房地產開發項目面臨的風險及應對措施 (2)(二)

房地產行業經過幾十年的快速發展，已成為我國國民經濟的支柱性產業，在促進國民經濟和社會發展中起著積極的作用，同時也深刻影響到我國經濟運行和人民生活的各個方面，因此不可避免地受我國宏觀調控和政策的影響。具體來講，我國國內在產業、土地、住房、金融、稅收、城市規劃、環保等方面相應政策法律法規的調整，如對房價的限制、貸款利率的規定、土地使用的限定等都極有可能對房地產開發項目各個層面構成潛在風險或直接影響，甚至直接造成房地產開發商經濟上的損失。

（二）經濟形勢方面

經濟形勢的狀況直接影響到房地產的項目開發。確切地來講，受房地產行業自身特點的影響，房地產產業周期性長，中間環節多，容易出現在項目開發過程中市場對于房地產商品需求發生變動。特別是一旦經濟形勢不佳或經濟停滯，將直接影響到房地產市場買方上的購房欲望，減少購買行為，極有可能使房地產的經營陷入危機。另一方面，對于經濟發展趨勢的準確科學預測有助于降低房地產企業項目開發的風險。

（三）資金方面

作為資金密集型的行業，房地產項目的開發需要籌集和融通巨額資金，負債經營比例高。因此，一旦企業的資金鏈發生問題，面臨資金短缺的困境，對于房地產企業的項目開發都將是致命的影響，在很大程度上可能導致企業由于缺乏資金支持而無法進行后期的繼續開發，另一方面，也使得企業的前期投入無法收回。具體來講，一是融資方面，由于各種籌資方式的手段、工具及環境各不相同，都存在著一定的風險。加上貸款利率變動趨勢難以明了，對于房地產項目的最終成功及利潤影響極大。三是，受市場變動的影響，使得房地產項目的租售期和租金售價方面具有不確定性，收益不明確，影響企業的現金流。另外，開發投資回收期越長，房地產企業的財務風險也越大，直接影響企業資金運作。

（四）工程建造方面

房產作為房地產開發項目的最終成品，其質量水平的高低直接影響到最終的銷售及用戶的安全，需給予高度的重視。另一方面，房地產工程建造過程中涉及環節繁多，包括設計單位、施工單位、監理單位等等，一旦出現合同糾紛，尤其是承包商違約等，將對于項目工期、成本及質量都極有可能造成負面影響。一是，建造成本在房地產項目開發過程中占有很大的比例，如果得不到有效的控制，會在很大程度上給房地產企業正常的資金運作造成影響。二是，設計理念的滯后，承包商施工方法不當、技術落后等所造成的項目質量問題，直接給房地產項目帶來巨大的風險。三是，工期的拖延，既可能造成錯過最佳的租售時機，提高銷售風險，也大大增加了管理費用和工程成本，影響企業利潤。

（五）企業經營方面

    企業經營管理方面自身存在的問題也是直接導致房地產項目開發過程中存在諸多風險的因素之一。 [3]如房地產項目開發對于市場變化極為敏感，企業管理方面在決策階段，要綜合考慮到國家的政治、經濟、社會、文化及市場的供求情況、城市規劃、國家產業政策及調控政策等，從而確定房地產項目定位及開發策略，決策階段的科學性與否直接決定了項目的成功與否。整體上來講，當前我國大部分房地產企業對于房地產行業特殊性的認識不足，企業經營管理水平的低下，缺乏對于房地產開發項目科學的可行性分析，及由此造成的預測錯誤、決策失誤等的情況，加上房地產市場不確定因素或隨機因素多的影響，使得房地產企業面臨著諸多風險，影響企業的正常運作和持續發展。

　　另外，各種不可抗拒的自然因素，如洪水、火災、地震等突發性事件一旦發生都將對房地產項目的開發造成嚴重的影響，需給予重點防范。

三、房地產開發項目風險防范及控制手段

（一）風險回避