淺談房地產成本管理(二)

1、設計階段控制主要為旌工圖出圖前成本控制，一般較大型房地產公司經過多年累積均有設置標準圖庫，標準圖庫的建立可大大降低成本，且可更精確控制成本。有利于購地測算，拍賣叫地價上調的空間可大大增加。在此階段如沒有標準圖庫，則設計概算尤其重要。很多公司為了加速開發，減少開發周期，則在未出概算的情況下直接施工，這將大大增加后期的建設成本，導致設計修改不斷費用不斷增加。在設計階段，必須預留概算及圖紙優化時間，概算超標必須有個優化過程，以保所有圖紙減少后期設計變更及修改增加費用。后期預算也可加快速度。在最終圖紙齊全的情況下，才能有效控制變更數量及修改數量，在招標階段就可以直接與施工單位進行總價包干或者綜合單價圖紙范圍報干，對建安的成本也可盡量控制住，最多增加少量設計變更費用。由于建安成本基本占總成本，（除土地成本外）70%，則總體成本也就得到有效控制。

2、施工階段控制主要在施工圖出圖后成本控制。一般在施工過程中控制主要體現在現場簽證的控制，返工少，現場增加內容少，減少交叉施工損失等現場情況，可減少現場簽證數量，從而降低建安成本。

（3）事后控制主要為結算階段控制

結算階段控制分為兩種效益：��

一種效益為直接效益，主要為同施工單位對數階段，嚴格按照工程量清單或者定額計價方式計算工程量及綜合單價分析，材料調差、取費。匯總出整個工程各單項工程結算造價，作為工程款支付依據��即為該項目最終建安成本數。

另一種效益為間接效益，主要為統計分析再利用階段，根據本公司已做項目或者分析其他項目結算數據，按分部分項進行分析，找出差異且進行對比分析匯總出不同類型的住宅或別墅單方造價，則可利用于后期購地或者項目測算用，效益更為長遠。

從以上三個階段可看出，房地產成本控制是一個復雜且多變的費用控制。如果一個企業可做到三個階段的成本控制，該項目的成本可有效地減少，最終項目的利潤及收益可大大增加。開發周期對資金的流動具有較大的作用，越快則收益越大，但在成本控制階段如果能把握住事前、事中設計階段�Π堰@兩個階段認真做好，雖然在此兩個階段開發周期加長，但在事中施工階段和事后控制階段可大大減少開發周期，時間效益也等同于原效益，但成本控制收益卻大大增加了。所以要重視事前階段與事中設計階段成本控制，一個項目才可以有效地控制成本�υ黾痈�多的收益。

四、 目前房地產企業成本控制存在的問題

（一）、房地產企業成本控制的觀念薄弱

在房地產行業的發展進程中�﹪鴥攘己玫慕洕�形勢使得房地產行業利潤率高于其他行業�┫鄳�的企業領導者對于成本控制的意識與其他企業相比就比較薄弱樓市的火爆導致許多房地產的從業人員對成本控制的意識都比較淡薄。甚至有的領導認為“哪里需要控制成本,只要設計并建起好的房子,肯定能賣出好價錢。”部門分工的原因,大多數人都認為房地產企業的控制成本是預結算部門和財務部門的事,根本沒有這方面的意識,更不用說在日常工作中去體現全過程、全員、全方位地進行成本控制了。長期以來�┓康禺a企業將成本控制作為財務人員、少數管理人員的專利�┱J為成本、效益都應由企業領導和財務部門負責�┒�把項目從可行性研究到最終施工的各環節的相關部門排除在外�┎荒苊鞔_地確立成本控制的主體使得落實成本控制目標缺乏具體的實施者。在實際操作中出現成本超

出預算時就很難劃清責任�┰斐刹块T之間間或者同事之間互相推卸責任。現如今

也有很多企業雖然認識到了成本控制的重要性�┕芾砩弦才�力的將責、權、利相

結合也希望將成本控制的成果與個人績效掛鉤��為此也制定了一些考核制度與

獎懲措施�┑�往往缺少配套的組織管理和實施細則�┛冃Э己肆饔谛问健�

(二)、資金成本過大�┤谫Y渠道狹窄