淺談房地產(chǎn)成本管理(一)

淺談房地產(chǎn)成本管理

目 錄

一、緒論……………………………

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的概念..........................

（1）成本控制的定義..................................

（2）地產(chǎn)企業(yè)成本控制的一般原則...................

三、階段性的成本管理…………………………………………

（1）前控制主要以目標(biāo)成本編制為準(zhǔn).......................

（2）事中控制主要為設(shè)計(jì)階段控制與施工階段控制..........

（3）事后控制主要為結(jié)算階段控制.........................

四、目前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題.....................

（1）�７康禺a(chǎn)企業(yè)成本控制的觀念薄弱....................

（2）資金成本過大�と谫Y渠道狹窄......................

（3）忽視開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管理..........................

五、進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對(duì)策....................

（1）加強(qiáng)成本控制意識(shí)..............................

（2）控制資金成本...............................

（3）實(shí)施成本控制的動(dòng)態(tài)管理...........................

六、成本費(fèi)用控制案例分析………………………………………

七、結(jié)論與展望……………………………………

參考文獻(xiàn).......................................

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緒 論

成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)�┦墙鉀Q商品房開發(fā)成本過高的根本途徑�┮彩潜ＷC開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的重要條件。 開發(fā)商要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)除了必須提供適銷對(duì)路的房源外,還應(yīng)該降低開發(fā)成本,嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。本文分析了目前成本控制的難點(diǎn)和現(xiàn)狀�┟鞔_了解決房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的思路��通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制特點(diǎn)的說明奠定了成本的全過程控制及成本動(dòng)態(tài)控制的實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)�┎�對(duì)控制過程進(jìn)行了深入地探討?yīng)�提出了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的思路以及主要的技術(shù)方法。

關(guān)鍵字 成本控制 房地產(chǎn) 問題 措施

.二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的概念

一�ā⒊杀究刂频亩�義

所謂成本控制�┦瞧髽I(yè)根據(jù)一定時(shí)期預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)�┯沙杀究刂浦黧w在其職權(quán)范圍內(nèi)�┰谏�產(chǎn)耗費(fèi)發(fā)生以前和成本控制過程中��對(duì)各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施�┮员ＷC成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理

行為成本控制是現(xiàn)代化成本管理的中心環(huán)節(jié)�┦翘岣呓�(jīng)濟(jì)效益�┰鰪�(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵�┦歉倪M(jìn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要手段。它的過程是運(yùn)用系統(tǒng)工程的原理對(duì)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生的各種耗費(fèi)進(jìn)行計(jì)算、調(diào)節(jié)和監(jiān)督的過程�┩瑫r(shí)也是一個(gè)發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)�┩诰騼�(nèi)部潛力��尋找一切可能降低成本途徑的過程。科學(xué)地組織實(shí)施成本控制�┛梢源龠M(jìn)企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理�┺D(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)機(jī)制�┤�面提高企業(yè)素質(zhì)�┦蛊髽I(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下生存、發(fā)展和壯大。

二�ā⒌禺a(chǎn)企業(yè)成本控制的一般原則

1.成本最低化原則

成本控制的根本目的�┦窃诒ＷC產(chǎn)品質(zhì)量的情況下通過各種措施降低建造成本使用最低的成本達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

2.全面控制原則

全面控制就是全員控制和全過程控制。成本控制僅靠項(xiàng)目經(jīng)理和專業(yè)成本管理人員及少數(shù)人的努力是無法收到預(yù)期效果的�┒�是需要大家關(guān)心、需要項(xiàng)目參與者群策群力��在開發(fā)項(xiàng)目確定以后�┳栽O(shè)計(jì)開始�┙�(jīng)過工程施工�┑娇⒐そ桓妒褂锚┢渲械拿恳豁�(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)都要納入成本控制的軌道。

3.動(dòng)態(tài)控制原則

動(dòng)態(tài)控制原則是把成本控制的重點(diǎn)放在設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同管理、施工管理等主要開發(fā)階段上�┘皶r(shí)發(fā)現(xiàn)偏差、糾正偏差�┰谏�產(chǎn)過程中進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制。

三、階段性的成本管理

（1）事前控制主要以目標(biāo)成本編制為準(zhǔn)

目標(biāo)成本一般在總體規(guī)劃報(bào)建階段已經(jīng)開始進(jìn)行編制。一般編制依據(jù)主要是根據(jù)設(shè)計(jì)要點(diǎn)，購(gòu)置土地費(fèi)用額度，以往建設(shè)成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，編制成一套完整的投資評(píng)估的目標(biāo)成本進(jìn)行后期成本控制的依據(jù)。目標(biāo)成本主要分為六大項(xiàng)：土地成本、前期成本、建安成本、市政環(huán)境成本、公共配套成本、開發(fā)間接成本。

1、土地成本：主要包括土地出讓金、補(bǔ)償金、大市政配套費(fèi)用、土地稅費(fèi)。土地費(fèi)用比較容易計(jì)取，按實(shí)際購(gòu)買土地的費(fèi)用計(jì)算即可，其中大市政配套費(fèi)則可根據(jù)當(dāng)?shù)卣�府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為計(jì)取依據(jù)。��

2、前期成本：主要包括測(cè)量費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建報(bào)批費(fèi)、三通一平費(fèi)用、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用。測(cè)量費(fèi)、報(bào)建報(bào)批費(fèi)可根據(jù)政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取，設(shè)計(jì)費(fèi)則與準(zhǔn)備合作的設(shè)計(jì)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)聯(lián)，一般一個(gè)項(xiàng)目所有設(shè)計(jì)費(fèi)可達(dá)70元/平方，三通一平及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用則要看項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際需要而定，如該地塊臨水臨電、臨時(shí)道路費(fèi)用，是否需要高壓線下地或者遷移等等費(fèi)用。��

3、建安成本：主要包括室內(nèi)建安裝修工程、設(shè)備安裝工程兩大項(xiàng)。此成本則以公司以往項(xiàng)目最終結(jié)算進(jìn)行分析得出經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，則可用于成本控制依據(jù)使用。一般經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分地上層數(shù)地下層數(shù)、別墅、高層住宅、寫字樓、酒店類等分類統(tǒng)計(jì)以便后期項(xiàng)目編制目標(biāo)成本使用。設(shè)備安裝根據(jù)需要的設(shè)備進(jìn)行計(jì)取。如電梯、空調(diào)、發(fā)電機(jī)組等等。��

4、市政環(huán)境成本：主要包括供電工程、供水工程、供氣工程、園林綠化工程、市政道路工程、排水排污工程、智能化工程。此類費(fèi)用的計(jì)取，可采用不同標(biāo)準(zhǔn)定不同費(fèi)用計(jì)取。一般在供電、供水、供氣工程可按150元/平方計(jì)取。園林綠化工程一般在設(shè)計(jì)前可規(guī)定園建與綠化設(shè)計(jì)比例，一般綠化設(shè)計(jì)面積越多園林建設(shè)計(jì)面積越少，則可大大降低成本。

5、公共配套成本：主要包括會(huì)所、小學(xué)、中學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、高爾夫球場(chǎng)等此類配套設(shè)施建造費(fèi)用。必須按設(shè)計(jì)要點(diǎn)要求建設(shè)才計(jì)算此類費(fèi)用。��

6、開發(fā)間接成本：主要為監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、樁基檢測(cè)費(fèi)、防雷檢測(cè)費(fèi)、消防檢測(cè)費(fèi)、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)費(fèi)、咨詢費(fèi)。此類收費(fèi)主要按公司與長(zhǎng)期合作公司簽訂合同為依據(jù)計(jì)取。以上六大項(xiàng)成本編制完成，基本目標(biāo)成本開發(fā)期間費(fèi)用均已包括。除其他費(fèi)用外：如行政費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，此類屬于管理費(fèi)用。則一般不計(jì)入目標(biāo)成本控制中計(jì)取。

（2）事中控制主要為設(shè)計(jì)階段控制與施工階段控制