商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風險管理存在的問題與對策研究-以工商銀行為例(一)

目錄

引言 4

第一章 商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)商貸款概述 5

（一） 開發(fā)貸業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀 5

（二）開發(fā)貸主要的問題 7

（三）開發(fā)貸的研究進展 8

第二章工商銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸發(fā)展現(xiàn)狀 9

（一）工商銀行的背景 9

（二）工商銀行開發(fā)貸發(fā)展現(xiàn)狀 9

（三）工商銀行開發(fā)貸的管理制度 11

第三章 工商銀行開發(fā)貸存在的主要問題及原因分析 12

第四章 完善工行開發(fā)貸管理的對策 16

第五章結(jié)論 17

參考文獻 17

引言

近年我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)又占其中很大比重，自然對全國的經(jīng)濟影響也極大。而房地產(chǎn)業(yè)資金需求比較大，而其資金的主要來源是商業(yè)銀行，雖然房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)為商業(yè)銀行帶來了可觀的經(jīng)濟利潤，但是在這項繁瑣且時間跨度比較長的業(yè)務(wù)中存在著巨大的風險，銀行內(nèi)部管理制度的不完善，不良貸款率的逐年增加，占比越來越大。銀行風險隨之上升，但商業(yè)銀行卻沒有對問題進行謹慎處理，持續(xù)看好未來房地產(chǎn)投資收益，對樓市的風險沒有嚴峻的認識，變相通過各種途徑繞過監(jiān)管給樓市提供違規(guī)資金。2018年底在內(nèi)部的違規(guī)操作下工商銀行被開出了高達10張之多的罰單，在這樣的違規(guī)操作下，為經(jīng)濟留下的是巨大的隱患。加大商業(yè)銀行的監(jiān)管力度是對風險的計量、風險的識別是整個風險管理的基礎(chǔ)，從而有利于商業(yè)銀行提高控制風險的能力，改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

 在2006年美國爆發(fā)次貸危機，并席卷全球，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的破碎，致使全球多家大銀行破產(chǎn)，瑞銀集團研究報告估算次貸危機全球損失達6千億美元，給全球經(jīng)濟帶來非常嚴重的打擊。國內(nèi)外的專家學(xué)者也對此進行了深入研究。第一，房地產(chǎn)風險理論研究，國內(nèi)曾龍認為對已存在和將發(fā)生的危機風險沒有及時的進行防范，建立正確的防御體制其積累的風險隱患必然有爆發(fā)的那一天。國內(nèi)李睿則認為商業(yè)銀行對借款人資信狀況的判斷是決定房地產(chǎn)貸款信用風險的關(guān)鍵因素。劉欣怡認為應(yīng)該合理掌握商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信貸投放量。以免因投放量的龐大而使房地產(chǎn)市場極具膨脹，從而導(dǎo)致經(jīng)濟泡沫化，給銀行埋下龐大的經(jīng)濟后患。應(yīng)該對開發(fā)貸進行嚴格審查，同時對內(nèi)部的違規(guī)行為也要嚴懲，阻抑一系列的謀利動作。云秀璞根據(jù)研究得出，對于房地產(chǎn)價格上升迅速的舉措應(yīng)該是適當?shù)恼{(diào)整商業(yè)銀行開發(fā)貸的放量。應(yīng)該實施逆周期的開發(fā)貸策略。美國經(jīng)濟學(xué)家保羅·克魯格曼提出了的貨幣危機模型，解溦認為房地產(chǎn)泡沫與銀行信貸是相輔相成的。當銀行信貸額度增加貸款準入條件放松時，隨之就會讓房地產(chǎn)投機行為沒有忌憚，毛文慶提出。要嚴格把握房地產(chǎn)貸款的市場準入條件。王洪衛(wèi)提出應(yīng)建立政策保證保險機構(gòu)鼓勵房地產(chǎn)抵押貸款證券化。蘇愛軍提出了減弱房地產(chǎn)金融市場中信息不對稱成都的相應(yīng)措施。張曙光認為，中國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展?jié)摬刂�危險。Masako Ueda根據(jù)研究得出結(jié)論：企業(yè)對于銀行貸款還是企業(yè)間的資本融合的選擇源自于產(chǎn)權(quán)保護的水平和信息的不對稱。

綜合以上文獻來看國內(nèi)外的學(xué)者對商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風險管理存在的問題與對策都做出了比較深刻的研究。雖然其中依然存在著許多問題，但是都在不斷的完善和進步中。

第一章 商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)商貸款概述

（一） 開發(fā)貸業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀

   2019年8月29日商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸額度減少，根據(jù)在2019年7月26日中國人民銀行公告的展現(xiàn)，中國的房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度，2019年1月-6月以來我國的房地產(chǎn)貸款額度上漲了3.21萬億元，比之2018年整年低了6.7%。從中央銀行給出的數(shù)據(jù)來看房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額在健康平穩(wěn)的不間斷下降，此種情況已經(jīng)持續(xù)了一年零兩個月，2019年1月-3月底其開發(fā)業(yè)貸款的余額是10.85萬億元，對比2018年低了3.7%，2019年4月-6月底，開發(fā)業(yè)貸的余額是11.04萬億元，比上季度低4.3%。全國房地產(chǎn)開發(fā)貸余額在2016年是14500億元，在2017年是13000億元，2018年為13800億元，2019年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為12800億元。2015年之前房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額在飛速的上升，自2016年后才開始逐步的平穩(wěn)下滑。雖然近幾年趨于平穩(wěn)，但是其數(shù)量也是龐大的，數(shù)據(jù)越龐大，那么其中的問題也將越多，越繁雜。

  2017年-2018年一季度房地產(chǎn)企業(yè)主要渠道融資規(guī)模及結(jié)構(gòu)（單位億元）

融資渠道 2017年 2017年占比 2018年Q1

銀行貸款 開發(fā)貸 35600 18% 14917

并購貸 3281 2% 939

非標融資 委托貸款 18942 10% 3880

信托貸款 11092 6% 3224

境內(nèi)證券市場融資 股權(quán)融資 284 0% 90

信用債融資 3024 2% 1214

資產(chǎn)證券化 1737 1% 410

海外融資 海外股權(quán)融資 274 0% 139

海外債 2934 2% 812

個人住房金融市場 商業(yè)個貸 64714 33% 17421

公積金貸款 9535 5% 2384

消費貸 9552 5% -439

應(yīng)付款 應(yīng)付工程款 17967 9% 8685

其他應(yīng)付款 15688 8% 5604

   從圖表中可以看出2017-2018年一季度年房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道中開發(fā)貸占比18%，金額是35600億元。是除商業(yè)個貸以外占比最大的融資渠道。由此可見房地產(chǎn)開發(fā)商貸款已成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。但是在龐大的數(shù)據(jù)面前他所存在的問題也是比較多的。

2018年工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行的不良貸款余額分別為98.23億元、85.05億元、84.5億元。從上圖中可以看出我國房地產(chǎn)業(yè)的不良貸款率自2006年以來呈直線下滑趨勢，自2014年后又開始逐步上升，由此看出不良貸款的問題已是一個急需解決的大問題。房地產(chǎn)開發(fā)貸款從房地產(chǎn)開發(fā)商到銀行，從房地產(chǎn)開發(fā)商提交材料到最后的銀行收回貸款余額，其中程序繁多，問題風險也是巨大的。

（二）開發(fā)貸主要的問題

    日本、香港、美國都發(fā)生過不小的金融危機，市場波及非常之廣，所造成的全球經(jīng)濟損失也是巨大的，致使其波動的因素有很多，而商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)是其中比較重要的一大環(huán)節(jié)，急需完善和規(guī)避風險。

第一、開發(fā)商一般將房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地使用權(quán)或者是將在建的房地產(chǎn)抵押給商業(yè)銀行以此來作為貸款的擔保，但是這其中也存在著抵押無效的問題，給銀行帶來經(jīng)濟損失。

第二，內(nèi)部操作風險。商業(yè)銀行持續(xù)看好未來房地產(chǎn)投資收益，對樓市的風險沒有嚴峻的認識，變相通過各種途徑繞過監(jiān)管給樓市提供違規(guī)資金。在這樣的違規(guī)操作下，為經(jīng)濟留下的是巨大的隱患。根據(jù)有關(guān)的行政懲處公示，對于涉及十三條違規(guī)甚至違法操作的中信銀行也被處以了相應(yīng)的高額罰款。中信銀行表面發(fā)放其他業(yè)務(wù)的貸款，實際卻是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，混淆視聽，不惜違法違規(guī)來達到目的，內(nèi)部的違規(guī)操作使得風險顯著增加，一味的謀求業(yè)績，沒有風險意識，得道的只是暫時的利益，而忽略其中存在的巨大風險，這是及其危險的。

第三，國有大行房地產(chǎn)貸款投放規(guī)模居高不下，審核通過并不嚴厲，而房地產(chǎn)不良貸款率也在不斷增加。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款銀行審批流程