淺談房地產成本管理(六)

房地產業作為第三產業， 它的發展對經濟， 政治， 文化都有著深刻而深遠的影響， 房地產業更對國計民生有著不可估量的發展， 做好房地產業， 對國民經濟的發展有著強有力的拉動作用， 也對社會和諧有著積極的促進作用。可以這樣說，房地產做好了 ， 中國國民經濟就能進入高速發展的高速通道， 但房地產一旦出亂子， 將對整個國家產生極其惡劣的影響， 各種矛盾將會激化， 對國民經濟的發展極其不利。

中國房地產的真正發展是在1998 年，1998年中國剛剛經歷東南亞金融風暴， 外貿出口遭到重大打擊， 我國急需需要從內需上解決外貿對我國的不利影響，從而黨中央做了 幾個重大決策， 那就是醫療， 房產， 教育三大改革政策， 從這一年開始， 中國房地產業正式開始拉開發展的帷幕。

98 年房改以后， 中國房地產業正式進入市場化， 中國房產商品化， 從此后，房地產開始成為我國的支柱產業， 對我國的經濟發展起了極大地帶動作用。 我國的國民經濟， 總值也從此開始告訴的增長， 國內生產總值不斷增多， 國家經濟進入高速發展時期。 但不可否認的是中國房地產還很不成熟， 在體制和改革制度中存在了很多這樣那樣的問題， 導致產生了 一些不協調因素， 而且中國房地產價格也增長過快， 房產泡沫經濟越來越突出。 下面我們具體介紹房產行業的各個方面。

房地產市場能否穩定發展， 不僅關系到房地產產業本身， 也和我國宏觀經

濟發展有著密切聯系。 房地產價格的快速上漲， 已經成為我國經濟運行中的突出問題， 也成為影響整個國民經濟持續、 快速、 健康發展的一個不穩定因素， 一定程度上波及到社會經濟生活的穩定， 成為社會各界關注的熱點問題。 這就需要我們正確認識房地產業對前經濟的影響， 把握好房地產業與泡沫經濟的關系， 正確認識目前房地產業趨于泡沫化發展的真正原因， 制定和規劃好防范措施。

我國的這種過渡依賴房地產業的發展模式， 不利于我國良性增長機制的形

成， 會造成很多嚴重的問題。 比如， 房地產業的高額利潤吸引大量金融資本流向房地產業， 會導致金融資源配置低效， 同時還可能會加劇社會的兩極分化， 不利于民生改善和和諧社會構建。

這些都說明了房地產對我國經濟確實產生了 有力的拉動作用， 但我國卻因為過度依賴房產業的發展， 產生了很嚴重的問題， 開始影響國民經濟的各種方面。

最近我們常常聽說房產泡沫經濟， 房產經濟的脆弱， 但這些其實不應該出現在房地產業的， 這由房地產的性質決定的。

房地產業不是泡沫經濟

房地產業本質上是實體經濟和實業部門， 其本身 決不是泡沫經濟。 這主要在于：

一是房地產的屬性決定它不是泡沫經濟。 房地產是不動產， 房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性， 是以實物形態存在的實實在在的實體產品， 同金融證券（包括股票、 債券） 僅僅是收益權利證書相比， 根本不同， 它本身并不是泡沫經濟。

二是房地產業部門屬于實業部門。 它同金融證券等虛擬資本也是根本不同

的， 談不上泡沫經濟。

三是房地產業屬于基礎性產業。 它在國民經濟體系處于主導產業地位， 起到十分重要的作用。 在發達國家內生產總值中， 房地產增加值一般要占到 10 %左右。 房地產業以其產業關聯度強、 帶動系數大的特點， 成為促進國民經濟增長的支柱產業。 事實已經證明現階段我國房地產業的興旺發達， 是我國經濟繁榮的標志之一， 并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次高潮”

是什么導致房地產出現了泡沫經濟的出現， 是因為過度的發展房地產， 是對房地產過度的投資， 是房價虛假的過度增長。

一是投資的高回報。 高回報、 高風險的行業特征容易誘發投機行為， 形成“泡沫經濟”。 由于土地資源的高度稀缺和城市住宅的總量短缺， 導致了 市場供給的剛性需求旺盛， 使得正常情況下房地產投資的回報十分可觀。 如此豐厚的獲利令投資者趨之若鶩， 并吸引更多的投機者播云弄雨、 興風作浪， 往往造成“泡沫經濟” 的虛假繁榮現象。

二是投資者的過度趨利。 過度的趨利行為導致公共領域的市場失靈， 有悖社會公平效率與公平。 這些年中國投資的最主要方面就是對房地產的投資， 不管是否在一線城市還是在二線城市， 房地產業都在告訴的發展， 大大的超過了需求，而且投資者不管是否一個地區的房產是否飽和么不斷地抬高物價， 造成人們買房難。

三是城市發展失衡。 單一的市場導向沖擊城市規劃、 干擾政府決策， 使城市發展失衡。 城市規劃的核心是土地及空間利用， 本質上是對城市土地和空間資源的合理配置。 由于這種技術層面上的調節不僅要考慮土地開發中的經濟因素， 還要考慮社會和環境因素， 因此并不總是與市場導向相一致， 有時甚至背道而馳。中國對土地的管理體制還不夠完善， 占用土地現象還很嚴重， 這些也導致房地產的過度發展。

中國的房地產不應該出現泡沫的， 我們應該針對現狀制定相應的政策， 房地產不是小事， 它是關乎國計民生的， 他的健康發展， 對整個國民經濟的穩定有著至關重要的作用， 這就更顯得制定相應措施的重要性。

隨著我國經濟的快速發展， 人口的增長， 城市化進程的加快， 房地產業崛起以及國際地位的不斷提升， 無疑都會給我國房地產業的發展帶來機遇， 特別是網絡與房地產的結合， 給未來房地產業的發展開拓出了一條道路。 但是面對日益激烈的競爭， 房地產需求的進一步增加， 我國的房地產業也面臨著更大的挑戰。 如何的防止泡沫， 使它能夠更好的為國民經濟發展產生作用， 這就要相應的政策。

一是大規模推出經濟適用房。 規模化推出經濟適用房， 根據地區特點統籌規劃， 完全可以很好地抑制商品房的價格。 國家要抑制房價的不合理上漲， 防止房地產泡沫的出現， 主要辦法還是大規模地推出經濟適用房。 另外， 規模化推出經濟適用房還可以平抑過高的商品房價格。

二是強化土地資源管理。 通過土地資源供應量的調整， 也可以控制商品房價格的不合理上漲。 要根據住房市場的需求， 保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例， 實行土地出讓公開招投標制度， 控制一些城市過高的地價。 要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設， 防止出現新的積壓。

三是建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度。 建立統一預警制度， 加強和完善現有的宏觀監測體系。 通過對全國房地產市場信息的及時歸集、 整理和分析， 就市場運行情況做出評價和預測， 定期發布市場分析報告， 合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。

四是整頓住房金融市場秩序。 整頓住房市場， 規范住房金融業務， 防范住房貸款風險十分必要。 一要嚴格審查住房開發貸款發放條件， 切實加強住房開發貸款管理。 二要強化個人住房貸款管理,嚴禁發放“零首付” 個人住房貸款。 三要規范個人商業用房貸款管理。