房地產開發(fā)項目面臨的風險及應對措施 (2)(三)

風險的回避主要是中斷風險源, 使其不致發(fā)生或遏制其發(fā)展。這種手段主要包括以下兩種形式

1、放棄業(yè)已承擔的風險內容以避免更大的損失采用這種手段有時需要做出某種犧牲, 但這些犧牲較之承擔風險真正發(fā)生可能造成的損失要小得多。如開發(fā)商在投資決策分析階段市場調查數據偏頗, 又沒有采用適當的方法整理數據, 為投資決策提供錯誤依據。項目前期階段已投入相當數量的資金后, 發(fā)現項目實施地點地質條件異常惡劣, 繼續(xù)下去將可能數倍增加基礎處理費, 因此, 不得不重新決策, 重新進行項目選址工作。

2、拒絕承擔項目風險開發(fā)商根據自己的實力和承擔風險的能力, 以及對市場狀況的認真分析, 對那些風險大的開發(fā)項目, 采取放棄原則, 避免招致大的風險損失, 但同時也放棄了由此獲利的可能。如開發(fā)商以包銷的方式委托物業(yè)代理, 目的在于回避市場價格變動的風險損失, 但也放棄了價格提升帶來的巨額利潤。

風險回避雖是一種風險防范措施, 但應該承認這是一種消極的防范手段。因為回避風險雖然能避免損失, 但同時也失去了獲利的機會。如果處處回避、事事回避, 其結果只能是停止生存。如果開發(fā)商想謀取更大的發(fā)展, 最好慎用風險回避這種防范手段

（二）風險轉移

風險轉移是指采取一定的技術措施轉移投資風險的承擔者, 按照措施的不同, 風險轉移的形式又可分為三種類型

1、合同形式的風險轉移即通過合同形式將風險活動本身及其財務負擔和法律責任轉移給非保險的其它人, 以達到減小本方風險損失程度的目的。例如:開發(fā)商可以通過工程項目總承包合同的簽訂, 將項目施工建設期的風險( 惡劣的天氣影響、現場條件難以搞清、物價上漲、承擔拖期賠償等) 轉移給總承包商。開發(fā)商可以通過合同條款中責任的明確劃分, 合理地轉移責任, 從而達到減少對對方損失及對第三方損失的責任。如施工中的事故或承包人提出的施工方案及施工進度計劃, 雖經監(jiān)理工程師批準, 但并不解除承包人的責任等。

2、財務責任形式的風險轉移財務責任形式的風險轉移主要是通過發(fā)行股票、尋找投資伙伴或尋求外部資金支持的形式, 將一部分投資收益連同財務責任, 風險損失轉移給他人的風險轉移形式。

開發(fā)商為了避免承擔開發(fā)商違約的風險損失, 可以通過投標保證金 ( 保函) 、履約保證金( 保函)、維修保證金( 保函) 的形式, 制約承包商, 以降低自己的信用風險。

3、保險形式的風險轉移保險是由保險人對被保險人的經濟損失提供保障, 開發(fā)商可以在項目運作過程中, 將項目可能遭受的自然災害、意外事故等風險損失, 通過保險轉移給保險公司。項目的保險并不單純是風險項目的保險并不單純是風險的轉移, 在實施過程中, 總是與風險控制和風險保留等對策有著密切的聯系

（三）風險自留

風險自留即將風險留給自己承擔, 不能回避, 也不予轉移。風險自留對策分為兩種

1、非計劃性風險自留。當風險管理人員沒有意識到風險的存在, 或者沒有處理項目風險的準備時的風險自留。這一類型的風險自留大多因為風險意識欠缺而引起, 如開發(fā)商忽略了建設工程施工合同條款對自身利益的保護作用, 沒有商定履約擔保條款、違約責任處理條款, 而獨自承擔過重的風險損失。另外, 風險管理決策與實施的時間差或者決策本身延誤, 使得一旦項目風險實際發(fā)生, 成為事實上的非計劃風險自留。事實上, 對于一個大型復雜的工程項目, 風險管理人員不可能識別出所有的項目風險。從這個意義上說, 非計劃風險自留是一種常見的風險處理策略。

2、計劃性風險自留。計劃性風險自留是指風險管理人員經過合理的分析和評價, 有意識有計劃地將一些風險留給自己承擔, 這種情況下, 風險承受人通常已經做好了處理風險的準備。例如, 開發(fā)商在確定價格策略時, 在充分考慮市場狀況、周圍競爭性物業(yè)價格水平、居民購買能力及其接受程度后, 決定高價開盤, 力爭在短時間內獲得最大利潤。開發(fā)商盡管了解可能出現客戶望而生畏的情形, 但畢竟也有充分的信心, 如項目品質優(yōu)秀且規(guī)模合理, 同時有強有力的促銷陣容。萬一開盤不利, 也有實力耐心等待消費者逐漸接受高價回心轉意。

風險自留對策應與風險控制對策結合使用, 實行風險自留對策時, 應盡可能地保證重大項目風險己經保險或實施了風險控制計劃。

風險自留對策的選擇應考慮與保險對策相比較, 決定風險自留必須符合以下條件之一

（1）自留風險所耗費用低于投保費用

（2）企業(yè)衡量的期望值低于保險人的估計

（3）企業(yè)有較多的風險單位(意味著單位風險小, 且企業(yè)有能力準確地預測其損失)

（4）企業(yè)的最大潛在損失或最大期望損失較小

（5）短期內企業(yè)有承受最大潛在損失或最大期望損失的經濟能力

（6）企業(yè)內部風險管理人員工作

（四）風險控制

風險控制旨在尋求積極的措施降低風險。損失控制包括三個方面的工作

1、預防損失。預防損失指采取各種預防措施減少損失發(fā)生的機會。如開發(fā)商要求承包商出據各種保函, 防止承包商不履約或履約不利; 開發(fā)商為了確保拆遷工作的進度, 采用多種安置補償辦法, 以適應被拆遷人的不同需要, 包括:貨幣還遷、現房還遷、回遷等; 為保證資金供應及時到位, 開發(fā)商采用多渠道、多方式融資, 盡可能降低融資風險損失等; 開發(fā)商聘任高水平監(jiān)理工程師嚴格質量、成本、進度控制等。

2、減少損失。減少損失指在風險損失已經不可避免地發(fā)生的情況下, 通過種種措施降低損失的嚴重性或遏制損失加劇。如開發(fā)商確信某承包商無力繼續(xù)履行施工承包合同義務后立即撤換承包商; 安全事故發(fā)生后采取緊急救護:在市場走入低迷、供過于求、銷售不暢時, 及時采取降低或優(yōu)惠贈送策略迅速推進銷售速度, 盡快收回資金, 以避免長期空置造成的更大損失。

3、投資組合分散風險。分散風險是指通過增加風險承擔單位, 以減輕總體風險的壓力, 達到共同分攤集體風險的目的。投資組合理論的主要論點是:在相同的宏觀經濟環(huán)境下, 不同投資項目的收益會有不同的反應。在這種情況下, 把適當的投資項目組合起來, 便可實現投資的理想目標, 即在一個固定的預期收益率下使風險最低, 或在一個預設可接受的風險下使收益最大化的投資組合。

投資組合對于減小風險, 分散風險的效應主要表現在如下幾個方面

（1）在大多數情況下, 組合投資風險量值將比個別項目風險量值小, 組合投資的確可起到分散風險、降低風險的目的

（2）組合投資收益率期望值必然小于單項資本投資收益的最大值, 分散風險的代價是降低了風險的收益

（3）房地產項目投資風險即可通過投資于不同類型房地產項目的組合來實現, 也可通過投資于不同地區(qū)的房地產項目組合來實現

（五）風險利用