房地產信托投資基金的設立和資金募集(一)

引言
1.1  概述
 1.1.1 背景分析
 2011年7月12日國務院出臺了被認為是房地產調控史上最嚴的新“國五條”，與年初實行的“國八條”一起，通過限購、限貸和房地產稅等多項手段，成為抑制全國二三線城市房地產增長過快，堅持從嚴調控房價的重要武器。在房地產調控中實實在在的把政策落實到了環節上，并起到了實質性作用。新“國五條”的頒布，使得房地產開發商幻想搭政策順風車的想法再次幻滅，反之政策釋放了政策將持續緊縮的信號。與此同時，房屋限購的條款抵制住了房地產開發商以微量價格折扣換取銷量策略，從而使開發商充分認識到樓市調控的徹底性和堅決性。政策頒布后，住房和城鄉建設部也著手開始調查分析城市房價快速上漲的原因，并根據調查結果出臺了新一輪限購的調控范圍。新“國五條”頒布前，執行限購的城市已達40余個，這些城市的房地產成交量因此得到了明顯的放緩；政策頒布后，限購蔓延到全國，調控輻射到100余城市。“金九銀十”歷來是樓市交易的旺季，但在如今嚴厲的政策調控背景下，不但樓市沒有迎來“金九銀十”，反而有漸入“嚴冬”之勢。在這樣的大背景下，中國房地產企業要生存發展下去，就必須正視、解決銷售萎靡、融資難帶給業界發展的兩重難題。
 房地產從最初的立項征地到大規模建設，最后直至售完交房，整個過程要歷時很長，整個過程不僅投資規模龐大，最主要的是由于現金流動緩慢，有時候一些小房地產開發商會出現資金鏈的斷裂，由此可見，保證現金流的順暢成為房地產開發中首要解決的問題。在目前緊縮的貨幣政策下，傳統的以銀行貸款為融資渠道的方式在逐漸失去主要地位。房地產商必須尋求其他的渠道進行替代，陌生的房地產信托投資基金逐漸浮出了水面，并引起房地產商新一輪的思考。
 早在20世紀初，我國就出現了信托行業的萌芽，已經經過一百多年的金融歷練，2012年就有全國政協委員建議，采用信托投資基金、社保基金和保險基金等一系列金融投資渠道，建設我國的公共廉租房，由此可見，房地產公司通過推行房地產證券化來分散金融風險，而這樣一種新的融資形式，也將開發出巨大的潛在市場，帶給企業豐厚利潤。
1.2國內外研究現況及相關文獻
 資產證券化的創造者是美國的國民抵押協會，自1970年首次發行了資產抵押支持證券-房貸轉付證券，究其根本它的基礎還是資產抵押組合，經過40多年的發展，資產證券化通過對大量相關數據的收集分析，特別是定量對金融產品的盈利能力分析，從而建立專門的數學模型，已經在世界范圍內成為一項重要的金融手段而迅速完善和發展，盡管如此，國外現行的資產證券化的研究文獻依然存在著種種不足，值得進一步探索。
 美國在房地產資產證券化方面一直處于世界的領先水平，它設立了專門的房地產信托投資基金的專業網站NAREIT，不僅能提供大量的關于房地產投資信托基金的相關資料，還能夠看到完備的美國關于房地產信托投資基金的相關法律政策，唯一不足的就是理論性不強，缺少強大的理論支持。
 Richard Imperiale在其所著《房地產投資信托：投資組合管理的新策略》（Real Estate Investment Trusts：New strategies for Portfolio Management） 一書中，詳細地闡述了如何判定REITs的價值，這本書是基于作者對房地產投資信托基金的認識和經營方式，以及對一些房地產金融業內專業人士采訪記錄的歸納總結。
 Steve Bergsman在其文章中提到：一直以來，人們總是將眼光關注于房地產板塊的股票價格的上下起伏，并且它的股票價格的波動相比于其它板塊，更能引起人們的重視，忽視了房地產投資信托基金對股市價格變動的幕后作用。由此可見，房地產投資信托基金能夠從小方面來說，可以影響到股市，推而廣之則對全國的經濟都有著舉足輕重的作用。
 我國在1986年以后，隨著土地使用制度和住房制度的改革以及住宅商品化進程的推進，房地產業孕育而生并迅速發展為一個獨立的產業面，但由于沒有形成自己本土化的理論知識，只能通過引用國外的資產證券化的經驗來為我所用，成為拿來主義的典型代表，而后出現了一批符合中國實際的書籍文獻。1998年我國的張超英、瞿祥輝在研究了我國的房地產的實際情況后，出版了《資產證券化：原理、理論、實務》，成為我國第一部能夠系統介紹資產證券化理論的代表作，其后北京大學何小鋒等也不甘落后，相繼推出了《資產證券化：中國的模式》，這本書一經面世，就引起了各方的極大關注，這本書雖然也是從資產證券化原理開始著手，通過結合海外實踐經驗為分析案例，針對近些年中國資產證券化的發展歷程，進行了具有獨特視角的分析和研究。而《資產證券化：理論與實務》則是由于鳳坤在其博士論文基礎上加以提煉和總結，將資產證券化的原理以及對經濟的現實意義做了更深一步的剖析，難得可貴的是這本書具有很高的實踐指導意義，成為資產證券化研究領域的實踐寶典。
 當今資產證券化的研究重點主要放在如何將資產證券化有效地運用到我國實踐中去，并且對資產證券化運行過程中可能遇到的困難因素進行分析，并提出相應的政策。比較具有代表性的有：1999年王開國的《關于中國推行資產證券化問題的思考》通過對國外資產證券化演變、發展的歷史，從而發現中國資產證券化推行的過程中遇到的阻礙，并提出了自己的見解。伍建光在2005年發表了《我國實現資產證券化的條件與對策分析》。該文獻對資產證券化運用的基本路徑，并提出了解決問題的6大方法，與此類似的還有2006年的邵詩利《資產證券化—中國的經驗與前瞻》也是發現相關問題后，分析原因提出對策，不同的每個人的觀察角度不同，提出的意見也越來越適用于當前的經濟發展。
 房地產的行業特點決定了資金成為房地產企業生存發展下去的生命線，所以在對房地產如何通過資本證券化進行融資，成為房地產企業普遍關注的問題之一，對我國房地產資產證券化研究內容，主要集中在以下幾點：首先應該研究這樣的融資方式是否可取，也就是對資產證券化取得融資的可靠性行進研究，其次應該對房地產證券化的最大癥結的研究，最后是采用怎么樣的模式來進行房地產行業的資產證券化的融資，即途徑有哪些，在1997年吳福明所著寫的《房地產證券化探索》中提出了封閉式、出售型土地使用權和單項資產房地產以及開發變值債權等信托方式。

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