房地產企業的融資渠道分析(一)

目錄：

摘要  ………………………………………………………………2

一、我國房地產融資渠道現狀 …………………………2

二、我國房地產企業融資渠道的主要方式 ……………2

（一）商業銀行貸款 ………………………………………2

（二）預售資金 ……………………………………………3

（三）上市融資 ……………………………………………3

（四）房地產信托 …………………………………………4

三、我國房地產企業融資面臨的困境 ……………………4

（一）房地產融資渠道有其局限性…………………………4

（二）經濟體制及法律法規不完善…………………………5

（三）融資結構的不合理性…………………………………5

四、發展我國房地產融資渠道的一些對策和建議  ……5

（一）建立多層次融資體系…………………………………5

（二）完善經濟體制及房地產金融法律法規………………5

（三）多元化開發房地產金融投資產品……………………5

五、結束語………………………………………………………6

六、參考文獻……………………………………………………6

摘要：文章從我國房地產企業融資渠道現狀出發，闡述了我國房地產企業融資的主要方式及其面臨的困境，并提出了發展我國房地產融資渠道的對策和建議。

正文 ： 

一、我國房地產融資渠道現狀

隨著我國經濟的迅猛發展，房地產行業成為關系到國計民生的支柱性行業，拉動了國家經濟的發展。而正確地分析我國房地產行業的融資現狀，立足于實踐，在實踐的基礎上進行調控，成為我們關注的重大課題。隨著經濟發展的大背景，作為資金密集型產業，融資是房地產業生存和發展的關鍵，隨著房地產價值逐漸的提高，房地產企業的資金在周轉過程中必然存在資金投入集中性和來源分散性的矛盾、投資回收周期長和再生產過程連續性的矛盾。我國房地產企業融資渠道的幾種主要方式如：商業銀行貸款、上市融資、房地產信托等在我國經濟體制及房地產金融法律法規不完善的情況下必然存在局限性且面臨諸多困境。在融資條件不斷變化的額今天，貸款方式的優劣、開發風險的大小和開發效益的好壞，直接影響著融資成本的大小。經歷多輪宏觀政策調控之后，商業貸款越収越緊，商業銀行融資門檻越來越高，在新的貸款限制條件下，房地產企業的融資問題已成為影響企業生存和發展的首要問題。所以，如何調整房地產融資渠道已成為房地企業發展的瓶頸。

二、我國房地產企業融資渠道的主要方式

我國房地產企業融資渠道的主要方式主要有以下幾種：1、商業銀行貸款2、預售資金3、上市融資4、房地產信托等。

(一)商業銀行貸款：

房地產貸款是指與房產或地產的開發、經營、消費等有關的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等。銀行貸款至今仍然是我國房地產最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產開發資金來自商業銀行系統。而這種以銀行為主導的單一融資模式必然會把整個房地產業的風險完全集中到銀行身上，因此，改變國內單一的以銀行為主導的房地產融資模式已迫在眉睫。隨著央行“121號文件”對房地產開發商的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了門檻，再加上“8.13大限”，預示著房地產開發商憑借銀行資金買地開發模式的終結。在新的融資限制條件下，實際上可以說多數房地產企業難以繼續依賴銀行貸款。然而2006年銀行仍然是房地產融資的主渠道。當然，銀行融資門檻將越來越高，銀行貸款在房地產資金鏈中的比例會逐漸減少。在目前的情況下，房地產以銀行為主導的模式，短期內不會改變。因為一個市場的建立，不僅需要相關的制度法規出臺，更需要整個市場的條件和環境。

 

（二）預售資金：

房地產預售是比較流行的一種融資方式在房地產區位、環境較好的的情況下，預售可以籌集到必要的建設資金。但隨著國家有關規定的健全，要求房地產企業需全部交付土地出讓金和投入超過總投資２５％的資金，并辦理預售許可證等各項證件方可預售，預售雖可以將部分市場風險轉移給買家，但開發利潤會下降，如果成本控制比較差就會喪失未來的利潤，隨著房地產企業的不斷發展，市場供求雙方發生轉變，供方大于求方時，房地產企業也就難于采用預售方式籌集資金

（三）上市融資