淺談房地產開發成本管理淺談房地產(一)

【摘要】：本文主要對房地產開發過程中主要成本的構成進行分析，并介紹了各個構成要素的特點及其對成本項目組成的比例以及各個要素的內容。羅列了八大主要組成部分，包括項目前期階段的“征用土地費用、前期設計立項費”項目建設階段的“建筑安裝工程費、市政公共設施費用”，項目后期階段的“管理費用、貸款利息、稅金、其它費用”等。總結出當下房地產企業在成本管理過程中普遍存在的的九大問題，就存在的成本管理方面的問題提出了幾點對策及控制成本的途徑，從成本管理觀念方面著手，提升企業人員成本意識，并運用現代化信息管理軟件，處理大量工程數據。制訂系統的成本體制；結合控制成本方面的途徑，從立項到實施各個階段分不同時段對成本費用進行控制。

   【關鍵詞】： 房地產 開發成本  成本控制

隨著國家相關穩定房價政策的出臺，包括近期的國家七部委聯合出臺的房產新政，地產界的競爭也逐步規范化。房地產企業要想獲得經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外,還應該降低開發成本,嚴格控制各項費用支出。“利潤＝銷售收入－成本費用”這一眾所周知的簡單公式，充分反映了成本管理的重要性。

 房地產行業因其具有投資大、建設工期長、專業性強、受政策及市場不確定因素影響大，因此，房地產業是公認的高風險行業。隨著市場競爭的日趨激烈以及房地產市場的不斷規范，房地產正在告別暴利時代，房地產的投資利潤回歸社會正常利潤水平。房地產業正在進入精耕細作時代，專業化分工越來越細，專業化水平越來越高，需要開發企業變粗放式管理為集約式管理，實現開發成本費用的精確控制。企業存在的終極目的是利潤最大化，實現利潤無非“開源節流”。“開源”要求對公司現有資源通過整合，發揮其最大效益；節流是成本費用的降低、控制。具體到房地產開發項目上，“開源”即是最大限度挖掘項目潛在價值，提高附加值；“節流”即房地產項目成本費用的控制。

房地產開發成本的核算是指企業將開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。

房地產開發成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因為這些既是可控制的又是對項目經濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發成本費用的主要部分。

一、房地產開發成本的構成

一個房地產項目的開發成本，主要由以下八個方面構成：

（一）土地費用 

土地費用包括土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。現在因為國家對土地的限制，房地產開發企業取得土地方式有了變化，必須通過招標、拍賣和掛牌才能得到。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20-50%，并有進一步上升的趨勢。

要降低土地費用，關鍵是建設項目的選址，首先必須符合城市總體規劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、構筑物以及地下管線等，毗鄰無異議。同時要求對國家和地方關于征地、拆遷的一系列法規、政策的熟練把握。

（二）前期工程費 

前期工程費主要指項目開發的前期調研、策劃、規劃、設計費、可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過10%，這個階段的軟成本比較大。 

將前期費用分為行政事業性收費和工程服務性收費兩部分。對前一部分通過爭取各項優惠政策降低；

    勘探、設計等前期工程任務的發包，必須按照新的招投標法的規定，通過公開招標確定承包單位，最大限度壓低承包價。

    工程項目在設計上的浪費是十分驚人的，設計標準一定要與項目的市場定位相適應,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價值工程管理。

    設計目前很多知名開發企業實行方案設計落實到人頭，方案設計與施工圖設計分開的做法。

    三通一平工程費用，也是前期工程費控制的重點。土、石方工程一般工期較短，也沒有復雜嚴格的質量要求，可以采用市場價格，實行總價招標。

    施工用水、用電線路的敷設，一定要兼顧小區建成后生活用水、用電的需要，切忌重復建設，增加成本。

（三）建筑安裝工程費