資產(chǎn)證券化發(fā)展的新形勢(shì)與新動(dòng)向——從A投資資產(chǎn)證券化的探究(三)

圖3，美國(guó)資產(chǎn)證券化發(fā)展路徑

圖4，中國(guó)資產(chǎn)證券化發(fā)展路徑

數(shù)據(jù)來源：國(guó)泰君安證券研究

    然而恰恰也正是這樣的發(fā)展方式，極大限制了證券產(chǎn)品的流動(dòng)性，商業(yè)銀行缺乏積極性，同樣法律，財(cái)稅制度仍需要進(jìn)一步完善。美國(guó)的相關(guān)法律和稅收制度對(duì)中國(guó)均有借鑒意義：特別是在“真實(shí)出售”的實(shí)質(zhì)性認(rèn)定、信息披露制度、信用評(píng)級(jí)增級(jí)制度和SPV 免稅體的設(shè)計(jì)上。但我國(guó)需避免審批和監(jiān)管的過度放松，在外部增級(jí)中采取國(guó)家信用的方式也需慎重研究。

1，證券化動(dòng)機(jī)：

在去庫(kù)存取得初步成果之際，抑制資產(chǎn)泡沫，防范金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)政策的新基調(diào)，同時(shí)由于調(diào)控政策仍有加碼的可能性，房地產(chǎn)行業(yè)的資金定向收緊也如箭在弦。惠建投資把防止資產(chǎn)泡沬、扼制過度投資作為新的的發(fā)展戰(zhàn)略,加強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)控制,優(yōu)化集團(tuán)的土地儲(chǔ)備和結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的企業(yè)增長(zhǎng),同時(shí)降低融資成本,調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),探索和落地房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。同時(shí),隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的岀臺(tái),惠建投資立志于提升內(nèi)部管理水平,探索創(chuàng)新業(yè)務(wù)的同時(shí),合理用市場(chǎng)資源以及自身優(yōu)勢(shì),堅(jiān)持更加穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略,維持充裕資金流量,持續(xù)降低財(cái)務(wù)成本,在此背景下,發(fā)展金融創(chuàng)新成為惠建投資集團(tuán)保持企業(yè)健康發(fā)展戰(zhàn)略的重要手段。

1.避免高成本的傳統(tǒng)融資

從融資成本的角度講,相比較傳統(tǒng)的債務(wù)、股權(quán)融資方式,惠建投資發(fā)行資產(chǎn)支持票據(jù)項(xiàng)目更具一定優(yōu)勢(shì),因?yàn)閭鹘y(tǒng)的信貸產(chǎn)品大多數(shù)具有信貸資產(chǎn)形式單一、質(zhì)量低等不足,相較于前者,資產(chǎn)證券化這一融資方式的成本很低,其利用優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化融資模式,能夠滿足惠建投資公司増強(qiáng)融資能力和降低融資成本的切實(shí)需求,企業(yè)選擇資產(chǎn)證券化這一融資方式為必然結(jié)果。中國(guó)人民銀行于2016年宣布,一年至五年貸款基準(zhǔn)利率為475%,五年以上貸款基準(zhǔn)利率為490%。然而,房地產(chǎn)利率通常基于上述基準(zhǔn)利率上升,特別是用于房地產(chǎn)開發(fā)的利率會(huì)在上述基礎(chǔ)上提高10‰。在當(dāng)前“去庫(kù)存”政策下,我國(guó)銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)的貸款總額在2016年同比下降了8421%,銀行貸款的困難程度加大。與發(fā)行債券相比較,2015年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債的平均利率在7%到8%之間,有些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)債融資甚至達(dá)到了10%的票面利率,此種融資方式不僅會(huì)增加融資成本,同時(shí)也會(huì)增加融資風(fēng)險(xiǎn)。大力推動(dòng)資產(chǎn)證券化的實(shí)施反映出惠建的經(jīng)營(yíng)方針

2.拓展企業(yè)融資渠道：

在經(jīng)濟(jì)實(shí)力迅速發(fā)展的當(dāng)今社會(huì),企業(yè)融資渠道也隨之越來越多。對(duì)于企業(yè)來講,他們既可以通過銀行貸款、發(fā)行債券以及發(fā)行股票來進(jìn)行融資,也可以探索新的融資渠道,運(yùn)用資產(chǎn)交換、產(chǎn)權(quán)、技術(shù)或者基金發(fā)展新的融資模式來籌集資金。目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式也趨于多樣化,包括ABS業(yè)務(wù)、類 REITS、租金或供應(yīng)鏈資產(chǎn)支持項(xiàng)目等,或者把經(jīng)營(yíng)權(quán)同資產(chǎn)所有權(quán)隔離開進(jìn)行資本的籌集。通過募集資金的模式和手段的提高,投資者募集資金的水平也會(huì)越來越趨于完善,會(huì)擁有更多的途徑進(jìn)行投資和融資。惠建集團(tuán)擁有酒店、地產(chǎn)等眾多業(yè)務(wù)領(lǐng)域,依賴于地產(chǎn)行業(yè)，但國(guó)家調(diào)控的愈發(fā)收緊，因此,惠建集團(tuán)不斷推進(jìn)金融創(chuàng)新,實(shí)行資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。同時(shí)惠建為保持企業(yè)健康發(fā)展,也會(huì)根據(jù)其持有的較多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來持續(xù)關(guān)注資產(chǎn)證券化市場(chǎng),不斷開拓房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融創(chuàng)新,拓寬融資渠道,展現(xiàn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)的資本結(jié)構(gòu)。惠建集團(tuán)資產(chǎn)支持票據(jù)項(xiàng)目的順利實(shí)施,為公司今后發(fā)行更多的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)也進(jìn)一步拓寬了企業(yè)融資渠道。

3.改善企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況：

本投入的回流速度較為緩慢,周期增長(zhǎng),容易岀現(xiàn)資金鏈斷裂的狀況。從2015年之后,企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況一直沒有得到改善,除了行業(yè)政策和成本方面帶來的壓力,行業(yè)內(nèi)激烈的去庫(kù)存競(jìng)爭(zhēng)也產(chǎn)生了較大的影響,房地產(chǎn)企業(yè)紛紛采取各種手段加快存貨周轉(zhuǎn)速度,惠建為適應(yīng)行業(yè)環(huán)境、改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況,勢(shì)必要通過一定手段使貨周轉(zhuǎn)速度加快,使資金的流動(dòng)性增強(qiáng)。企業(yè)通過發(fā)行資產(chǎn)證券化可以實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)從建設(shè)到運(yùn)營(yíng)直至退出的全過程,實(shí)現(xiàn)資本循環(huán),有利于使企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況得到改善。

4.降低資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

雖然惠建集團(tuán)現(xiàn)下的主要收入來源為住宅，但酒店及商業(yè)的戰(zhàn)略價(jià)值也是不容小覷。相比較住宅而言,酒店和商業(yè)擁有較長(zhǎng)的投資期,一方面它們擁有重要的戰(zhàn)略價(jià)值,是能夠帶來穩(wěn)定收益的良好資產(chǎn),另一方面,也產(chǎn)生大量資金來沉淀,是一種流動(dòng)性較弱的資產(chǎn)。實(shí)施房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化可以盤活存量,使資金的流動(dòng)性得到提升,是惠建可實(shí)施的優(yōu)良方案。2015年開始惠建的現(xiàn)金流量?jī)纛~情況便不是很樂觀,其中有三年均小于O,在這種經(jīng)營(yíng)壓力下,惠建集團(tuán)需采用一定的手段改善資產(chǎn)流動(dòng)性,降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

5.資產(chǎn)支持證券的發(fā)行與交易

惠建集團(tuán)資產(chǎn)支持票據(jù)通過銀行組織承銷團(tuán)的方式發(fā)行,優(yōu)先級(jí)票據(jù)經(jīng)過系統(tǒng)的建檔簿記以后,在銀行間市場(chǎng)以配售的方式集中公開發(fā)行,具體分為5個(gè)步驟。第一集中建立檔案,票據(jù)的發(fā)行當(dāng)日承銷團(tuán)成員務(wù)必要提起申購(gòu)要約,相應(yīng)的,銀行對(duì)于配售確認(rèn)和繳款通知書也要及時(shí)給予反饋。第二是分銷,承銷商在本期資產(chǎn)支持票據(jù)分銷期內(nèi)分銷,承銷商與分銷對(duì)象協(xié)商確定分銷價(jià)格。第三是繳款和結(jié)算,承銷團(tuán)成員將本期資產(chǎn)支持票據(jù)認(rèn)購(gòu)款劃至牽頭主承銷商指定的繳款賬戶,隨后中國(guó)貨幣網(wǎng)和上海淸算所網(wǎng)站公布本次資產(chǎn)支持票據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)行規(guī)模、價(jià)格和期限等。第四是托管及登記,上海淸算所對(duì)本期資產(chǎn)支持票據(jù)項(xiàng)目所設(shè)立的托管賬戶有針對(duì)性的托管記載。本期資產(chǎn)支持票據(jù)發(fā)行結(jié)東后,由牽頭主承銷商銀行向上海清算所統(tǒng)一辦理本期資產(chǎn)支持票據(jù)的登記托管工作。第五是上市流通環(huán)節(jié),本次資產(chǎn)支持票據(jù)流通轉(zhuǎn)讓于中國(guó)銀行間債券市場(chǎng)。：