淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本管理淺談房地產(chǎn)(二)

建筑安裝工程費(fèi)是指房屋建設(shè)過程中所發(fā)生的建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從我國目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右，這個(gè)是成本管理的重頭戲，成本的高低好大的成份在這里。 

1．決策階段的難題和對(duì)策：

  （1）加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性，準(zhǔn)確市場定位。

  （2）推行價(jià)值工程管理，“用最少的投資，爭取最大的效益”。 

A 保持項(xiàng)目功能不變，降低項(xiàng)目投資；

B 投資不變，提高項(xiàng)目功能；

C 投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；

D 降低一些次要功能，使成本大幅度降低；

E 運(yùn)用新科技、新技術(shù)，既提高功能，又降低項(xiàng)目投資；

2.決策的連貫與調(diào)整。前期計(jì)劃的完整、系統(tǒng)、合理、科學(xué)，盡量避免

后期調(diào)整帶來的震蕩和成本上升。

（四）市政公共設(shè)施費(fèi)用 

　　市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路與橋梁、自來水、污水、電力、電信、熱力、燃?xì)�、綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、居委會(huì)、派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵局、菜市場等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國一般在10-20%左右。 

（五）管理費(fèi)用 

　　管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過2%。 

（六）貸款利息 

　　房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。 

（七）稅費(fèi) 

稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，城市建設(shè)配套費(fèi)、人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。 

 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)全公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，爭取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。財(cái)務(wù)部門應(yīng)針對(duì)每種稅收的特征，制定相應(yīng)的避稅措施。

（八）其他費(fèi)用 

　　其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，期間利息，各種不可預(yù)見費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過10%。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本管理存在的問題