商業銀行房地產金融業務風險管理存在的問題與對策研究-以工商銀行為例(二)

 

（三）開發貸的研究進展

銀保監對于相關的違法違規的行為進行了重申，表示對給房地產開發商貸款策略要更加完備。以此來抵制正在迅速泡沫化的房地產經濟，嚴格禁止一系列的違規操作。房地產融資方面來看，中信銀行將對房地產業融資的數量進行把控、采取雙核心的準則、選擇優質的客戶、加強對銀行內部的管理原則，根據不同地區的風險問題采取不同的策略，嚴格執行房地產開發貸名單制管理，對客戶質量進行嚴格的把控。對貸款企業的情況進行實時跟蹤，隨時掌握其資金動向，避免企業產生資金斷裂時產生不良貸款率，給銀行造成巨大經濟損失 

    

第二章工商銀行房地產開發貸發展現狀

（一）工商銀行的背景

  工商銀行建立于1984年，它的經營范圍的根本內容有：人民幣存、貸款業務的辦理，同業拆借業務，國內外各類結算，發行以及代理發行、買賣或代理買賣股票以外的外幣有價證券，承接其他銀行所委托的各類業務，外匯存款，外匯貸款，外幣兌換，出口托收及進口代收等業務。辦理有關的外匯存款、貸款、和匯款等業務，進口貿易、出口貿易以及非貿易的結算，外幣和外幣票據的兌換，外匯擔保和見證，境外外匯借款，外幣票據貼現，發行和代理發行外幣有價證券，代辦即期和遠期外匯買賣，征信調查和咨詢服務，辦理買方信貸，國際金融組織和外國政府貸款的轉貸，以及經中國銀行業監督管理委員會依照有關法律、行政法規和其他規定批準的業務。中國工商銀行擁有中國最大的客戶群，約1億個人客戶和810萬法人賬戶；遍布全國的2萬多個營業網點和近39萬名員工為客戶提供優質高效的服務。

（二）工商銀行開發貸發展現狀

  工商銀行的房地產金融業務是伴隨著我國的住房制度改革而發展起來的，中國工商銀行自成立房地產信貸業務以來，逐步進入房地產金融領域，蓬勃發展，以自身的優勢，給房地產也帶來了繁榮，成為了商業銀行的領頭羊。工商銀行2016年房地產開發貸款余額為6424.23億元，2017年房地產開發貸款余額為7397.83億元，2018年房地產開發貸款余額為8500.38億元。

中國工商銀行股份有限公司截至2018年12月31日年度財務報表

按行業或發行人分布

本集團客戶貸款及墊款(未含應計利息）按貸款客戶不同行業分類示例如下：

行業 2018年12月31日 2017年12月31日

交通運輸、倉儲和郵政業 2,070,542 1,868,700

制造業 1,569,387 1,622,263

租賃和商務服務業 1,145,342 1,017,887

電力、熱力、燃力及水生產和供應業 1,004,744 971,938

房地產業 850,038 739,783

水利、環境和公共設施管理業 786,803 676,573

批發和零售業 626,059 702,151

金融業 295,271 295,919

建筑業 265,149 249,244

采礦業 234,976 262,262

科教文衛 196,046 146,074

其他 374,537 384,070

                                金額單位均為人民幣百萬元

  由折線圖可知中國工商銀行房地產貸款總額2006年至2010年呈上升趨勢，而2010年至2016年呈下滑趨勢，2016年之后就一直處于上升趨勢，從以上的數據可以看出工商銀行的房地產開發貸余額呈上升趨勢，占總貸款額比例較大。

（三）工商銀行開發貸的管理制度

   隨著房地產開發貸業務的增加工商銀行的房地產開發貸審核也日益嚴格謹慎。以求降低風險，建立科學合理的風險防范體系。

工商銀行房地產開發貸款的業務流程

一、明確所貸款項的類型

二、貸款需要具備的條件主要包括

1、必須擁有符合條件的企業法人營業執照

2、已經獲得了需要貸款建設樓盤的土地使用權，與此同時土地使用權到期時間必須晚于貸款終止時間。

3、已經獲得了符合規定的貸款項目規劃投資許可證、建設許可證、開工許可證，外銷房屋許可證，等相關證書并且成功辦理了各項立項手續，同時立項的文件必須真實、完整、有效。

4、所貸款項的項目申報時注明的有關用途必須要和它的功能相一致，不得名不符實，同時可以達到房地產市場的要求，符合當地城市的規劃內容

5、貸款項目工程對于資金的預算、施工計劃必須與國家和當地政府的有關規定相一致。若項目完工之前因為通貨膨脹及無法預見等因素追加預算的要求，工程預算總金額應該予以滿足。

6、本身擁有一定比例的自有資金（一般要求不得少于項目預算投資總金額的百分之三十），同時要求能夠在銀行發放貸款之前開始投入項目的實施。

7、在銀行設立帳戶同時與之有正常的交易來往。

8、房地產開發企業必須對貸款建造的樓盤投保，而房地產開發企業應該將其貸款銀行作為第一受益人。

三、貸款項目材料

四、提交擔保材料

五、受理調查

六、項目評估

七、核查審批

八、辦理手續

十一、收貸撤保

第三章 工商銀行開發貸存在的主要問題及原因分析

   工商銀行開發貸業務模塊比較大，這就決定了其在每個環節都存在這風險。同時金融市場競爭激烈，加快了工商銀行業務多元化的迅速發展。當然帶來的風險也比較復雜。有信用風險、內部操作風險、市場風險、國家政策影響等。

一、當開發商貸款所建的樓盤可以出售的時候開發商沒有將在建工程抵押，那么這將對銀行收回貸款造成影響

《城市房地產抵押管理辦法》明確規定：開發企業在申請貸款時項目處于開發階段時，不具有辦理在建工程抵押條件，所以貸款發放時要將項目土地抵押，隨著開發進度，等項目達到預（銷）售狀態時，房地產部門下發商品房預（銷）售許可證后。此刻銀行需要將抵押物由土地改為正在建設的樓盤，反之銀行沒有及時掌控開發商建設樓盤的工程進度，沒有適時的更改抵押物，那么就對銀行收回貸款造成很大的難度。當開發商在對所建的樓盤開始準備銷售的時候，開發商此時應該及時的已存在的抵押聯系。如果不做這項程序，那么購買房子的人將不能拿到房產證，所以及時對符合條件的商品房進行在建工程抵押是銀行控制商品房銷售回流的關鍵。

二、信用風險

貸款申請企業或者是股東實際控制人存在極大的信用風險。2007年6月4日許昌金都公司與許昌工商銀行簽訂房地產業貸款合同，簽訂合同后許昌工商銀行按合同規定將3000萬元劃入許昌金都公司賬號，但是該貸款到期后許昌金都公司不按約定歸還貸款本息。最后法院判決許昌金都公司償還許昌工商銀行本息。1994年11月30日恩平市經委房地產開發公司與中國工商銀行恩平支行簽訂《中國工商銀行廣東省分行抵押貸款合同》，在工商銀行貸款3124000元，截至1995年11月30日為止，但是在合同規定日期內恩平市經委房地產開發公司未按規定償還中國工商銀行恩平支行本金和利息。法院判決恩平市經委房地產公司償還中國工商銀行恩平支行本息3572967.83元，從以上兩個案例中可以看出銀行的風險來自于貸款公司的信用度低，以此可以看出銀行對貸款公司所提交的貸款資料并沒有嚴格的審核，以致給銀行造成巨大的經濟損失，因此銀行在審查貸款資料時應當謹慎、仔細，篩選優質客戶。以免產生不良貸款。

三、內部操作風險

 一些銀行開發貸工作人員風險意識不強，為追求高業績而未認真調查評估核查貸款房地產公司的開發貸資格，導致貸款決策失誤。銀行開發貸工作人員沒有較強的風險意識。一味盲目的看好房地產業，沒有認真的分析其存在的風險，忽略了其中將會產生的巨大風險