新會計準則下房地產開發企業會計核 影響分析(二)

三、新會計準則下房地產開發企業會計工作的改進

（一）新會計準則下房地產開發企業會計工作的改進

房地產開發企業財會工作所受新會計準則的影響，可充分體現出公允價值具有雙重性的影響：房地產開發公司若要真實的反應企業的會計信息，那么就會增大相應的工作難度；計提標準的含糊不清又可為房地產開發公司會計利潤的操縱提供機會，由此可見。房地產開發公司在日后的會計工作中需要從以下幾方面改進：①房地產開發企業自身要加強對房地產性質的分析能力，能夠真實準確的分析出本企業是否具有投資屬性，為后期會計工作的順利進行打下基礎。企業會計工作人員要依據房地產行業的相關信息，深入分析房地產開發企業在施工作業中會產生的成本與收入，將成本與收入清楚的做出匹配，作為企業領導投資決策的重要依據，避免由于盲目的投資而造成的風險。另外會計人員要有嚴謹的工作態度，對費用的計提和所得稅的處理要謹慎、嚴格，盡最大能力減少企業財務的波動。②相關政府機構應參照近年來我國房地產開發企業的統計數據，對新會計準則下較為含糊的計提標準給予細致，減少公允價值計量模式存在的漏洞，抑制盈余管理的發展。

(宋體小四號行文，行距“固定值”18磅)

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（二）輸入二級標題

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四、應對新準則的對策分析

（一）應對新準則的對策分析

新會計準則體系的發布是我國會計制度改革的又一重要里程碑其出現的主要變化既表示對原來會計準則的極大改進，也表示新會計準則更適應了我國當前的、甚至超前的經濟環境這也大大縮小了與國際會計準則的差異。因此面對新會計準則的挑戰房地產行業以及社會公眾該如何應對，需要采取什么樣的措施來避免負面因素的發生是我們應該要著重討論的問題。(宋體小四號行文，行距“固定值”18磅)

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（二）借鑒香港聘請獨立評估師的做法

如每年度公司均聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估作為公允價值的確定依據，并在年報中具體披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。(宋體小四號行文，行距“固定值”18磅)

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（三）把握時機實現企業自身資產的轉換

從近幾年來國家出臺的調控措施及新會計準則的規定適當的將長期自用房產或作為存貨的房產轉換為投資性房地產。因為對于房地產企業來說，如果采用公允價值計量模式，多持有中低檔的投資性房地產資產利潤空間還會加大，使得被低估的投資性房地產更貼近市場價值從而擴大企業的總資產規模這樣可以提高房地產企業的融資能力，銀行等金融機構對企業的借貸規模也會隨之上升。

（四）執業人員素質及財務方面要進行改進

其一要提高執業人員素質、順利實施新準則其關鍵因素在人。因為在新準則中非常強調財務人員的職業判斷能力．對財務人員的綜合素質提出了更高的要求。其二，財務方面的改革將不斷加重公司財務總監的工作量，意味著各大公司花費在會計和審計上的成本也將大大提高并且這還不是一次性的結果。因此公司就應該隨時準備付出額外成本為會計部門的員工提供培訓，讓他們盡快熟悉新制度的運作。越領先做好各項培訓工作，就越能降低企業成本，也就越能適應各個時期的制度并找到解決問題的對策。

（五）加強監督機構的監督力

新會計準則對企業的管制和文化帶來的影響無疑是正面的，但同時也為已具有成熟經濟體系的企業帶來了無謂的成本。這就決定著在實施時很多方面還有賴于參考外國的經驗，比如為了讓新會計準則不致過分嚴格而影響企業的生存空間，政府是否應該提供一個監管框架并由專業團體和法庭執行相關的監管程序。隨著我國市場化程度的提高，資產評估業的發展會計人員素質的增強合理監督機制的建立，公允價值計量將形成以市場規則為主、相關政府機構監督為輔的、不受特定主體操縱的機制，公允價值最終將在會計處理中擔當重要角色。

五、房地產企業會計制度在實踐中存在的問題和發展方向

（一）現行會計制度在實踐中存在的問題和不足

1.在公開上市的房地產開發企業中，在可選擇的會計政策和會計核算方法選擇上普遍表現得較為謹慎，僅從投資性房地產為例，實行公允價值計量的企業很少，更多考慮的是持續穩定的利潤增長。由此看來執行新企業會計制度尚需要不斷改善配套環境。

　　2.房地產開發企業按新會計準則規定計提的包括固定資產，無形資產和長期股權投資等減值準備不得轉回，特別是對資產中房地產類固定資產和長期股權投資中的房地產投資項目的減值準備計提，若房地產市場出現大幅波動時，計提的大額減值準備不能轉回，勢必影響企業業績和穩健發展，而這項規定也不符合國際財務報告準則的慣例。

　　3.房地產開發屬于比較特殊的產業，企業會計核算制度有其特殊性，特別是開發成本的核算具有專門要求，其核算方式和方法都有別于其他行業的成本核算，其既非是完全成本也非是制造成本的核算方法，目前尚沒有較規范的成本核算具體辦法來指導和規范房地產開發企業的會計核算工作。

4.適合社會主義市場經濟體制的完整會計體系尚未建成。會計，審計以及內部控制的標準體系不協調，會產生多方面的自由采量權，使新準則和規范在執行中產生偏差。

　　5.新會計準則的實施使會計制度與稅收法規加速背離，既增加了房地產開發企業的稅務會計核算的工作難度，也加大了稅收征管的復雜性和艱巨性。新會計準則規定，企業采用能更好提高會計信息質量的納稅影響法的資產負債表法計繳稅金，同時新會計準則又對企業資產和負債的計量屬性做出了重大的調整，致使房地產開發企業的稅務會計核算出現大量的需要調整的稅收項目，而稅務征管部門執行著原有的稅收法規，征管難度很大，個別稅管人員自由采量稅收調整事項，影響到稅法的嚴肅性。

　　6.房地產企業會計人員地位不高，整體素質欠佳，會計職能發揮不力，會計人員學習培訓步伐滯后，已經適應不了新要求和新職能。