城市住房拆遷問題分析(三)

以往各地拆遷都是先發公告，后做拆遷戶的思想工作，最后簽訂拆遷協議，這種拆遷程序最大的弊端在于所有矛盾糾紛都暴露在拆遷公告之后，政府的“單方”意愿往往不被群眾理解和接受。而如果政府和拆遷戶就拆遷中各種問題先行磋商，把各種矛盾解決在拆遷之前，等到90%以上的拆遷戶都滿意了再最后定奪，則就會減少很多阻力。

“模擬拆遷”的具體做法是：先確定摸你拆遷區塊；充分調動摸你拆遷區塊內的骨干力量和居委會干部說服本區塊居民，由居民主動聯名寫申請拆遷報告，拆遷工作作人員深入模擬拆遷區塊，開展丈量、說明和解決、盡量將矛盾化解在拆遷之前，有拆遷人與被拆遷人自愿簽訂拆遷安置意向書，最后拆遷主管部門才正式發出拆遷公告。

（三）公眾參與拆遷

     在當下，不少政府進行拆遷時，一般是先發布公告，然后對拆遷戶做思想工作，最后簽拆遷協議。這樣的拆遷程序造成了被拆遷戶被動的處境，往往很難讓住戶接受政府的強制意愿，因而發生矛盾。就此，我建議政府不妨改變下程序順序，在拆遷時與住戶開會協商相關事宜，把分歧解決后在進行拆遷，盡量做好思想工作后再動過，減小拆遷阻力。 

（四）補償標準有針對

     在當前市場經濟體制下，對于房屋拆遷補償評估時，要引入市場機制評估方法，與市場實際接軌，這種“市場+保障”的補償辦法源于全國首創的南京拆遷新政策，即市場化評估加上政策保障托底，在地段補償標準的基礎上，委托獨立的中介機構根據二手房價格給房屋定價，同事劃定最低單價和最低總價兩條保障線。

     最低單價按區位劃分。最低保障總價是按照當地最小的經濟適用房價格估價，確保困難家庭拆遷后至少能買得起申購經濟適用房。全面推廣最低單價補償和最低總價補償制度，妥善安置被拆遷戶中住房和收入困難的家庭，進一步推進市場畫的拆遷評估辦法。這樣能有效保障被拆遷戶的合法權益不被過多的侵害，減少被拆遷戶的反感情緒和阻力。各地的補償標準要因地制宜，結合實際情況制定，賠償的方式也要多元化，滿足拆遷戶的不同需求，做到群眾滿意。再者，要始終堅持“先補償安置，再實施拆遷”的原則。 

（五）加強對房屋拆遷的監督管理

     一方面，要加強對拆遷人權利使用的監督力度和完善監督機制，防止各種利用職能之便違法拆遷，強制拆遷的行為發生。對于拆遷過程中的違法行為要嚴肅認真處理，堅決打擊各種危害被拆遷人合法權益的行為。另一方面，對于被拆遷人無理的行為，甚至是漫天要價，敲竹杠的行為要耐心教育制止，并依法維護其合法權益。最后，對于拆遷補償安置資金要合理監管。根據實際情況，采取不同的途徑，確保資金的合理利用，做到專款專用。

（六）實行拆遷服務“動遷與評估相分離”

     在動遷過程中，動遷任務由建設單位完成，評估任務由具備相關資質的單位完成，各司其職。在項目過程中，要嚴格遵守職業道德，對委托方負責。拆遷主體和估價主體遵循行業標準收取一定的傭金，不準對拆遷安置項目再次外包。 

五、結語 

      房屋拆遷是城市建設過程中的必經之路，無數的拆遷案例擺在我們面前，這些案例的成功與失敗都是我們的研究的對象，結合我上面所提的幾點建議，走出一條符合大多數人利益的房屋拆遷之路。 

六、參考文獻

[1] 趙建高 房屋拆遷、征地補償糾紛咨詢(修訂版).6 中國法制出版社. (2010-5-17)

[2] 城市房屋拆遷管理條例:案例應用版.19  中國法制出版社 (2009-8-10)

[3] 城市房屋拆遷管理條例手冊(法律掌中寶系列)  法律出版社 (2007-5-16)

[4] 胡信彪主編 土地征收與房屋拆遷(房地產法實用叢書) 中國民主法制出版社  (2007-1-23)

[5] 法律司法解釋指導案例精編.15(房屋拆遷、征地安置補償) 中國法制社編(2011-11-8)

[6] 《城市房屋拆遷管理條例》.中國法制出版社 2009.08