淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本管理淺談房地產(chǎn)(五)

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(4).盡量避免設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的成本增加。

3、招標(biāo)階段的成本控制：

通過施工招投標(biāo)，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量。

4、施工階段的成本控制：

(1).加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理，安排施工全過程的材料和質(zhì)量監(jiān)理。

(2).自購(gòu)材料、設(shè)備的選用和采購(gòu)應(yīng)深入了解建材市場(chǎng)行情，在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，盡量選用市場(chǎng)供應(yīng)充足、價(jià)格相對(duì)低廉的材料；或者當(dāng)條件成熟，達(dá)到一定的開發(fā)規(guī)模的時(shí)候，采用自行招投標(biāo)采購(gòu)或與其他方合作聯(lián)合招投標(biāo)采購(gòu)。

(3).處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系，質(zhì)量要同物業(yè)設(shè)定的檔次、市場(chǎng)定位聯(lián)系起來(lái)，研究目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)某項(xiàng)材料設(shè)備質(zhì)量、檔次的重視和敏感程度。

(4).保證工程進(jìn)度。

5、費(fèi)用

（1）、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

建設(shè)單位應(yīng)主動(dòng)為各專業(yè)部門提供技術(shù)支持，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，

降低造價(jià)。

（2）、管理費(fèi)用

根據(jù)目前公司的實(shí)際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開發(fā)間接費(fèi)用即企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷等費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用。管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過加大開發(fā)力度和開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費(fèi)用水平。

1）.定崗定員，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。但對(duì)關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，尤其成本效益高的崗位，不但不能過于精簡(jiǎn)，而且有必要增加、充實(shí)定員。

2）.在理順公司產(chǎn)權(quán)關(guān)系的基礎(chǔ)上，將公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理費(fèi)用明確出來(lái)，并按照項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分?jǐn)偂?/div>

3）.由于目前房地產(chǎn)專業(yè)分工越來(lái)越細(xì)，拆遷、施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等均有專業(yè)的公司和隊(duì)伍，可能的話對(duì)開發(fā)過程中的部分業(yè)務(wù)可分包給外部的專業(yè)公司，前提是這樣做比自己做更節(jié)省。

4）.推行各部門管理費(fèi)用承包、限額獎(jiǎng)懲，調(diào)動(dòng)節(jié)約管理費(fèi)用的積極性和責(zé)任心。

6、項(xiàng)目資金使用的全面控制

首先是建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，算清開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金運(yùn)行情況，投入多少，運(yùn)行時(shí)間，貨幣在不同時(shí)間內(nèi)價(jià)值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某個(gè)環(huán)節(jié)的滯留和損耗。財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，其中主要是貸款利息的降低。因此，應(yīng)當(dāng)通過分階段控制開發(fā)進(jìn)度、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。

(1).安排合理的融資方案：貸款金融機(jī)構(gòu)的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判；籌資費(fèi)用的節(jié)約，進(jìn)度的合理安排等。

(2).貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實(shí)施控制。

1）.對(duì)貸款額度的控制，通過編制建設(shè)資金使用計(jì)劃、現(xiàn)金流量表及貸款計(jì)劃，在滿足項(xiàng)目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財(cái)務(wù)費(fèi)用。

2）.對(duì)資金占用期限的控制，主要通過縮短工期，同時(shí)加快銷售、加速資金的回收來(lái)實(shí)現(xiàn)：

（三) 積極探索并運(yùn)用房地產(chǎn)成本管理信息化軟件

房地產(chǎn)成本管理的信息化是先進(jìn)的信息技術(shù)在房地產(chǎn)管理領(lǐng)域的運(yùn)用。強(qiáng)大、詳盡、實(shí)時(shí)跟蹤的信息管理系統(tǒng)為房地產(chǎn)企業(yè)擺脫高成本、低效率、粗放式的經(jīng)營(yíng)方式提供了有效的途徑。目前，房地產(chǎn)業(yè)界的知名企業(yè)如萬(wàn)科、復(fù)地、藍(lán)光等均陸續(xù)引入信息化管理系統(tǒng)，掀起一股新的改良浪潮。

信息化決不僅僅是一種時(shí)髦的舉動(dòng)，而成為了打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。房地產(chǎn)企業(yè)的信息化應(yīng)圍繞增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。房地產(chǎn)企業(yè)的信息化應(yīng)當(dāng)圍繞增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，可從以下方面展開：

1、建立商業(yè)智能，提供決策支持

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Tags：房地產(chǎn) 開發(fā) 成本管理

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