淺談房地產成本管理(五)

1. 土地征用及拆遷補償費用的控制

土地成本是整個房地產成本里占比例最大的， 所以土地成本直接影響整個項目的利潤。 隨著土地的稀缺性和老百姓法律意識的增強以及其他人為的不可控因素， 拆遷難度將會越來越大， 為了避免因拆遷速度影響整個項目的開發計劃， 房地產企業最好選擇“熟地” 競拍。 如果是通過其他方式取得開發權， 那么對土地的所有權的法律歸屬問題一定要清晰明了， 以免引起不必要的糾紛。 另各地政府對于拆遷補償也有不同的規定， 要對相應的政策法規予以把握， 盡力爭取各種優惠條件。

2. 前期工程費用的控制

對于向政府部門交納的各種規費， 占有不小的比重， 對于收費政策與收費標準要有一個較好的把握， 如果屬于政策優惠標準之內的項目， 盡最大努力的爭取。 交納的各種保證金到期要及時的予以索回。

3. 地質的勘探以及工程圖紙的設計要予以關注， 目前從事此類服務的機構也越來越多， 收費較以前也有了大幅的優惠采取公開招標的方式， 可以將費用盡最大努力的降低。 “五通一平” 也要采取公開招標的方式承包給專業施工團隊， 最終的目的也是降低費用縮短工期。 在圖紙的設計上， 不同的設計人員設計的結果有較大的差異， 在追求造型完美、 設計新穎的前提下也要注重工程的實用價值， 杜絕出現設計浪費。 設計之前， 要選定經驗豐富的設計人員， 分管工程的技術人員要與設計人員進行充分的交流， 以使工程的價值與市場銷售定位相吻合。

(二) 開發中期成本的控制

1. 圖紙設計審核環節的控制， 研究表明， 房地產項目初步設計階段， 影響工程造價的程度約 65%， 施工圖設計階段， 影響工程造價程度為 25-35%， 施工階段通過技術措施節約工程造價的可能性僅為 5-10%， 這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。 內部成立專門的工程設計管理部門， 制定詳細的設計要求，并對設計單位的設計方案和施工圖進行審核； 對工程項目的結構形式、 裝修標準、 材料設備選型、 設計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。 設計成稿之前一定要詳細詢問當地規劃要求， 盡量在滿足規劃要求

的前提下設計出最大可售面積， 避免出現因不合規而造成的重復工作， 浪費時間和成本。由于當前設計單位普遍經濟觀念和市場觀念淡薄， “重技術、 輕經濟” ， 加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算， 不利于設計單位加強成本控制意識， 設計保守不合理， 浪費極大。在設計任務書或投資估算上規定造價的限額， 并和設計費掛鉤。對設計單位進行經濟賞(節約) 罰(超支) 。 設計的方案盡可能的多考慮以后施工過程中遇到的困難，盡量減少設計變更帶來的工程造價的增加。

2. 招標環節的控制，公開招投標是現在一種常用的方式，既能體現公平競爭又能降低施工成本縮短工期，但是要警惕招標過程中的“暗標” 行為因為滿足個人利益而損害公司利益。

3. 施工環節的控制， 對于工程施工過程中的用量較大、 價格懸殊較大、 對工程質量起決定作用的材料(比如鋼材， 水泥) ， 房產商直接供給， 這也是目前房產商一種比較常用的做法， 這樣在降低成本的同時對于提高工程質量有了很好的保證。 配合監理單位嚴格進行施工現場的監督管理， 隨時關注工程預算的執行情況， 施工過程中工程成本與預算產生較大差異的要及時予以分析， 以確保牢牢的將工程成本控制在預算的各項指標之內。 對于變更施工方法的一些簽證， 尤其是一些隱蔽工程的簽證更要從嚴審批。工程管理人員要制定相應項目 的工期進度表， 根據進度表對各個施工單位進行考核， 在整個工期之內要

考慮到氣候變化所帶來的影響， 以便提前做出相應的調整。 能否提前竣工對于施工成本控制的成敗起到決定性的作用。

(三) 開發后期成本的控制

1. 基礎設施的費用包括： 道路、 供水、 供電、 供熱、 排污、 照明、 通訊等， 在建設之前要做一個符合項目實際情況的預算， 采用招標的方式確定各項基礎設施的施工單位。 根據施工的先后順序進行合理的安排，避免不必要的預付款占用資金情況。

2. 公共配套設施的建設首先要考慮到該項目 消費群體的需求， 配套設施的檔次要根據該項目的市場定位來安排， 還要密切關注項目周圍的配套情況， 近距離雷同的配套設施盡量不予安排。

(四) 資金成本的控制

根據有關政策規定， 借款如果是為了特定的開發項目發生的借款利息予以資本化， 但是要注意其中有一條是當納稅人從關聯方取得的借款金額未超過其注冊資本 50%前， 其相關利息費用可以按照規定扣除； 當超過 50%后， 則超過部分的利息支出， 不得在稅前扣除。 在控制成本的同時一定要結合稅務知識提前做好稅務籌劃， 合理避稅。

1. 借貸資金可以從銀行等金融機構借入， 也可以從一些融資機構以及個人借得， 雖然后者具有手續簡便方便靈活的特點， 但是往往利率較高， 一般情況下不可取， 而從銀行等金融機構借入資金是企業所普遍采用的方式。 國有商業銀行和地方性商業銀行在一些政策以及利率的執行上有差別， 需要對其有一個整體的把握，尤其受現在全球性金融危機的影響， 貸款的審核條件和發放流程將更加嚴格， 因此應根據本企業的實際情況，選擇特定的銀行作為業務合作伙伴。

2. 提高項目的銷售進度， 加快資金的回籠， 采取優惠政策鼓勵一次性付款。 對于可辦理按揭貸款的項目 ，在工程的進度達到辦理按揭的條件時， 及時予以辦理。 這些資金的到位可以在很大程度上緩解企業貸款的需求， 對于降低借款利息起到了明顯的作用。

3. 企業應該制作一個《項目進度資金需求計劃表》 ， 根據項目進展過程中的資金需求量分批次的借入資金， 杜絕一次性的全額借入資金而引起的資金的閑置。 此外借款期限的長短與利率的高低也是成正比例變動的， 建議企業以短期借款為主， 借款到期及時償還再申請下一批次的短期借款， 如此周轉可以提高企業在金融機構的信譽度， 又為以后的增加授信額度打下了基礎， 還可以節省借款利息支出。

七、結論與展望