新會計準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核 影響分析(一)

 引  言

財務(wù)會計工作是支持各行各業(yè)科學(xué)記錄其經(jīng)濟(jì)活動的重要管理工作部分，因此，作為指導(dǎo)各行各業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動的會計準(zhǔn)則，在很大程度上決定著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)的組成部分，其交易日趨活躍，在國際經(jīng)濟(jì)中的作用也日趨凸顯。因此，適時分析新的會計準(zhǔn)則與該行業(yè)的影響顯得十分必要。新會計準(zhǔn)則帶來的許多重要變化，不僅對企業(yè)財務(wù)報表產(chǎn)生影響，更重要的是將對其生產(chǎn)、經(jīng)營、業(yè)績、價值評估體系等產(chǎn)生重要影響。對企業(yè)而言，其主要目標(biāo)不僅是將會計準(zhǔn)則融入會計核算過程中，更重要的是對可供選擇的會計處理方法做出了決策，以制定企業(yè)自己的符合新準(zhǔn)則體系的會計政策體系。（正文用A4紙寫作，用宋體小四號行文，且行距為“固定值”的18磅）

一、新會計準(zhǔn)則的變化及特點

（一）新會計準(zhǔn)則的主要變化

這次新推出的會計準(zhǔn)則中最重要的變化是關(guān)于公允價值計量模式的概念。新會計準(zhǔn)則指出“在公允價值計量下。資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量”。這是增強房地產(chǎn)企業(yè)記錄其經(jīng)濟(jì)活動科學(xué)性的關(guān)鍵。目前，在我國房地產(chǎn)價值的逐漸增加這一現(xiàn)象，已經(jīng)得到社會各界人事的共識。對于房地產(chǎn)行業(yè)，房價的變化和增長對于企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動和收益有著牽一發(fā)動全身的關(guān)聯(lián)，而原來的會計準(zhǔn)則中對于成本的計量不如新會計準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定更能夠科學(xué)有效的反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動。因此公允價值計量模式收到了包括房地產(chǎn)企業(yè)等各行業(yè)的普遍歡迎。

（正文用A4紙寫作，用宋體小四號行文，且行距為“固定值”的18磅）

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即將執(zhí)行的新會計準(zhǔn)則體系的特點

中國新企業(yè)會計準(zhǔn)則是由1項基本準(zhǔn)則和38項具體準(zhǔn)則及應(yīng)用指南和準(zhǔn)則講解構(gòu)成的一個完整會計準(zhǔn)則體系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的上市公司已成為第一批執(zhí)行新會計準(zhǔn)則的企業(yè)，盡管其余大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未執(zhí)行，但是都在作認(rèn)真的準(zhǔn)備。結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)上市公司已執(zhí)行新會計準(zhǔn)則的實踐，認(rèn)識到新會計準(zhǔn)則體系主要具有以下特點：(宋體小四號行文，行距“固定值”18磅)

1.大膽引進(jìn)了國際財務(wù)報告準(zhǔn)則的許多新概念和新方法，將中國原有的會計準(zhǔn)則中與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則不同的計量方法進(jìn)行了較大幅度的調(diào)整，使之盡可能地符合國際慣例，體現(xiàn)了與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則的趨同。

2.改變了會計人員長期一貫地依賴國家規(guī)定的會計制度的規(guī)范進(jìn)行會計處理的方式，擴(kuò)展了會計人員的視野，提高了會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和會計判斷能力，進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)財務(wù)決策自主權(quán)，企業(yè)需要根據(jù)規(guī)定選擇合適的會計政策和會計處理方法。

3.大量應(yīng)用公允價值計量方法，經(jīng)綜合分析，在38項具體會計準(zhǔn)則中涉及到公允價值計量的會計準(zhǔn)則有23項，對企業(yè)核算價值影響很大。

4.所得稅會計不再允許過去普遍采用的應(yīng)付稅款法，而是必須采用納稅影響法的資產(chǎn)負(fù)債表法，引入了計稅基礎(chǔ)的概念，強調(diào)暫時性差異。在稅率變動時，應(yīng)當(dāng)對遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債進(jìn)行調(diào)整。

5.引入投資性房地產(chǎn)的新概念，將為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)單獨歸類為投資性房地產(chǎn)核算，并規(guī)范其確認(rèn)計量和披露，有條件地引入公允價值計量的模式，但一經(jīng)確定不能隨意變更。

6.國際會計準(zhǔn)則允許資產(chǎn)減值準(zhǔn)備在一定條件下轉(zhuǎn)回，而新的“資產(chǎn)減值”會計準(zhǔn)則規(guī)定，部分資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會計期間不得轉(zhuǎn)回，同時對減值的計量和認(rèn)定方法進(jìn)行了修訂，引進(jìn)了資產(chǎn)組的概念和方法。

7.重新規(guī)范了企業(yè)合并和合并會計報表的會計處理方法，要求非同一控制下企業(yè)合并采用購買法計量。明確了合并會計報表的范圍，對長期股權(quán)投資中的子公司采用成本法核算，而編制合并會計報表時則按權(quán)益法進(jìn)行調(diào)整。

(宋體小四號行文，行距“固定值”18磅)

二、新會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作的影響

（一）公允價值計量模式下收益與成本的匹配影響

及時、科學(xué)、準(zhǔn)確的反應(yīng)企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債的實際情況，不僅是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)．對于任何企業(yè)都是反應(yīng)該企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動和收益的重要指標(biāo)。在選擇公允價值計量模式下進(jìn)行會計核算時。公允價值的變動和收益成本的匹配對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是有一定的難度，但對準(zhǔn)確反應(yīng)企業(yè)經(jīng)營的情況卻十分重要。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目從立項到進(jìn)入到銷售環(huán)節(jié)，需要相對較長的周期，所以要做到收益與成本匹配，并且能夠科學(xué)的反映該企業(yè)的經(jīng)營收益是采用公允價值模式進(jìn)行會計核算的關(guān)鍵。

(宋體小四號行文，行距“固定值”18磅)

1.輸入三級標(biāo)題

(宋體小四號行文，行距“固定值”18磅)

（二）對信息披露質(zhì)量的影響

對于公允價值計量這一概念的引用和實施，是新會計準(zhǔn)則中最突出、最科學(xué)的進(jìn)步之一，這一理念的科學(xué)之處，在應(yīng)用與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計工作中充分地給予了體現(xiàn)。按原企業(yè)會計準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定，對于房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算、企業(yè)經(jīng)營投入成本和收益的體現(xiàn)都不足夠科學(xué)、準(zhǔn)確、及時，因此造成經(jīng)濟(jì)損失甚至企業(yè)破產(chǎn)等現(xiàn)象。公允價值計量模式的應(yīng)用，不但能夠準(zhǔn)確、真實、客觀的反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動，而且為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)部門的正確決策提供了保障。另外，通過公允價值模式的應(yīng)用嗎，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總值也較之從前發(fā)生較大的變化。對于行業(yè)整體資金和價值的體現(xiàn)也更為客觀和真實。

（三）公允價值計量模式下的費用計提影響

歷史成本計量原則下房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理方面存在的問題得到一定程度的抑制，新會計準(zhǔn)則出臺后，企業(yè)盈余管理又呈現(xiàn)出新的特征．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可將將來的難確定性視作調(diào)節(jié)利潤的杠桿，這是因為在公允價值計量模式下，房地產(chǎn)企業(yè)需計提未來將要發(fā)生的費用。但是新會計準(zhǔn)則中存在一個問題，就是對用什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來計提費用沒有給出明示，例如：在房產(chǎn)開發(fā)過程中，除了建筑物本身的工程外，還會牽涉到其它相關(guān)的建設(shè)費用，在這部分費用還沒有發(fā)生時，在會計上的處理只是進(jìn)行計提，所以可能就會造成房地產(chǎn)企業(yè)借助計提來調(diào)節(jié)企業(yè)利潤，或是對計提的標(biāo)準(zhǔn)有所猶豫。