淺析我國房地產市場調控政策和效果(三)

三、增強我國房地產市場調控政策的有效性措施

（一）增加住房供應 

1、增加住房用地供應。我國多數城市將新增建設用地中的3／4用于發展工業，壓縮了住房用地的需求。因此，為減輕城市住房的供需矛盾，應適度放開土地供應，由從嚴緊縮改為有限制地放開。這就需要對我國當前的土地供應計劃進行一定的調整。建議今后在土地供應計劃中，將各類用地供給的計劃分開，單獨制定新增住房用地的計劃。同時，在合理規劃存量房屋拆遷面積的基礎上，制定存量住房用地的供給計劃。這樣一方面可減少城市其他建設擠占新增的住房用地，另一方面可保證住房用地的供求基本平衡。尤其應增加經濟適用房、限價房和廉租房等保障性住房的土地供應，減少對高檔住宅和商業房產的土地供應，這樣才能從源頭上解決普通住宅供不應求導致房價高漲的局面。 

2、進一步釋放二手房源，這是當前抑制房價見效最快的措施。 

3、開征物業稅。物業稅在國外一些國家早已實行。開征物業稅一方面可較大幅度地降低一手房的房價，另一方面可通過增加大戶型及多套房屋所有者的供房成本，引導住房的合理需求，并迫使多套房屋的持有者不得不拋售二手房屋，從而進一步增加住房的供應。  　 

（二）進一步遏制投機性購房需求

盡管我國已采取一些措施遏制投機性購房需求，但力度還不夠，為進一步遏制投機性購房需求，可采取以下措施： 

1、嚴格監控國際熱錢入境，限制其非法進入住房市場。國外熱錢大舉投資(或投機)我國房地產市場，對我國房價影響很大。 

2、適時開征住房持有調節稅，對閑置住房征收閑置調節稅。這項措施可加大住房投機者持有多套房屋的成本，促使其將手中多余的房屋出售，以增加二手房的供應，同時可減少對一手房進行投機的購房需求。 　　 

（三）調整不合理的住房供應結構

合理的住房結構應是高、中、低收入三個階層的人都有能力購買到與自己的收入水平相適應的住房。但我國不僅大量低收入階層的人無力購房，許多中等收入的階層也只能望房興嘆。盡管我國已推出一定數量的限價房、經濟適用房和廉租房，但數量仍較少，今后還要進一步擴大保障性住房的市場比例。在具體措施上，可借鑒發達國家的做法，規定開發商必須建造一定比例的經濟適用房，或政府直接資助建設經濟適用房，從而建立以經濟適用房為主體的住房供應體系，并對三者的套型面積進行嚴格限制，增加中小戶型住房的供應比例，減少大戶型的供應比例，從而使住房供應結構日趨合理化。 　 

（四）轉變政府職能

據統計，近年來我國地價和稅費占房價的5％以上，政府成為房地產市場的最大受益者。因此，要降低房價，政府應堅決退出房地產的“利益鏈”，讓利于民，盡快轉變政府職能，使政府由房地產市場的受益者轉為真正的監管者。 

（五）嚴懲房地產市場交易中的不法行為

在我國房地產市場中散布虛假信息、簽訂假合同、人為制造漲價風潮等不法行為屢見不鮮，更嚴重的是，行賄、受賄、貪污等違法行為在房地產市場也大行其道。如，本應用于建造公益性住房的土地最后卻被開發商通過行賄等違法手段低價購入，用于開發高檔商品房；一些高收入階層通過各種非法手段，購入廉租房和經濟適用房，使這些保障性住房沒能進人真正需要它們的低收入階層手中。這些不法行為直接或間接地加劇了房價的高漲，必須嚴厲遏制。

參考文獻

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