房地產信托投資基金的設立和資金募集(五)

本論文在金融論文欄目，由論文格式網整理,轉載請注明來源www.donglienglish.cn,更多論文,請點論文格式范文查看   表6.1    萬達REITs租金回報率表1
REITs中所含萬達廣場租金回報率
武漢萬達商業廣場 5.6%
天津萬達商業廣場 4%--5.6%
濟南萬達商業廣場 3.3%—5%
青島萬達商業廣場 8%
沈陽萬達商業廣場 4%
長春萬達商業廣場 4%
哈爾濱萬達商業廣場 5%-8%
南京萬達商業廣場 5%
長沙萬達商業廣場 5.1%
以上各家物業的出租回報率均難以達到10%以上。主要因為：
一、萬達集團一直采用“訂單地產”經營模式，跨國企業進入中國后，多數都在去承租店面的經營方式，很少購買物業。萬達集團正是看中這一點，從物業設計時就和一些跨國企業接觸，聽取各主力店的意見和建議，根據對方要求設計物業產品，在開發的各個階段都不斷與對方進行協商，不斷協調和修正設計，最后取得跨國企業長期租賃合同。既發揮了自己作為房地產開發公司的專業特長，又適應了跨國企業的經營規律，跨國企業也能租賃到自己滿意的物業，達到雙贏的目的。
而這樣做的缺點就是，開發商為了吸引商家，前期主力商家的租金價格會比較低，才能換取長期的租約。資金回籠慢，這就需要房地產開發商具有較強的資金實力。目前在國家打壓房地產市場的形勢下，資金緊缺是房地產開發商面臨的最嚴重的問題，萬達尋求REITs上市也是為了籌集資金，而較低的出租回報率導致REITs無法上市，無疑給萬達集團帶來了雪上加霜的效果。
二、這九家不同城市的萬達廣場，物業管理費金額都一樣，均為29元每平方米每月。雖然這九家萬達廣場基本都在省會城市，但不同的省份發展不同，不同地區發展也不同，一律均采用29元的物業費，會嚴重影響物業出租率。而REITs基金就是依托出租收入來賺取收益的。萬達公司應根據不同城市，各自廣場所在地的城市發展水平和周邊商場物業管理費進行調研后，再確定物業管理費。
6.1.2 透過萬達REITs的失敗原因引發思考
訂單地產因其業務設計、開發均為客戶量身打造，貫穿產品開發整個周期“一條龍”，但目前中國現行貨幣適量的緊縮政策，使得開發商資金緊缺，而訂單地產需要占用開發商有大量資金，減緩資金回籠速度。所以，現階段，訂單地產已不再適合商業地產。房地產開發商應該做自己擅長的開發專業，而將經營物業交給這類房地產咨詢公司去出租及管理。通過房地產咨詢公司所擁有的高端客戶資源、穩定的戰略合作關系和專業團隊，隨時掌握最新國際商業流行趨勢，憑借廣泛的知識和經驗, 為商業物業發展與提供一站式的解決方案，幫助開發商找到獨特的市場機會，并提供全面服務。
我國土地資源是有限的，不能一味以銷售開發物業為主。開發商資金有限，要用有限的資金儲備獲取更大收益的土地，應盡量儲備商業用地，以出租為主，出售為輔，將出租物業打包上市，換取長期收益。
房地產開發商在拿地之后就要對地塊進行準確的定位，這是任何一個商業地產項目首先要解決的問題。項目的市場定位是最為關鍵的一環，定位準確與否直接決定著項目經營的成敗，也決定著REITs的成敗。
在實際操作中，進行項目定位之前必須收集大量的信息，然后依此進行產品定位以及客戶定位。這一點恰恰體現了以市場、以客戶為先導的整合營銷原則。
項目定位即指市場定位，包括產品定位和客戶定位
產品定位包括業態選擇、商業檔次、產品形式等。在進行產品定位分析時，首先要獲取跟項目密切相關的市場信息，比如當地的城市規劃、經濟發展水平、土地歷史背景、地塊輻射范圍內人群的消費能力以及經濟實力等，之后要分析相關區域內競爭對手的產品構成、業態組合等。更重要的是，一定要聯系城市的總體狀況，對區域、市場和客戶進行總體的把握和深入的理解。同時還要了解宏觀的商業的發展趨勢，綜合以上因素后，確定適合于自身項目的定位。
客戶定位指消費者的來源、特征等，客戶定位直接決定了商業項目的檔次
產品定位與客戶定位相互影響，相互依存。目標消費者不同，那么目標經營者自然就不同，從而直接決定了產品形式的不同；產品形式又會影響經營者的經營行為和消費者的購買體驗。因此，產品定位取決于客戶定位，而在客戶定位中消費者則是主導因素，所以產品定位最終的決定因素仍然是消費者。一個好的商業物業，如果一直貫徹一切以消費者為導向的思維理念，提供消費者需求的產品，滿足消費者良好的購物體驗，恰恰體現了整合營銷中提倡的客戶先導原則。
其次，產品設計與研發需要在明確市場定位與產品定位后，依據經營者經營需求和消費者的消費習慣進行設計、施工，房地產也是商品，并且現在不是計劃經濟時代，所有的商品在市場經濟環境下就必須做到尊重市場，于市場為導向。這一點同樣是整合營銷客戶先導原則的集中體現，不同的是，商業地產中的產品設計和研發面向的是消費者和經營者兩級客戶。定位解決了“我們要什么”的概念問題，而產品設計與研發則是研究我們要的產品的實物。產品設計以定位為依據，研究建筑形式、外觀、設備配置、景觀氛圍設計等等一系列問題，然后將施工將圖紙變成實體。
　　產品是營銷的基石。對于商業地產而言，產品設計不僅要求外觀的漂亮，對于實用性、功能完備性的要求更高，設計和研發部門更多地考慮的應該是如何滿足經營者的經營需求和消費者的體驗消費需求，通過創新的、適宜的設計規劃使物業價值發揮到最大。
　　在商業地產的操作中，為消費者和經營者提供適合的滿意的產品，是整合營銷關注的其中一環。
　　再次，在商業地產的營銷過程中，操作中的整體性、系統性和節奏性是項目成功的最為關鍵的因素。這一環節正是整合營銷淋漓盡致的集中體現，精明的開發商在這一環節發揮的余地最大。
　　商業地產操作的整體性是建立在開發商對于城市、對區域、對客戶、對行業的整體的深度理解基礎上的，是開發商整體平衡能力的體現。
　　商業地產的營銷對象包括三級客戶，分別是投資者、經營者和消費者，客戶層次的復雜性決定了單一的營銷方式是行不通的，因此，策劃者需要整合多方面的資源，協調多方面的關系，通過整體性、系統性的操作，將銷售、招商、營運密切配合，多方平衡，步調一致，整體推進。
　　銷售部門通過拓展客戶渠道，提高現場商務談判能力，積累并轉化投資客戶，實現財務指標；招商部門通過招商工作的開展保障項目主題和業態劃分，并為后期的投資者和經營者樹立充足的信心；營運是保障項目持續發展的最終環節，它能提升項目的商業價值，增強商業地產項目的競爭力與可持續發展能力。
　　在操作過程中，同一時期內，不同部門，不同體系之間的工作應該是統一于同一主題的。在商業地產操作中，銷售、招商、營運管理是三個關鍵“棋子”，決定著一個項目的成敗。在不同的時期和階段，該用哪個棋子打前鋒，那個棋子做后衛，該借用哪個棋子為哪個棋子服務，三個棋子怎么協調配合，整體發力，這是非常重要的。這就要求策劃者站在更高的角度把握市場狀況，把握整體節奏，合理利用銷售、招商和營運管理，將三方的工作重點、工作方向共同統一于階段目標和總體目標，使銷售策略、價格策略、渠道建設、招商和銷售的控制、營運管理的配合必須統一于項目定位和項目的推盤節奏。

第7章我國發展房地產信托投資基金的障礙和建議
7.1 在我國發展房地產信托投資基金會遇到的障礙
7.1.1   法律及稅收障礙
盡管目前國內已經有了一些信托業的法律，相比以前，投資者也可以較為容易進入房地產信托業，但距離構建真正的房地產信托投資基金所需的法律環境還相差很遠。目前只是構建了一個框架，還處于初級階段，需要相關法律的逐步構建和完善。目前只有《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業務管理辦法》等幾部與信托相關的法律法規。按照目前的政策，在轉移抵押或者證券化的房地產產權時，產權登記機關只能進行備案，但這種備案并不具備法律效力，一旦發生糾紛，投資者的權益將無法得到有效的法律保護。是否有完善的房地產投資信托法律，房地產投資信托基金是否能在國內上市，成為了影響房地產信托投資基金發展的關鍵因素。
7.1.2 缺乏專業人才
房地產信托投資基金的發展，需要大量既懂房地產具體業務又能精通金融投資方面的知識的人才。但國內的現狀是，擅長對房地產專業和項目具體操作的人在資本運作上缺乏經驗，擅長金融投資的人對房地產的運營又不熟悉。復合人才較少，缺乏專業人才，投資基金得不到合理的收益率，投資者就不愿意將資金投向房地產信托投資基金。
7.1.3 披露信息不充分
房地產信托投資基金要求及時準確的信息披露，財務信息的高度透明。在我國，信托公司目前實行的是非強制性信息披露制度，這樣投資者就無法獲取充分的信息，來做出正確的、有利于企業和自己的決策。而多年以來，在我國房地產行業，一直都存在不規范的操作，直接造成了會計制度的不透明和信息披露的不對稱，所以，需要加強信息披露制度。
7.1.4房地產金融市場不發達
我國的金融機構數量眾多，但絕大多數都是銀行和保險業，主要的金融業務也是以存貸款為主的間接金融業務。而我國的房地產開發商多年以來正是以銀行貸款作為融資的主要手段，欠發達的融資市場造成了單一的開發商融資渠道，限制了房地產業的發展，使投資者對房地產信托投資基金喪失信心。
7.2 對發展我國房地產信托投資基金的幾點建議
7.2.1 需要相關法律法規及稅收規定的大力支持
1960年的美國稅法修正案，體現了對房地產投資信托公司的稅收優惠，以及對其股東構成、收入來源、分配比例、資產構成和經營方式等方面也做出了明確的規定。由于相關法律法規的完善，房地產投資信托基金在上世紀90年代中后期得到突飛猛進的發展。
從美國及世界各國的金融市場的發展經驗來看，明確的相關法律法規的支持對任何一種金融產品的推出與發展都是至關重要的。多年以來，缺乏房地產信托投資基金法律法規成為我國信托發展停滯不前的主要原因。根據世界各國發展房地產信托投資基金的經驗和我國的實際情況，應對其專門立法，根據實際情況對現有法律法規中有礙于房地產信托投資基金的法律條例進行修改，確保房地產信托投資基金快速、健康地成長起來。
在我國，目前在REITs立法方面還存在空白，還沒有關于房地產投資信托基金的專門法規，而關于REITs投資的優惠稅收政策更是無從談起。這會在很大程度上削弱REITs的競爭力和對投資者的吸引力。因此，有關REITs的立法和稅收優惠政策是我國REITs發展的重大制約因素，需要在這方面盡快取得突破。
如果我國建立房地產信托投資基金方面的稅收優惠政策，將會吸引眾多投資人。房地產信托投資基金在稅法上是一個獨立的經濟實體。如果房地產信托投資基金將每年度盈利的大部分收益以現金紅利的形式回報給投資者，那么就無需繳納企業所得稅，這就避免了對房地產信托投資基金和股東的重復所得課稅。此外，投資人可以通過提高房地產信托投資基金的負債率、降低房地產資產折舊年限的方式，實現房地產信托投資基金的賬面減值，以此可以降低其課稅的基數。通常的操作方式是，房地產信托投資基金公司將每年盈利的大部分紅利先以現金的方式回報給投資者，再由投資者自行繳納個人所得稅，因此房地產信托投資基金派發的紅利看起來非常高。
7.2.2 培養復合型人才，實行專業化團隊管理
房地產信托投資基金是一項專業性極強的房地產金融項目，對從業者有較高的房地產專業和金融專業融會貫通的復合性要求。房地產信托投資基金從業者不僅需要具備房地產業務方面的專業知識，還需要具備金融、財務管理、物業管理、法律、資本運作等專業技能。只有這樣，才能選擇合適的房地產項目，幫助投資者投資，獲取豐厚的資本回報，取得較高的投資收益率。
例如，自20世紀90年代以來，美國房地產信托投資基金所募集的資金，絕大多數通過委托專業的管理公司自主、集中經營管理。管理人員都是有豐富經驗的房地產業和金融業專業從業人員。他們擅長股市博弈，準確知曉收益率變動趨勢。在選擇最合適的投資對象上，經過嚴格的分析評估。為了保持投資效率最大化，管理公司會制定最佳的組合投資策略，并有效規避了投資風險。
7.2.3 完善信息公開化制度
從世界金融市場的發展來看，信息越公開，金融市場的發展就越快。而在我國，信托投資公司實施的是一種非強制性的信息披露制度，信息公開化程度相當低。所以，要盡可能強化信息披露制度，盡可能及時準確地公布各類房地產、國家政策、金融政策等信息，快速地傳達給信息需求者和公眾，幫助投資者在一個信息公開對稱的環境中進行房地產信托投資基金投資，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，從而促進我國的房地產信托投資基金業健康、理性地發展。
7.2.4 加快培養機構投資者
美國在發展房地產投資信托的同時，大力開發了房地產特定共同事業、特定目的公司（SPC）、公司型投資信托等中介商品，并由此發展了大批機構投資者，使美國的REITs和房地產證券化市場能夠形成一個相互聯系且日益完整的市場。所以，美國的房地產信托投資基金資金來源中絕大多數都是來源于機構投資者的資金，而在我國，尚未有真正意義上的機構投資者，這對于房地產信托投資基金發展很不利。因此，必須加速培養機構投資者。只有在一個以機構投資者為主體的基金市場上，才能保證存在著一個穩定的市場需求方，才能保證房地產信托投資基金得以快速、足額地出售。
7.2.5 增加靈活的金融投資、管理工具
作為一種現代的房地產金融投資工具，房地產信托投資基金具有非常大的靈活性。房地產信托投資基金有其基金創立機構、市場中間商（經紀人）及持有人的廣泛參與。房地產信托投資基金可作為一種融資渠道而存在。共同基金可以轉換為房地產信托投資基金。房地產信托投資基金還可作為一種證券工具，把一些機構或面臨困境的物業持有者所持有的分散房產，進行重新包裝、上市。甚至可以把整個獨立的外部公司納入到房地產信托投資基金中，進行運作。
7.2.6 進行多元化組合投資，市場預期回報率高
房地產信托投資基金通過房地產的多元化投資組合，面向涵蓋不同類別的房地產項目，選擇不同類型和地區的房地產項目及業務，有效地獲得了較高的投資回報，同時降低了投資風險。
7.2.7 鼓勵投資者購買REITs,提高不動產的流動性
眾所周知，房地產作為不動產，本身特點是不具有靈活的流動性。美國的金融業發展迅速，房地產信托投資基金大部分都是在各大證券交易市場上市。投資者可以根據自身實際情況，隨時處置所持有的房地產信托投資基金股份。因此使得房地產間接的具有較高的流動性，但總體來說房地產信托投資基金的流動性仍比現金低。我國也可以參照美國的方式，增加購買REITs的靈活性，提高資金的流動性和使用效率。房地產信托投資基金應對持股沒有數量限制，且不封頂。投資者在投資房地產信托投資基金時，既承擔有限責任又可以間接的獲得大規模房地產投資的收益。這樣，為公眾提供了參與商業性房地產權益投資的大量機會。只要民眾購買房地產信托投資基金的受益憑證，便可參與投資、分享我國宏觀經濟增長所帶來的預期收益。
7.2.8 提高REITs資產管理公司水平
REITs的資產管理公司對于建設一個成熟的市場也扮演著重要角色。他必須在管理房產資產組合，創辦和拓展未來資產收購的渠道，保持企業公司治理實踐的透明，并且處理一切與投資者關系相關的事務等一系列職能方面具有熟練的技能。    在香港和新加坡，資產管理公司候選者在為REITs提供服務之前，必須通過香港證監會和新加坡金融管理局的全面審核和許可。因此，我國應該通過立法來設定REITs的資產管理公司的準入門檻。
由于開發商同時還扮演REITs發起人，甚至有可能成為REITs資產管理公司，多重角色可能存在一些潛在的利益沖突，比如使資產在轉移成REITs的時候可能被人為高估。而REITs股東應該通過立法，以保證REITs收購的房地產價格不能高于由信用良好、獨立的第三方估價人出具的公平市價。    REITs在公開股票交易所上市的能力是創建活躍、高流動性的REITs市場的根本所在。REITs需要被相關政府機構認可為公司或投資信托結構，REIT股東或單位持有人也必須被賦予與其他任何一家上市公司相同的保護措施以及權利。
第8章結論
在新“國五條”頒布后，房地產開發商在銷售萎靡，融資困難的情況下，想要生存下去并健康穩步地發展，就必須構建多元合理的融資渠道，尋求新的融資方式——房地產信托投資基金。目前國內房地產信托投資基金市場尚未建立完全，可以通過在香港上市來融資的目的。
房地產信托投資基金在我國尚處于初級階段，但是通過借鑒國外先進的經驗．同時與本國自身的情況相結合．努力去完善各項機制和配套措施，開創一條適合我國發展的房地產信托投資基金的模式．擴展房地產融資的渠道．進而促進其迅速健康的發展下去。

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