淺談房地產(chǎn)成本管理(三)

對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，沒有足夠的資金支持項目的始末，而選擇適合的融資渠道可以幫助企業(yè)節(jié)省大量的資金成本目前的房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)依靠銀行

信貸資金�┥贁�(shù)上市企業(yè)通過股票融資的方式，在企業(yè)上市受到各種各樣的限制時房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏靈活多變的融資方式，且對于銀行貸款的利率及期限的控制缺乏嚴(yán)格的可行性的論證導(dǎo)致了資金成本過大的現(xiàn)象屢見不鮮。長期以來�┪覈�房地產(chǎn)屬于典型的香港模式，即開發(fā)商大量利用銀行資金買地建房賣房然后在開始新一輪循環(huán)�╅_發(fā)商自有資金比例很低且融資渠道多是通過銀行間接融資而通過股票市場、債券市場 基金、信托、外資、民間資本等直接融資的很少。近年來，國家不斷收緊地產(chǎn)銀根，銀行甚至提出了取消期房銷售的建議，對

開發(fā)企業(yè)資金實力的要求越來越高�┓康禺a(chǎn)也資金鏈日益趨緊。雖然近年來幾次

下調(diào)貸款利率�┑�是由于房地產(chǎn)開發(fā)商對信貸資金的依賴嚴(yán)重�┣揖哂匈Y金大量、集中投入、回收期長的特點�┫鄬τ谄渌�行業(yè)來說�┓康禺a(chǎn)企業(yè)承擔(dān)貸款利息居高不下。

（三）、忽視開發(fā)項目的動態(tài)管理

目前，房地產(chǎn)開發(fā)商在施工前忽視設(shè)計階段的成本控制，在有了施工圖紙后雖然嚴(yán)格的進行預(yù)算審核，對之后的招投標(biāo)工作也非常重視，但管理上不嚴(yán)謹(jǐn)容易造成公司的成本不能達到理想狀態(tài)，而個人從中受益。此外�┰诠こ涕_工后施工階段的成本控制效果不如預(yù)期�┰诔杀镜墓芾砜偨Y(jié)方面做的較少。一般企業(yè)

在項目結(jié)束后，雖然認(rèn)真結(jié)算但很少有人對成本的控制情況進行后評價工作也

就是沒能對每一個項目的管理經(jīng)驗和教訓(xùn)進行總結(jié)�┮员阆乱粋�項目做的更精

細。在實際操作過程中，當(dāng)發(fā)現(xiàn)成本超出預(yù)算時往往己經(jīng)過去比較長的時間了��

一方面企業(yè)不能認(rèn)真分析成本超支或節(jié)約的原因，另一方面由于分析的不及時未能對企業(yè)的管理起到應(yīng)有的提示作用。動態(tài)管理的缺失也使得成本控制更多的流于形式。

五、進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對策

(一)、加強成本控制意識

加強成本控制意識，實行開發(fā)成本控制設(shè)計的點多、面廣、量大�﹩慰恳粋�

或幾個部門是不能完成的，房地產(chǎn)企業(yè)建立成本控制的組織保證體系��強化企業(yè)各部門的成本意識，以成本控制及效益最大化為工作中心，使各部門明確各自在

成本控制中的職責(zé)，理順成本責(zé)任關(guān)系，形成成本控制的有機整體，其整體結(jié)構(gòu)

上分為:決策、管理、執(zhí)行三個層次。

1. 決策體系的建立

決策體系的主體是企業(yè)組織相關(guān)管理人員、技術(shù)人員、財務(wù)人員、人力資源部人員及相關(guān)專家。決策體系的責(zé)任和任務(wù)：一方面.對項目開發(fā)期內(nèi)影響成本變化的各因素進行分析，科學(xué)地進行成本的預(yù)測、決策：另一方面是建立和完善成本控制一系列規(guī)章制度，制定獎懲制度。

2. 管理體系的建立

管理體系的主體是由項目經(jīng)理負責(zé)，各職能部門如投資部、規(guī)劃設(shè)計部、招投標(biāo)中心、預(yù)算合約部、工程部、財務(wù)部、人力資源部、計劃經(jīng)營部等構(gòu)成的有機體。管理體系的職責(zé)和任務(wù)，一方面是搜集與整理與成本經(jīng)營相關(guān)的資料，完成成本管理的事前、事中、事后的控制等。另一方面是編制成本計劃，分解成本控制目標(biāo)，監(jiān)督考核成本控制執(zhí)行情況，分析成本控制偏差，分配成本經(jīng)營成果。

3.執(zhí)行體系的建立

執(zhí)行體系的主體是該項目具體負責(zé)的相關(guān)人員，包括投資測算師、規(guī)劃師、設(shè)計師、造價工程師、現(xiàn)場各專業(yè)的工程師、會計師等。執(zhí)行體系的職責(zé)和任務(wù)是從實際出發(fā)�┍ＷC項目成本目標(biāo)的實現(xiàn)。從而達到成本控制的目的。

(二)、控制資金成本

1.嚴(yán)格控制企業(yè)貸款利息

控制房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，一定要嚴(yán)格控制貸款利息的支出，根據(jù)調(diào)查有些企業(yè)融資渠道中銀行貸款占80%，使得使用貸款付出昂貴的代價，企業(yè)應(yīng)根據(jù)工期的建設(shè)長度及其資金的支付和流入的時刻預(yù)算，合理的去配置貸款的期限除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好前期的預(yù)售工作�┢诜康匿N售可以使得企業(yè)減少銀行貸款，從而將樓房預(yù)收款用于工程的開發(fā)和施工建設(shè)。另外：開拓多種融資方式�┰鰪姰a(chǎn)業(yè)活力，降低利息費用。真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路�╅g接融資與直接融資并舉。在難以獲得銀行信貸支持的情況下，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)關(guān)注一些金融創(chuàng)新產(chǎn)品和已進入中國房地產(chǎn)市場的海外地產(chǎn)基金�┤缒Ω�士丹利、SUN-REF 盛陽地產(chǎn)基金、ING 地產(chǎn)等。這些金融創(chuàng)新產(chǎn)品和國際地產(chǎn)基金的進入，拓寬了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，可為企業(yè)開辟了新的財路，對降低企業(yè)資金利息成本有著積極意義。

2.嚴(yán)格控制企業(yè)采購成本