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房地產信托投資基金的設立和資金募集(四)

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2、在公司風險可控的范圍內，大致匡算購買債權需要的資金總額。
3、設立資金信托，籌集用于投資的資金，在這一過程中，信托公司通常采取其他的適當方式來加強保證預定信托籌集規模的完成。
4、將募集資金購買具有一定折扣比例的債權資產包，折扣率應全面考慮該資產包整體的違約可能性和貸款資金的占用時間成本。
5、信托公司作為資金的管理人，負責對償還資金進行管理、向投資者分配收益。出讓債權的一方作為債權的財產托管人，負責與債務人聯系，督促其到期還款并計算相應的利息等。
6、信托期限截止日，如果與債權期限一致，那么信托結束后債務清償完畢。如果期限不一致，則需要采取相應措施來彌補二者之間的差異。
一種方法是把信托財產以當時的形式，直接劃轉給信托投資人。但由于此類型的信托涉及的投資人眾多，在操作劃轉上有很大的難度，這種方式可能不完全適合。就債權信托本身而言，也是具有局限性的。通常債權超過期限是由于違約造成的，更不能為此采用信托計劃展期的形式規避此問題。因此在建立信托時，應該全面地考慮債權期限與信托計劃期限間的匹配問題。
5.1.3 受益權REITs投資運作的模式
    受益權REITs本質上也屬于是一種財產型信托，它的原則是：
    1、受益人自信托生效日起享有信托受益權。
    2、共同受益人按照信托文件的約定享受信托利益。信托文件中沒有對信托利益的分配比例或者分配方法作出規定的，受益人按照均等的比例享受信托利益。
    3、受益人也可以放棄信托的收益權。受益人放棄的這些信托受益權可以按信托文件規定的人、其他受益人、委托人或者其繼承人順序確定歸屬。
    4、受益人不能按期清償到期債務的，其信托受益權可以被用于清償債務。
    5、受益人的信托受益權可以依法出讓或者繼承。
信托受益權具備了作為可流通性財產的一切必要特征。信托生效時，便立即產生了受益權。信托利益的歸屬明確是由受益權人享有的。信托受益人可以再未來一定時期得到信托利益，所以受益權是一種信托利益的期權。期權可作為一種財產進行出讓，即使這種權力發生所有權的變更。信托法對于受益權的出讓行為給予了確認。使之轉讓成為一種可能。信托受益權的流通可以使出讓人得到資金得變現，使得受讓人獲得到預期的信托利益。顯然信托受益權從出讓發展到流通，這不僅僅是在規模和形式上的變化，這更是一種質的變化。參與信托已經不是簡單的以委托理財為目的投資，而是以委托理財為基礎，以增加獲取信托受益權出讓利益為目的的活動。
第6章逆市下中國房地產商如何通過REITs融資
6.1 努力適應香港REITs上市政策積極推進在香港上市
6.1.1 萬達REITs未能在香港上市的原因
萬達REITs未能在香港上市，主要是因為租金回報率達不到香港上市要求。
參照2005年年底已在港上市的領匯基金、泓富基金和越秀基金，其股息回報率分別為6.31%、5.31%和6.54%。據估計，萬達REITs的股息回報率至少應該在6%左右。而對于屬于內資企業的萬達而言，按照2005年的企業所得稅法，內地物業赴港上市需要繳納33%所得稅，則萬達經營性物業的投資回報率需在10%左右。
只有真實的投資回報率是衡量一個商業地產項目成功與否的重要尺度，而不在于是否具有“先進”的開發模式。
據分析，2005年麥格理銀行投資的九個購物中心將成為首批上市的 REITs 資產。而這九個城市的萬達廣場的物業租金回報率不及預期：
租金回報率如下表列示：

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