房地產開發(fā)項目面臨的風險及應對措施 (2)(四)

風險利用是指利用投機風險可能提供的謀利機會獲得好處。投機風險系指可供人們進行投機活動而謀取利益的風險, 即可利用的風險。

在經營活動中, 利潤與風險并存, 利潤潛伏于風險之中。承擔一定的風險是取得利潤的條件, 拒絕承擔風險就無法取得高額利潤。

可利用風險通常包括以下幾種

1、政治風險開發(fā)商利用合理的信息渠道, 通過科學的分析和判斷, 預測政策走勢城市規(guī)劃變動等, 降低取得土地使用權的費用等其它成本, 或可以爭取時間, 縮短開發(fā)周期, 免于承擔過長的持有期而帶來的時間風險。利用法制不健全, 處理土地稅收等問題隨意性大等現(xiàn)狀, 也常常能獲得一些額外的好處。如:將商業(yè)物業(yè)開發(fā)項目增加少量展覽等功能, 既可將商業(yè)用地轉化為工業(yè)用地; 亦可將固定資產投資方向調節(jié)稅降低很大幅度。利用政策的傾斜和庇護取得巨額利潤, 是許多開發(fā)商在短期內發(fā)達的有利手段, 這種作法歸根結底是利用了政治風險而取得的好處。

2、經濟風險貨幣貶值對于債權人來說是一項重大風險。開發(fā)商可在進口設備、材料合同的付款比例中盡可能提高軟貨幣的比例, 以取得硬貨幣漲價時的利潤。這一點在國際貨幣采購方市場條件下是不難辦到的。

3、商務風險房地產開發(fā)項目投資可通過對市場價格走勢的準確推測, 在合適的年份, 合適的季節(jié), 甚至合適的月份拋出商品或適時調價, 以取得高額的銷售利潤。投資者還可以進行借貸投機, 即以借貸資金為資本購進或者賣出自己并不擁有的財產。這種投機是利用貨幣的升貶值, 即貶值時買進, 升值時拋出, 以獲取升貶值差額。

風險利用是一門學問, 要求風險管理人員不僅要有淵博的知識, 嫻熟的技巧, 還要有高度的責任心和靈活機動的應變能力, 以及良好的法律意識。風險利用實際操作的步驟通常是

（1）分析風險利用的可能和價值。

（2）計算利用風險的代價。

（3）評估自己的承受能力。

（4）制訂策略和實施步驟。

（5）操作時因勢利導擴大戰(zhàn)果。

（6）總結與提高。

（六）提高管理水平, 培養(yǎng)和引進優(yōu)秀人才

提高管理水平, 培養(yǎng)和引進優(yōu)秀人才。房地產公司的管理層, 應將風險管理納入到日常管理中。同時培育風險管理的企業(yè)文化, 讓公司員工都參與到風險管理中來。企業(yè)競爭最終是人才的競爭, 強化房地產開發(fā)項目專業(yè)管理隊伍的培訓力度, 對有工作經驗的技術和管理人員進行再培訓, 培養(yǎng)一批房地產開發(fā)項目所需要的項目經理、采購經理、施工經理、財務經理, 以及合同、計劃、費用估算及控制、材料控制、風險和保險、索賠、質量、安全等專業(yè)技術和管理人才, 以適應房地產開發(fā)項目的需要。把理論培訓和實踐培訓結合起來, 總結和推廣其他房地產開發(fā)項目的成功經驗, 與專業(yè)培訓機構簽訂人員培訓合同, 有針對性地為本公司培養(yǎng)各類專業(yè)技術及管理人才。同時, 在高校相關專業(yè)中選拔房地產開發(fā)項目需要的人才, 并對所招聘的人才進行培養(yǎng), 作為儲備的專業(yè)技術和管理人才。

（七）重視可行性分析

.重視可行性分析。決策的正確與否關系到整個項目的成敗。因而, 在項目的決策階段, 應充分搜集項目相關的各種信息, 實地考察和調查, 獲得詳實的數據, 做好項目的市場分析、財務評估、人力資源分析、項目的敏感因素評估, 確定房地產開發(fā)項目盈利的可能性, 并在此基礎上做出決策。市場分析包括分析房地產開發(fā)項目市場定位、競爭優(yōu)勢、競爭對手、顧客群體、項目的市場銷售潛力等; 財務評估包括房地產開發(fā)項目的利潤預測、銷售盈虧平衡點的估測、投資構成的估測、投資回收期及內部收益率的估測、流動資金周轉速度的估測、資產及負債比的發(fā)展趨勢估測、資金籌措方法等; 人力資源分析包括分析該房地產開發(fā)項目高層管理者的經營能力, 確定招聘適合本項目的人才; 對房地產項目未來發(fā)展最為敏感的四大因素是銷售價格的變化、因市場而引起的銷售數量變化、因成本增減引起的變化、因投資或資金籌措引起的變化。同時, 在可行性研究階段, 還要分析房地產開發(fā)項目利益相關方的利益博弈與調協(xié)。

（八）建立信息中心

建立信息中心。房地產企業(yè)應建立信息中心, 搜集房地產行業(yè)的相關信息, 為企業(yè)決策提供信息支持。房地產行業(yè)作為一個風險較高的行業(yè), 如果缺乏及時、充分的信息, 就很難做出正確的決策, 進而影響項目的順利進行。在項目的可行性階段, 足夠的信息可以幫助決策者做出正確的判斷, 從而減少投資決策失誤, 避免風險; 在項目的開發(fā)過程中, 足夠的信息有助于管理者進行有效管理。首先, 應成立專門的組織機構, 由該機構對企業(yè)內外的相關信息進行搜集整理; 其次, 要建立規(guī)章制度, 明確信息流的流轉方式與方向, 通過制度的約束來保證信息中心能夠及時準確地獲取信息; 最后, 信息搜集不是目的, 由專人對信息進行匯總、整理和分析, 形成對房地產開發(fā)項目有用的信息。

（九）建立風險預警體系

建立風險預警體系。建立房地產風險預警體系, 便于房地產企業(yè)更自覺、更系統(tǒng)地管理項目開發(fā)過程中的風險。由于房地產開發(fā)項目有自己的特點, 風險不能完全用定量指標來衡量, 很多情況下僅憑管理者的主觀分析來判斷風險。因而, 在預測企業(yè)經營風險時,應建立合理的風險指標體系, 引入“ A 計分法”, 即把影響企業(yè)風險的經營因素列出,再根據其影響大小賦予不同的值,然后根據企業(yè)實際情況對各影響因素做標記, 加總有標記的各項分值, 最后與臨界值比較來評價經營風險狀況。依據建立的風險指標體系, 并憑借以往房地產開發(fā)項目中的經驗和歷史數據, 運用先進的技術和手段, 加以整理分析, 通過信息中心收集的最新信息和數據, 對房地產行業(yè)和房地產開發(fā)項目進行風險預警, 如果發(fā)現(xiàn)風險, 立即啟動風險預警, 并采取相關措施, 進行風險防范。

四、總結

在我國房地產項目開發(fā)風險管理還是一個剛剛興起的概念，但開發(fā)商已經意識到在房地產項目投資過程中進行風險管理的必要性。對風險的研究，有利于提高房地產開發(fā)企業(yè)風險管理水平，做好風險損失的防范控制，風險的結果是雙重的，既有蒙受經濟損失的一面，又有獲得額外收益的一面，風險與效益一體共生，機遇與挑戰(zhàn)共存，風險孕育著機會，但由于種種原因，我國大部分開發(fā)企業(yè)沒有專職風險管理人員，對風險的放映十分遲鈍，更不用說對風險進行系統(tǒng)的管理了。對風險的防范缺乏行之有效的措施，使一些本可以避免的風險損失未能避免，本可以減少的風險未能減少，且在風險損失發(fā)生以后，不能采取規(guī)矩的手段及時處理、補救，而使損失擴大，給事后企業(yè)的補救、恢復工作留下許多后遺癥。本文正是基于這樣的原因對房地產開發(fā)的風險進行簡單的論述。

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