商業銀行房地產金融業務風險管理存在的問題與對策研究-以工商銀行為例(四)

第四章 完善工行開發貸管理的對策

一、針對開發商貸款所建的樓盤可以出售的時候開發商沒有將在建工程抵押，將對銀行收回貸款造成影響的問題 

銀行應該隨時掌握企業的現金流量情況，時刻關注房地產項目的開發進度，當項目達到預（銷）售狀態時督促開發企業及時辦理抵押變更手續，嚴格遵循擔保法來執行，以此減少無法回流的風險。

二、信用風險

對于信用風險銀行因該全面的核查貸款企業，股東，實際控制人的各項信譽，嚴格遵照準入政策實行完善準入流程。在貸款前要充分客觀深入全方面的考察申請貸款的企業，然后由有經驗豐富對該項業務具有充分的了解的相關工作人員對申報的房地產企業以及其項目進行專業的審核，復核，控制，管理，以準入政策為基礎嚴格的從多角度分析，識別風險篩選出優良的貸款企業，嚴格把控信用風險。

三、存在于工商銀行的內部操作的風險

存在于工商銀行的內部操作的風險是源于銀行內控機制的失效需要規避我國房地產金融業的操作風險，必須要強化銀行的內控機制，首先強化風險管理意識，要高度的重視房地產開發貸款業務的風險和危害，把管理放在第一位，嚴格把關。端正太過于重視業務的態度風險。對銀行內部的人員進行專業嚴格的培訓，提高內部人員的素質，提高風險防范意識，對房地產開發貸款業務的操作程序進行監督，以確保房地產開發貸業務的批準審查不流于形式。同時追究違章人員的行政責任和法律責任。培養一系列富有創新精神的專業性人才，組建一組高水平，專業素質過硬的房地產開發貸業務團隊。

四、積極關注法律對銀行貸款質量的影響，以及各項政策的變更及新

    政策出臺                      

實時關注政府出臺的一系列相關法律政策，根據新的政策來調整規范房地產開發貸業務。已達到和國家政策相一致，避免出現一系列的違規行為給銀行帶來經濟損失和埋下風險隱患。

五、加強貸款經理的貸款審查能力

全面調動其主觀能動性，采用現場調研，第三方校核等方式判斷企業提供信息的真偽來掌握貸款企業的真實情況。

六、建立貸款經理服務回訪制

以便促進與客戶的信息溝通，及時了解房地產開發的進度，以及辨別是否存在虛假信息。以此加大銀行對房地產開發項目的了解情況。進行實時跟蹤。

七、完善貸款業務的流程

對于房地產開發商貸款業務的流程各個環節進行嚴密把控。提升相關工作人員的風險防范意識和解決問題的能力。實時把控客戶的經濟情況的動向，對還款能力和還款意向做出明確劃分，以此為條件及時做出相應的策略。從而減少因此而產生的風險。

八、不良貸款率

不良貸款率的居高不下已經成為了當前一個很嚴峻的問題，整個房地產業的不良貸款率在逐年增加，對銀行造成了巨大的經濟損失，同時也產生了許多的不利影響。嚴格篩選質量好的客戶，減少不良貸款率。

九、房地產開發貸款證券化

逐步實現房地產開發貸款證券化，以此來轉移風險。商業銀行通過資本市場發行債券或者是商業票據，從而將缺乏流動性的房地產開發貸款資產變現，以此來達到轉移風險的目的。

第五章結論

   房地產業作為我國的支柱產業在整個經濟體系中不可或缺的重要一部分，而商業銀行作為房地產行業最大的支持者，在其中扮演了重要角色。從而推動了經濟的快速發展。但是在經濟的迅速發展中商業銀行的信貸業務成為了支撐了大部分房地產行業的最大融資模式，從而使得銀行承擔了很大的風險。

  本文從工商銀行開發貸款業務的內部和外部現存的各類問題以及其潛在的和已有的危機，做出研究并對此提出與之對應的風險管理對策與建議。

  提出的主要對策包括優化房地產開發貸的審核程序，分步謹慎篩選質量高的客戶，加強貸款經理的審查能力，提高內部人員判定風險的能力，加強與客戶的信息溝通。

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