淺談房地產(chǎn)成本管理(四)

這里的采購(gòu)是指完成項(xiàng)目開發(fā)意圖，從開發(fā)商外部來獲取貨物或服務(wù)所需的過程包括開發(fā)項(xiàng)目建安工程、材料設(shè)備、各類中介服務(wù)��如勘察、設(shè)計(jì)、銷售等及咨詢等業(yè)務(wù)的發(fā)包或委托。很多都不是由開發(fā)商直接去控制成本。作好采購(gòu)這個(gè)成本控制應(yīng)該考慮以下幾個(gè)方面。

第一：要抓好招標(biāo)工作。在招標(biāo)過程中首先要發(fā)揮各專業(yè)部門的作用和積極性�┻@樣就要求專業(yè)主管部門必須設(shè)有專業(yè)業(yè)務(wù)能力強(qiáng)�┦聵I(yè)心強(qiáng)的人員。

第二：組織好合同簽定。合同是責(zé)任雙方責(zé)任義務(wù)及解決問題的基本依據(jù)合同簽定好壞直接決定開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展與效益。合同條款應(yīng)盡量的全面和細(xì)致在合同履行過程中要對(duì)容易發(fā)生爭(zhēng)議或出現(xiàn)問題的事項(xiàng)在合同中應(yīng)規(guī)定定性定量的解決方法，不能用模糊用詞，合同條款必須只有一種解釋，以免在合同履行過程中扯皮，耽誤工程進(jìn)展，使目標(biāo)成本失控。

（三）、實(shí)施成本控制的動(dòng)態(tài)管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施過程，包括整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及銷售過程中的所有費(fèi)用。在成本控制中�┮獙�(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)內(nèi)的所有子項(xiàng)目或單項(xiàng)工程的費(fèi)用實(shí)施控制，防止只重視主體工程項(xiàng)目成本，而忽視其他項(xiàng)目的成本控制，要對(duì)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用組成實(shí)施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設(shè)備和器具費(fèi)用的控制，要對(duì)所有合同的付款進(jìn)行控制，要對(duì)成本數(shù)量進(jìn)行控制，對(duì)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間進(jìn)行控制，以滿足資金使用計(jì)劃的要求。實(shí)施成本控制的動(dòng)態(tài)管理

在完成了設(shè)計(jì)、采購(gòu)之后，成本控制那就是開發(fā)過程中各階段目標(biāo)成本的

實(shí)現(xiàn)問題，主要是一個(gè)跟蹤分析、動(dòng)態(tài)管理，這里以施工過程中較多發(fā)生的工程

變更管理為例說明動(dòng)態(tài)管理。

工程變更可以分為三類�┑谝活愂菍儆谕晟圃O(shè)計(jì)中的不足而形成的變更第二類是開發(fā)商在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)原有設(shè)想、看法的變化而形成的變更。第三

類是屬于現(xiàn)場(chǎng)施工管理協(xié)調(diào)而形成的變更。明確了這三類工程變更的原因，工程

變更的成本控制就可以“對(duì)癥下藥”。

對(duì)于第一類的成本動(dòng)態(tài)控制可以從三個(gè)方面進(jìn)行。首先在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段要把本項(xiàng)目的作法、要達(dá)到的效果、設(shè)計(jì)人員對(duì)市場(chǎng)的研究、市場(chǎng)的亮點(diǎn)等內(nèi)容一并體現(xiàn)在規(guī)劃方案中。二是在單體設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)中要由工程技術(shù)人員與設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)人員緊密溝通��將強(qiáng)制性的設(shè)計(jì)要求、技術(shù)規(guī)范、配套系統(tǒng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、

新材料等在設(shè)計(jì)過程中予以充分論證，最大限度的減少各專業(yè)之間的設(shè)計(jì)矛盾和控制復(fù)雜工藝。三是認(rèn)真進(jìn)行圖紙會(huì)審��會(huì)審不能流于形式。上述三個(gè)方面看起

來是開工前的一個(gè)設(shè)計(jì)的動(dòng)態(tài)控制�┢鋵�(shí)更是一個(gè)成本的動(dòng)態(tài)控制�┤绻�設(shè)定

位準(zhǔn)確、各專業(yè)協(xié)調(diào)、則會(huì)大大減少在工程實(shí)施過程中的變更洽商�┏杀咀匀蝗�

易控制。

第二類主要是由于市場(chǎng)和開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)的變化。一個(gè)企業(yè)在項(xiàng)目策劃階

段其總體思想框架、大體目標(biāo)是成熟而且基本成型了的，如果定位發(fā)生大的變化

那么成本控制將成為空談。而對(duì)一些材料設(shè)備及諸如立面、磁磚顏色應(yīng)該盡量在

施工前確定而不要在施工中來回變化，否則勢(shì)必造成洽商的增多和成本的加大。

第三類是現(xiàn)場(chǎng)管理的問題�┲饕�反應(yīng)開發(fā)商的施工組織管理能力。臨時(shí)水

電的變化�┈F(xiàn)場(chǎng)總體安排及工序安排如何都會(huì)影響成本控制。一個(gè)項(xiàng)目肯定會(huì)發(fā)

生這方面的洽商�┑�發(fā)生多少是合理，是由項(xiàng)目本身、場(chǎng)地條件、施工劃分不同

決定的不能一概而論，但對(duì)具體項(xiàng)目而言總是可以預(yù)測(cè)的那么對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的管理班子應(yīng)該有一個(gè)指標(biāo)考核。

對(duì)于這三類工程變更的管理，不同企業(yè)有不同的管理方法，私企與國(guó)企有

極大的差別，但目前的普遍結(jié)果是國(guó)企開發(fā)商的成本控制流于形式，沒有起到預(yù)控作用，結(jié)算往往超出預(yù)算很大。因此，光有成本目標(biāo)沒有動(dòng)態(tài)控制是起不了成本控制的作用的。總之：房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本控制措施，不僅可以提高企業(yè)的管理效率，還可以增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展可以較小的受到國(guó)家政策的影響。

六、成本費(fèi)用控制案例分析

(一) 開發(fā)前期成本的控制