淺談房地產開發成本管理淺談房地產(三)

目前，房地產企業在成本管理方面普遍存在的問題：  

(一)缺乏規范的成本管理制度和體系 

   很多房地產企業雖然都很重視成本管理，但由于缺乏經驗，公司內部一直沒有建立起規范的成本管理體系，包括各類規章制度、崗位職責、控制流程等，不少企業也沒有專門的部門負責成本管理。 

  （二）設計變更、現場簽證難以有效控制 

   頻繁發生的各類變更和簽證使很多房地產企業大傷腦筋，一方面難以及時掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發生，“變更黑洞”使很多地產公司十分頭痛，部分公司甚至屢屢發生“倒簽”的情況。 

  （三）超合同付款時有發生 

   由于合同在執行過程中發生的各類變更很多，再加上各類應扣款、保修款等，使付款金額的計算和審核難度很大，少數企業更是在最終結算時才發現已經出現了超付的情況，導致后續工作十分被動，雖然問題很嚴重，但這種情況卻一直難以有效根本杜絕。 

   （四）無法準確掌握項目建設過程中的最新動態成本 

    目前大多數企業都要等到項目完成后才能核算出項目的實際成本，無法在項目開發的生命周期內隨時了解最新的動態成本狀況，這樣也就難以在項目開發過程中及時發現成本控制上存在的問題并及時解決，而在項目完成后才發現問題已經與事無補了。 

  （五）難以實時了解大量工程合同的執行進度 

   在項目開發過程企業需要對外簽定各類工程合同，特別是在項目規模比較大、周期比較長的情況下，合同數量更是可觀，同時合同在執行過程中還會發生各種常見的變更情況，另外還包括合同條款、付款條件、付款申請、付款審核、合同結算等很多和合同相關的各類信息，這么龐大的信息量在手工管理模式下根本無法實現實時、精確的管理，從而使合同在執行過程中由于信息掌握不充分或難以共享而產生大量的重復工作甚至發生不必要的錯誤。 

   （六）難以精確制定資金計劃 

   作為資金密集型行業，房地產企業都非常重視資金流的管理，在項目開發過程中，由于大量不同類型的合同都在不同階段的執行過程中，這樣想在短時間內精確地制定出未來月份或季度的資金計劃幾乎是不太可能完成的任務！現實工作中，雖然財務人員投入了大量的時間和精力制定資金計劃，但由于各類數據每天都在變化之中，往往是剛剛辛辛苦苦計算出來的數據實際上已經過時了，難以有效確保數據的及時性和準確性，導致公司高層難以根據及時精確的資金計劃作出正確的決策。 

   （七）缺乏對成本歷史數據的積累和分析 

   由于企業沒有數字化的成本管理系統，使以往項目開發過程中發生的各類成本數據都隱藏在厚厚的書面文檔或Word、Excel文件中,無法對歷史數據進行進一步的加工、提煉和深層次的統計分析，使以往的寶貴經驗或教訓不能在新項目中得到有效的應用，難以持續提高企業的成本管理水平。 

   （八）難以及時追蹤各類材料的價格變動及應用狀況 

   目前房地產企業很多都采取甲供材料的合作方式，在材料采購過程中由于涉及到的廠商、材料種類、型號、報價、優惠幅度、價格變動、產品質量、實際應用效果等各類信息非常龐大，目前手工管理模式根本無法隨時掌握各類材料的最新動態，也難以在各項目之間共享這方面的資料，導致在材料采購過程難以準確作出正確的判斷。 

  （九）缺乏對合作廠商的全面跟蹤管理 

   在項目開發過程中，企業需要和施工、設計、材料供應等各種類型的專業廠商進行合作，特別是對于多項目開發的房地產企業，很多情況下和同一廠商在不同項目中還會進行多次合作（可能同時簽訂多份合同），在這種情況下房地產企業一般難以全面掌握合作廠商在質量、工期、信譽、款項等各方面的最新綜合信息，缺乏有效的追蹤手段來準確評估各類合作廠商的綜合表現，難以不斷提升合作廠商的整體水平。

    三、完善房地產開發成本控制對策

成本管理是一項系統工作，牽一發而動全身。同理，為改善房地產企業的成本管理，也必須在機構、人員、流程、工具、手段等多方面做出適應性的調整，以提升成本管理水平。  

   從更新基本的成本管理觀念入手，采用新興的信息技術，附以必要的機構調整和流程優化，建立健全成本管理的軟硬件系統。

（一）加強企業內部的成本管理的意識觀念。

    1.樹立企業決策者及管理人員的成本管理意識。

    要想在竟爭日益繳烈的的地產市場上得到較大的利潤，首先要在企業管理者中樹立竟爭意識，優化成本管理模式，對土地的取得、融資的方式、項目的定位、管理手段等做好全面科學的系統分析。使之“行之有效”，并對項目開發要有詳細的評估及預算。對項目的特點制訂出合理的項目成本及目標收益。多做調查報告，及時調整項目成本及目標收益。在可能的情況下，把目標成本做得更加詳細及動態，還要包括一些不可預見的成本支出及風險系數。并把目標成本編制成冊子，以供實施過程的核查和控制。

    2.強化企業內部的成本意識。