淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本管理淺談房地產(chǎn)(四)

    項目開發(fā)成本的控制，不能僅依賴企業(yè)經(jīng)營者或者財務(wù)部門，還需要企業(yè)的每個員工及企業(yè)內(nèi)部建立一套完善成本管理制度及體系。如建立約束機制及繳勵機制。對每個部門每個員工進行成本考核，建立企業(yè)內(nèi)部效益增長與員工利益成正比的分配制度，落實成本管理的獎懲方案，將責(zé)、權(quán)、利落到實處，并做到獎懲分明，形成降低成本提高企業(yè)效益為中心的合力。增加企業(yè)的凝聚力。培育以企業(yè)低效益為中心的企業(yè)文化，讓所在員工都意識到企業(yè)利潤的形成依靠的是成本的有效控制。依靠的是共同員工的努力，樹立企業(yè)主人翁的意識，對于直接參與的組織者，如工程部及財務(wù)部，要定期做好專業(yè)知識培訓(xùn)，提高企業(yè)的整體素質(zhì)和管理水平，從而提升企業(yè)的競爭力。

     3.成本的系統(tǒng)管理觀念。  

在市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)應(yīng)樹立成本的系統(tǒng)管理觀念，將企業(yè)的成本管理工作視為一項系統(tǒng)工程，強調(diào)整體與全局，對企業(yè)成本管理的對象、內(nèi)容、方法進行全方位的分析研究。  

    一方面，為使企業(yè)產(chǎn)品在市場上具有強大競爭力，成本管理就不能再局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)(制造)過程，而是應(yīng)該將視野向前延伸到產(chǎn)品的市場需求分析、相關(guān)技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢分析，以及產(chǎn)品的設(shè)計；向后延伸到顧客的使用、維修及處置。按照成本全程管理的要求，就會涉及到產(chǎn)品的信息來源成本、技術(shù)成本、后勤成本、生產(chǎn)成本、庫存成本、銷售成本，以及對顧客的維修成本、處置成本等成本范疇。如在產(chǎn)品設(shè)計階段推行價值分析，就是一種技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的成本管理手段。  

    另一方面，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，非物質(zhì)產(chǎn)品日趨商品化。與此相適應(yīng)，成本管理的內(nèi)涵也應(yīng)由物質(zhì)產(chǎn)品成本擴展到非物質(zhì)產(chǎn)品成本，如人力資源成本、資本成本、服務(wù)成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本，等等。  

再者，在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)管理的重心由企業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)向外部，由重生產(chǎn)管理轉(zhuǎn)向重經(jīng)營決策管理，研究分析各種決策成本也就成為企業(yè)成本管理的一項至關(guān)重要的內(nèi)容。在企業(yè)成本管理中，重視和加強對這些管理決策成本范疇的研究分析，可以避免決策失誤給企業(yè)帶來的巨大損失，為保證企業(yè)作出最優(yōu)決策、獲取最佳經(jīng)濟效益提供基礎(chǔ)。

（二)開發(fā)成本途徑的控制

 1.項目立項階段。做好目標(biāo)成本的預(yù)測。

進入項目立項階段，企業(yè)首先要做好調(diào)查研究并收集大量的市場信息。房地產(chǎn)價格主要由所處地段、土地價格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素決定。在項目定位及預(yù)算上，企業(yè)要充分考慮到這些因素，可以根據(jù)市場價格采取擬定目標(biāo)利潤的辦法來推算項目的目標(biāo)成本，再將目標(biāo)成本按期間費用和開發(fā)成本進行分類和分解。在正確劃分成本項目基礎(chǔ)上，對各環(huán)節(jié)支出確定開支范圍及擬訂費用標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)目標(biāo)成本預(yù)測各項稅費支出，預(yù)訂支出計劃，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤具有可預(yù)見性和可控性。

 2.項目設(shè)計階段，成本控制的重點。

可以說，在搞好管理的基礎(chǔ)上，項目設(shè)計階段是控制開發(fā)成本實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)，因為設(shè)計階段可鎖定可控成本的90%以上。房地產(chǎn)項目設(shè)計階段一般可統(tǒng)分為初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。這兩個階段可以分別確定具體的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，每一項指標(biāo)都關(guān)系到項目的開發(fā)成本。整個設(shè)計階段既是目標(biāo)成本進一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標(biāo)成本并進行落實的階段；在這個階段，成本管理要掌握一個重要原則，那就是已經(jīng)確定的目標(biāo)成本只能優(yōu)化不能超標(biāo)。在具體設(shè)計階段應(yīng)具體抓好以下幾方面的工作：

(1).成立成本評估審核部門：

   公司內(nèi)部成立專門的工程設(shè)計管理部門，制定詳細(xì)的設(shè)計要求和下達(dá)設(shè)計任務(wù)，并對設(shè)計單位的設(shè)計方案和施工圖進行審核；對工程項目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。

    1）.通過招標(biāo)和方案競賽，縮短設(shè)計周期和優(yōu)化設(shè)計方案；

    2）.按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書及投資估算來控制初步設(shè)計；

    3）. 通過合同對勘察設(shè)計單位明確規(guī)定責(zé)任；

    4）.加強設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的制訂和合理應(yīng)用。

   (2).對設(shè)計單位限額設(shè)計：

   由于當(dāng)前設(shè)計單位普遍經(jīng)濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟”，加上設(shè)計費的取費標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計算，不利于設(shè)計單位加強成本控制意識，設(shè)計保守不合理，浪費極大。

    在設(shè)計任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價的限額，并和設(shè)計費掛鉤。對設(shè)計單位進行經(jīng)濟賞（節(jié)約）罰（超支）。

    (3).積極實行設(shè)計監(jiān)理制度，加強設(shè)計階段的成本控制。