淺析我國房地產市場調控政策和效果(二)

2006年“國六條”具有更強的強制性和操作性，出臺后全國不少城市出現較長一段時間的觀望，但之后樓價又出現報復性上漲。

2007年“9·27房貸新政” 出臺不久后，全國樓市一路低迷，房價均大幅度跳水，成交量也明顯萎縮，多數業內專家紛紛將該政策看做是樓市風云突變的一聲驚雷。

2008年“國13條”政策力度之強，覆蓋面之廣，在全球金融危機的背景下，中國樓市出現了10年大拐點，量價齊跌。因此，下半年宏觀調控轉向，管理層啟動大規模刺激樓市消費政策，以刺激樓市成交量，樓市復蘇，房價大漲。

2009年“國四條”的目標是抑制房價過快上漲，促使房價合理回歸，加強住宅保障建設。自2008年底住房消費刺激政策出臺以來，房地產市場銷量回升、房價上漲，開發商最為受益，但政府最希望看到的房地產投資和房地產新開工才剛有起色，此時出臺延續住房消費刺激政策有助于穩定開發商預期，增強住房供給信心，住房供給得到明顯提升。

2010年這被號稱是史上最嚴的房地產調控政策，成為國內房地產市場“名副其實”進入調控的開始，房價上漲受到抑制。

2011年在越來越嚴厲的經濟手段和行政措施的調控下，房地產市場熱度逐漸降低，房價漲勢受到抑制。

2012年政府希望從制度上彌補樓市調控與監管的“短板”， 嚴打小產權房，大力推進保障性住房建設。

2013年“新國五條”的出臺，及時而徹底地打消了一些地區和開發商等待政策放松的幻想，釋放了政策將持續從緊的信號。同時，限購造成的震懾作用逼迫開發商在下半年不得不以價換量，房價增長緩慢。

2014年“930”房貸新政基本上是之前信貸政策的全面松綁，相對于此前信貸套數認定政策，本次政策對首套、二套、多套，在認定上都有放松。這種松綁的幅度在某種程度上甚至比2009年政策還要寬松。有利于刺激大量需求入市，尤其是改善型需求。新政出臺后，全國各地樓市皆迎來成交高峰。

2015年降準降息，釋放大量資金，鼓勵刺激消費，緩解房地產市場的資金壓力，促進了房地產市場的復蘇。

2016年降低營業稅契稅，降低購房成本，促進房產消費需求。房地產市場

的主題仍是去庫存，保持房地產市場的平穩健康發展。

二、我國房地產市場宏觀調控失效的原因 

（一）我國房地產市場的調控方向

近年來，我國對房地產業的調控可謂是多管齊發、眾策兼施。但是房價依然嚴重偏離人們的實際購買力。尤其在我國社會保障體制不完善的情況下，我國居民承受的房屋支出負擔已非常嚴重。我國房地產市場主要對房價的調控措施可分為兩大類，一是減少購房需求，二是擴大住房供應。鑒于自住性購房需求是合理并剛性的，它不應被抑制；投資性購房需求對住房租賃市場的發展具有一定積極作用，在特定時期可適度控制，但不應過度抑制；投機性購房需求則對房價的炒作起推波助瀾的作用，不利于房地產市場的健康發展，因此，應大力抑制。在住房供應方面，由于住房有一手房和二手房之分。因此，擴大住房供應理應雙管齊下，同時增加對一手房和二手房的供應。所以，為抑制房價，我國對房地產市場進行調控的正確做法應是以擴大住房供應為主，大力抑制投機性購房需求為輔。

（二）房地產市場房價為何居高不下

房地產市場調控政策的方向性錯誤主要表現在以下幾方面：

1、土地供應收緊的初衷是抑制過熱的房地產投資，但結果卻是減少了住房的供應，加劇了住房的供需失衡。

     2、二手房交易過程中營業稅、個人所得稅和土地增值稅“三稅齊征”的初衷是抑制投機性購房需求，但由于我國存在大量剛性的自住性購房需求，在住房供需矛盾尖銳的情況下，這些稅負最終還是由賣房人轉嫁到購房人身上，從而進一步加劇了房價上漲。

3、央行近年來連續加息目的之一是抑制投機性的購房需求，但對資金實力雄厚的投機者而言，與買賣差價所帶來的豐厚利潤相比，加息根本不足以抑制他們投機房產的熱情。對于自住性購房需求的購房者而言，由于房子是必需生活消費品，利息再高也不得不買房。因此，加息不僅沒抑制投機性購房需求，卻進一步加重自住性購房需求者的資金負擔。 

總之，對房地產市場的調控政策失效進一步加劇了原本就很突出的住房供需矛盾，是促成房價迅速飆升的重要原因。