房地產開發全過程管理(一)

一、文獻綜述

（一）國內研究現狀

現今中國社會經濟的飛速發展，房地產業作出了巨大的貢獻。房地產業的基礎地位不可動搖，同時作為國民經濟的支柱性行業，支撐我國的國民經濟，它也肩負著重任。房地產業的改革發展取得了無可厚非的成就，

它使我國的經濟有了長足的進步，與此同時，它的過快的發展也為我國的經濟建設帶來了相應的問題。過快的發展使得我們只能片面的認識到這個不斷壯大的行業，我們沒有足夠的經驗來解決問題。隨著政策，需求，競爭等環境的快速變化，中國房地產目前的局面也不容樂觀。同時，房地產的市場開發，銷售，以及監管方面也存在著一些弊端，我國房地產市場想要健康的發展就必須采取積極有效的措施。

（二）國外研究現狀（國外房地產開發研究現狀）

1.美國模式

通過嚴格的專業化細分，形成一條橫向價值鏈，構成以專業細分和金融運作見長的房地產發展模式。美國模式代表了西方發達國家房地產開發的主流模式。其核心是金融運作，美國擁有最成熟和完善的房地產金融體系，房地產投資信托基金和投資商成為主導者，而開發商、建筑商、銷售商以及其他房地產服務商則成了圍繞資本、基金的配套環節。

2.新加坡模式

由于政府實施了積極的住宅保障政策，新加坡成為全世界住宅問題解決得最好的國家。新加坡是一個市場經濟國家，但在住宅消費保障制度方面，政府干預和介入得很深。當然，這也與其是城邦型的地理特征有關。

3.德國模式

德國采取了住房政策和金融政策相結合，與市場經濟相配套的措施，其梯度型、

自助性的金融體系在解決居住問題方面發揮了明顯的作用。

二、論文提綱

1項目立項階段

1.1投資機會研究

作為一個新崛起的行業，房地產業正以廣闊的情景吸引著有遠見的投資者參與競爭�，F在無論是房地產一級市場還是房地產二級市場，都呈現出一派繁榮景象。但是，隨著中國房地產市場的日益規范，房地產投資者會變得越來越理性。在房地產項目投資前期，進行房地產投資機會研究將是必然的趨勢。如何做好投資機會研究，就得從房地產經濟學、技術經濟學、投資學、市場學等各方面去找到這個平衡的時機點。

1.2可行性研究的工作階段

1.2.1初步可行性研究

（1）組織準備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，并由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善于協調工作的專業人員來主持。

（2）現場調查與資料收集。現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市政基礎設施狀況調查，非具名戶生產經營狀況調查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。

（3）開發方案的設計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家政策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的 項目開發方案。當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。

（4） 詳細研究。采用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。

（5） 編寫研究報告書�？尚行匝芯繄蟾鏁�是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同、且全面、翔實。

1.2.2詳細可行性研究