房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道分析(二)

理論上講，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從容化解金融風(fēng)險，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因為它的贏利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出狀況，難以達(dá)到上市要求。有數(shù)據(jù)顯示，2002年以來全國有20多家地產(chǎn)公司并購上市，以股權(quán)融資的方式買殼進(jìn)入股票市場，在國內(nèi)外資本市場上進(jìn)行直接融資。如北京萬通地產(chǎn)股份有限公司、首創(chuàng)置業(yè)等開發(fā)商已紛紛通過買殼成功參股或控股上市公司。另據(jù)統(tǒng)計，到2004年初，已有北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司、金地集團(tuán)、上海復(fù)地等60多家房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了在證券市場上市融資。據(jù)悉，2006年國資委和證監(jiān)會有意降低房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻，保利地產(chǎn)已經(jīng)率先敲開了A股市場大門。很多好的房地產(chǎn)公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調(diào)控的影響下，以內(nèi)地發(fā)展為主要目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場的融資步伐。上市能夠快速聚集大量不 需支付利息的資金，能夠擴(kuò)大企業(yè)知名度，增 強(qiáng)自身品牌等無形資金和融資能力，銀行對上 市企業(yè)也是青睞有加。但直接上市審批時間長，對公司要求高，還須支付一筆發(fā)行費用。海外上市還要滿足當(dāng)?shù)厥袌鰧ζ髽I(yè)資質(zhì)的要求，對公開信息規(guī)定更加嚴(yán)格。很多房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn) 而選擇借殼上市，有不少企業(yè)成功借殼上市，如金融街、億城股份、冠城大通等。但借殼上市需要巨額資金投入，操作復(fù)雜，如果殼資源不 理想，不僅借殼或買殼上市后再融資時間比較長，實際上大多數(shù)公司借殼上市后并沒有尋找 到再融資的機(jī)會，有的甚至股價大跌。由于以 上原因，總體說來，近幾年來房地產(chǎn)企業(yè)從股 市上得到資金是相當(dāng)有限的。

（四）房地產(chǎn)資金信托

在銀行信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來異常活躍的房地產(chǎn)融資方式。我國的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營、管理和處分的財產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關(guān)財務(wù)的信托。自2001年我國信托投資的“一法兩規(guī)”(《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)相繼出臺以來，信托公司在房地產(chǎn)資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。自2002年以來信托投資公司發(fā)行一系列地產(chǎn)信托計劃，特別是2003年6月13日央行出臺121號文件后，我國房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求新的融資途徑。在這種背景下，房地產(chǎn)信托頓時成為房地產(chǎn)業(yè)的新興融資熱點。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，它為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了最大的資金和手段。房地產(chǎn)信托在資金運用上，可以橫跨產(chǎn)業(yè)投資、資本市場和貨幣市場，形式多種多樣：如通過貸款、股權(quán)融資和交易等方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，或者階段性地購買房地產(chǎn)企業(yè)，然后再以賣出的方式融人資金。與其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等相比，雖然房地產(chǎn)信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環(huán)境相對其他融資工具而言要寬松得多。2005年國內(nèi)房地產(chǎn)信托市場繼續(xù)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，不僅信托品種及規(guī)模迅速擴(kuò)大，而且信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也呈多元化態(tài)勢。據(jù)市場不完全統(tǒng)計，截至2005年12月31日，信托市場共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只，募集資金規(guī)模157.27億元，絕對額大幅增加了35.1億元，分別較上年同期增長11%和28.73%。隨著信托計劃“200份”的可能突破及分類監(jiān)管的正式實施，2006年有望成為信托行業(yè)走向規(guī)范與專業(yè)道路的轉(zhuǎn)折之年。雖然目前房地產(chǎn)信托投資規(guī)模仍然很小，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產(chǎn)資金供給渠道的有效補充和主流發(fā)展方向之一。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的困境

（一）房地產(chǎn)融資渠道有其局限性

我國的房地產(chǎn)行業(yè)還不夠完善，以往的房地產(chǎn)融資都是通過國家政策扶持才得到了良好的發(fā)展，但是由于對國家的房地產(chǎn)扶持的依賴，從而使得我國的房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式比較單一，當(dāng)我國房地產(chǎn)政策發(fā)生改變時，很多房地產(chǎn)企業(yè)不能進(jìn)行良好的融資，找不到良好的融資方式，從而迫使許多房地產(chǎn)企業(yè)瀕臨破產(chǎn)，不能進(jìn)行房地產(chǎn)項目的開發(fā)。房地產(chǎn)融資渠道少是我國房地產(chǎn)融資難的一個重要因素，由于以往對于國家政策的過度依賴，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)不能開發(fā)新的房地產(chǎn)融資渠道，當(dāng)政策突然改變之后企業(yè)的發(fā)展受到重大影響，而重新建立相應(yīng)的融資渠道還缺乏理論性的認(rèn)識，從而導(dǎo)致融資渠道少、存在局限性的現(xiàn)象。

（二）經(jīng)濟(jì)體制及法律法規(guī)不完善

由于金融體制改革滯后，房地產(chǎn)市場不完善，房地產(chǎn)企業(yè)還不能進(jìn)行多渠道融資，開發(fā)商只有結(jié)合自身的條件又選擇地加以利用，才能達(dá)到最佳的融資效果。我國整體金融結(jié)構(gòu)是以間接融資為主導(dǎo)的，在房地產(chǎn)融資中，間接融資與直接融資的比例也由這種結(jié)構(gòu)決定，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度與運作模式差異，限制了直接融資工具的運用。另外：目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)不健全，沒有形成房地產(chǎn)融資方式相關(guān)法律法規(guī)的科學(xué)有效的體系，操作困難，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展。

（三）融資結(jié)構(gòu)的不合理性

企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)會因企業(yè)資本不同的劃分方式而有所不同，從某種程度上，融資結(jié)構(gòu)可以對產(chǎn)權(quán)歸屬和融資風(fēng)險等有一定體現(xiàn)。然而，目前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)都不甚不合理，融資成本被人為抬高，融資風(fēng)險也被增大。