房地產項目投資成本控制與管理(一)

房地產項目投資成本控制與管理

摘要：隨著社會主義市場經濟的發展，房地產作為我國經濟的支柱產業發展非常迅猛，但在房地產高速發展的同時，也存在很多隱患。只有對房地產進行成本控制與管理，并將成本控制貫穿與整個工程項目當中，才能保證項目的順利完成。因此，房地產項目投資成本的控制與管理是房地產開發過程中的重要環節。本文就房地產開發過程中對投資成本的控制與管理問題進行了深入研究，對未來房地產開發項目在成本控制方面擁有非常重要的借鑒意義。

關鍵詞：房地產企業；項目投資；成本；控制；管理

引言：

在房地產市場激烈競爭中，如何使房地產企業求得生存、求得發展是當前擺在房地產企業面前一個急需且合理降低工程造價呢 ?最重要的方法和途徑就是要控制好工程建設項目各個階段和各個環節，抓好管理是基礎，成本控制是核心。

1 施工前階段的成本管理控制

1.1土地購買階段

在土地購買階段應遵循房地產發展周期規律，做好市場調研及項目宗地評估工作，依據公司自身的成本控制能力、未來市場預期理性評估土地價格，并在土地招拍掛前確定可承受最高地價，避免土地溢價過高造成項目虧損。

1.2可行性研究和設計階段

通常一個工程項目的投資主要是由項目的決策階段和設計階段決定。據資料分析，對房地產項目而言，投資決策和設計階段對項目總投資的影響程度為70%-80%。由此看來，有效控制工程造價，重點在于決策和設計階段。

在決策階段，造價工程師要參與設計任務書的編制，合理確定工程的靜態投資，充分預測動態投資，保證建設項目決策的資金。設計階段，更要充分體現利用估算主動控制初步設計，提出限量設計，審查設計概預算，進行技術經濟對比，降低工程造價。

設計階段是在項目工程造價確定后，進行項目設計的階段，也是工程項目建設的另一個重要環節。在設計階段中，成本控制與管理也更為細分化，對項目成本的控制主要體現在建筑風格、建筑方案、建筑設備以及施工工藝幾個方面，在保證設計完整性的同時，通過成本控制與管理，對各個方面的投資行為進行限制。在存在多種方案選擇時，也可通過成本控制來選擇方案的最優化，正確定位項目以保證資金的使用，同時能夠使提高項目設計的質量，最后通過專家評定的方式對工程造價進行核對與評審。在設計過程中對施工圖設計所需投入要進行限制，其明確限額的指標通常由以下幾點：

1每平方米消耗鋼材的鋼筋含量指標；

2每平方米消耗砼的砼含量指標；

3整體與各部分施工圖的預算指標；

4發生設計變更所導致的費用限額指標。

通過對以上指標的和旋，能夠在很大程度降低設計變更，有效縮短設計的周期，并能對施工圖預算的準確性進行把握，防止超資的現象發生。

1.3招投標階段

招投標階段中材料采購、施工招投標兩方面對項目成本、質量、進度的控制均具有舉足輕重的作用。房地產企業在招標時應注意并加強以下工作：以公平、公開、公正原則為指導，嚴格審查投標單位資質；成本管理人員在編制招標文件過程中有效地鑒別、分析與評價各類影響工程造價的數據、資料，做到“知己知彼”，為此后的造價控制奠定堅實基礎；避免單純追求絕對低價中標，杜絕投標單位間的惡意競爭，應確定合理低價中標，以保證項目質量及建設工期。

2 加強工程項目施工各環節的管理和工程造價的有效控制

在工程施工階段，由于工程設計已經完成，工程量已完全具體化，并完成了施工招標工作和簽訂了工程承包合同。一要抓好合同管理，避免工程索賠。在工程施工前，必須進行工程量及造價增減的核算，并得到施工和設計單位的認可，現場簽證必須寫明時間地點、幾何尺寸、原始數據等不能籠統的標明工程量和工程造價，合同還應規定對工程造價產生重大影響的變動要報審批單位審批后，再進行工程造價的調整，還應注意同工程量清單的比較，防止工程量清單的重復計算，避免工程索賠的發生。二是在工程施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。嚴格履行隱蔽工程的檢驗手續是工程成本控制的關鍵，隱蔽工程是隨著工程的進行而發生的，對隱蔽工程要求以圖紙為依據，表明被隱蔽部位的工藝、質量完成情況，還要表明項目幾何尺寸并附施工簡圖，簽署完整的隱蔽工程驗收記錄，嚴格控制施工現場的隱蔽工程簽證，以科學嚴謹的隱蔽工程量為工程結算的依據。三是要加強工程施工現場的動態管理，杜絕投資浪費。