淺析我國房地產市場調控政策和效果(一)

淺析我國房地產市場調控政策和效果

目錄

一、我國房地產市場宏觀調控政策………………………………………………1

（一）近年來我國房地產市場宏觀調控政策的回顧……………………………1

（二）我國房地產市場宏觀調控政策的效果……………………………………2

二、我國房地產市場宏觀調控失效的原因………………………………………3

（一）我國房地產市場的調控方向………………………………………………3

（二）房地產市場房價為何居高不下……………………………………………3

三、增強我國房地產市場調控政策的有效性措施………………………………3

（一）增加住房供應………………………………………………………………3

（二）進一步遏制投機性購房需求………………………………………………4

（三）調整不合理的住房供應結構………………………………………………4

（四）轉變政府職能………………………………………………………………4

（五）嚴懲房地產市場交易中的不法行為………………………………………4

參考文獻……………………………………………………………………………5

一、我國房地產市場宏觀調控政策

（一）近年來我國房地產市場宏觀調控政策的回顧

自房地產市場建立以來，政府出臺了不少調控政策，回顧十余年來政府調控樓市的漫長路。

2005年，“國八條”出臺。央行宣布取消住房貸款優惠利率，個人住房貸款最低首付款比例由現行的2％提高到3％。國務院出臺八點意見穩定房價(即《國八條》)，要求大力調整住房供應結構和用地供應結構，嚴格控制被動性住房需求和正確引導居民合理消費需求。

2006年，房貸利率再次上調，“國六條”出臺。央行全面上調各檔次貸款利率。國務院出臺六項措施(即“國六條”)，重點放在調整住房供給結構，減緩被動性住房需求及進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。此外，原建設部還頒布“外資限炒令”，限制外資投機國內房產。

2007年，9月27日《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》正式出臺，這亦是后來被頻繁提起的“9·27房貸新政”，該政策對當時的住房消費貸款細則進行大刀闊斧的修改。加息、提高存款準備金率和嚴格限制第二套房貸條件等金融緊縮政策出臺。行業規范和限制外資也得到進一步的細化和補充。

2008年，為進一步鼓勵普通商品住房消費，對個人購二套普通自住房貸款予以放寬，并對住房轉讓環節營業稅進行大幅減免。國務院辦公廳21日發布支持房地產開發企業積極應對市場變化的意見共13條，被業內稱為“國13條”。

2009年，《完善促進房地產市場健康發展的政策措施》(國四條)出臺，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。

2010年，1月10日國務院出臺“國十一條”，要求二套房貸款首付不得低于40%。4月15日，國務院要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。4月17日，“新國十條”出臺，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款，各地限購政策紛紛出臺。

2011年，《國務院關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》公布，即“新國八條”公布，二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準利率的1.1倍。上海和重慶正式實施房產稅。

2012年，多部委多次強調堅持房地產調控不動搖，2月住建部稱加快推進房產征收稅擴大試點范圍。國土部出臺土地監管新政策，嚴打小產權房，大力推進保障性住房建設。

2013年2月出臺新國五條，不僅再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。

2014年，各地陸續松綁限購政策，9月30日央行出臺房貸新政，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，貸款購買第二套住房時，可按照首套房貸政策執行等。

2015年，央行、住建部、銀監會聯合發文，全國二套房首付降至四成；財政部通知，將個人出售普通住宅，營業稅免征的購買年限由5年下調至2年。

2016年營業稅契稅雙降，3月兩會工作報告提出促進房地產市場持續健康平穩發展。 　　 

（二）我國房地產市場宏觀調控政策的效果

2005年由于市場需求偏大，部分地區投資性購房和投機性購房大量增加，以及住房供應結構不合理，開發建設成本提高等，導致一些地方住房價格上漲過快。為了抑制房價過快上漲，“國八條”出臺后，當時許多項目都紛紛響應政策主動降價出售存量。