房地產開發全過程管理(四)

2.3.1項目規劃申報的基本步驟

工程建設項目審批流程分為立項規劃選址、建設用地審批、項目建設招標（審批）、監理施工招標和報建施工五個階段

2.4建設項目報建登記，辦理招標投標手續

2.4.1項目報建總流程

規劃選址-用地預審-建設用地選址-市、省報批、實施征用-招拍掛、劃撥土地-環評-項目審批-規劃方案審查-辦理建設用地規劃許可證-辦理國有土地證-施工圖紙送審-辦理施工許可證副本-實施招投標-質檢監督-辦理建設施工許可證-辦理工程規劃許可證正本-辦理房產證

2.4.5招投標全過程管理

一、招標人準備工作

二、編制資格預審、招標文件

三、發布資格預審公告

四、資格預審

五、發售招標文件及答疑、補遺

六、接受投標文件

七、抽取評標專家

八、開標

九、投標文件評審

十、定標

十一、發出建設工程中標通知書

十二、簽約前合同談判及簽約

十三、退還投標保證金

3工程建設階段

3.1施工階段工作管理

該階段是項目全壽命周期中一個重要的階段，它是把設計圖紙和原材料、半成品、設備等形成項目實體的過程，是項目價值實現的主要階段。對實施階段進行管理是為了實現項目的質量、時間、成本的目標，再這一階段管理的好壞，是決定項目成功和失敗的重要環節。施工方為主要協調人，依據盛和后確認的實施方案實施項目。再實施過程中，負責獲取業主方、設計方、運營方、現場情況等各方面知識，選擇、傳遞知識給業主方、設計方、經反復討論形成一致意見后確認并執行，生成知識產出。

3.2施工用水電及通訊線路管理

3.3施工場地條件

3.4施工運輸條件

3.5施工圖紙及施工資料管理

3.6施工材料和設備管理

3.7組織現場交驗

工程竣工驗收是建設項目建設周期的最后一草程序，是項目管理的重要內容和終結階段的重要工作，也是我國建設項目的一項基本法律制度。實行竣工驗收制度，是全面檢查建設項目是否符合設計文件要求和工程質量是否符合驗收標準，能否交付使用、投產，發揮投資效益的重要環節。

3.8組織圖紙會審及交底

1.設計交底——由建設單位負責組織

設計單位向施工單位和承擔施工階段監理任務的監理單位等相關參建單位

進行交底。

2.圖紙會審——由承擔施工階段監理任務的監理單位負責組織

施工單位、建設單位、設計單位等相關參建單位參加。

設計交底與圖紙會審通常做法：

(1)設計文件完成后，設計單位將設計圖紙移交建設單位，建設單位發給承

擔施工監理的監理單位和施工單位

(2)由施工階段監理單位組織參建各方進行圖紙會審，并整理成會審問題清

單，在設計交底前一周交與設計單位。

(3)承擔設計階段監理的監理單位組織設計單位做交底準備，并對會審問題

清單擬定解答。

(4)設計交底一般以會議形式進行，先進行設計交底，后轉入圖紙會審問題

解釋。

(5)通過設計、監理、施工三方或參建多方研究協商，確定存在的圖紙和各

種技術問題的解決方案。設計交底應在施工開始前完成。

3.設計交底應由設計單位整理會議紀要，圖紙會審應由施工單位整理會議紀要，

與會各方會簽。設計交底與圖紙會審中涉及設計變更的尚應按監理程序辦理

設計變更手續。設計交底會議紀要、圖紙會審會議紀要一經各方簽認，即成為施

工和監理的依據。

3.9工程進度計劃編制

3.9.1工程進度計劃的編制必須符合項目投資決策，項目開發總進度的要求，分期開發的工程應該根據分期開發工程的面積，規模，特點和外部條件分別編制。

3.9.2單位工程進度計劃的編制一般采用甘特圖的形式表示，對于大型，復雜的項目用甘特圖無法完全表示和控制的，應采用網絡圖的形式進行工作關系詳細分解。

3.9.3進度計劃的編制根據工程特點應分解到分項工程和主要操作工序，以便于工程進度控制為原則。

3.9.4對于大型工程編制工程總體進度計劃外，還應編制單項工程進度計劃，分步進度計劃，年度進度計劃等，便于工程進度分階段控制。

3.9.5項目公司應對每一個單位工程的施工組織設計中的工程進度計劃進行認真分析，對施工組織設計的合同工期，工程量，施工機具，施工工藝，施工勞力，分項工程持續時間，關鍵工作排序等主要內容的科學性，合理性，指導性進行審核。

3.9.6工程進度計劃是施工組織設計中的一項主要內容，施工組織設計中應包含工程進度具體實施計劃。

3.9.7工程進度計劃編制時應充分考慮到影響工程工期目標實現的施工人員，材料設備，施工方法工藝，資金供應，設計變更，外部環境等。

3.10各部門間協調管理

3.10.1在工程實施過程中，必須不斷監控項目的實際進度以監控每個分項工程按進度計劃執行。項目進度計劃控制是隨著工程的進行而不斷進行的，是一個動態過程，也是一個循環進行的過程，應貫穿工程實施的全過程。

3.10.2項目工程部經理，專業工程師要不斷掌握所管工程實施狀況并將工程實際進度與計劃進度進行比對分析，必要時要采取有效的管理措施，使工程進度按照原計劃進度實施，確保工期。

3.10.3有效進行工程進度控制的關鍵是監控每個分項工程進度，以項目的分項工程進度保證分部工程進度，以分部工程進度保證單位工程進度，從而確保整個工程的總體進度計劃的完成。

3.10.4項目公司應分階段對各施工單位的工程進行匯總，對于提前或按期完成的工程要給于鼓勵。對完不成進度計劃的工程要給于一定的懲罰，對拒不整改，整改不力的工程解除工程承包合同或更換項目負責人。

3.10.5在工程進度計劃調整時，對于非施工單位原因造成的工程總工期 調整，

應分析產生進度偏差工作的影響是否為關鍵工作，是否大于總時差，是否大于自由時差。若影響的工作不是上述三種情況之一，工期總工程不予調整，工程拖期的責任由施工單位承擔。

4項目銷售與后期服務階段