對(duì)未來(lái)5年舟山市商品住宅淺析(四)

影響房地產(chǎn)需求因素　

影響房地產(chǎn)需求因素： 價(jià)格的基礎(chǔ)是價(jià)值，價(jià)格不可能長(zhǎng)時(shí)間偏離于價(jià)值，動(dòng)態(tài)來(lái)看，價(jià)格的走勢(shì)和價(jià)值的走勢(shì)是平行的，靜態(tài)來(lái)看，價(jià)格是偏離價(jià)值的，是由供給關(guān)系來(lái)決定的影響房地產(chǎn)價(jià)格走向基本力量                                                                     

1、利率和房地產(chǎn)消費(fèi)信貸

通過(guò)政府在利率和信貸政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房?jī)r(jià)飛漲，但不希望房?jī)r(jià)大幅下跌，而要保持房?jī)r(jià)微漲，因此加息和調(diào)整的幅度不大，其造成的購(gòu)房支出成本增加有限，因而對(duì)市場(chǎng)總體影響不大。

2、通貨膨脹率的上升

由于不同物品的價(jià)格，對(duì)通貨膨脹的發(fā)生將有完全不同的反應(yīng)。對(duì)于可貿(mào)易品及國(guó)內(nèi)產(chǎn)能充足的商品，主要是工業(yè)消費(fèi)品，由于較大的供應(yīng)彈性，價(jià)格將不會(huì)出現(xiàn)大的升幅。那么通脹壓力將主要通過(guò)不可貿(mào)易品及資本品來(lái)釋放。股市由于其存在的結(jié)構(gòu)性難題尚未解決，不可能出現(xiàn)很大的升幅，那么唯一可預(yù)期的，就是房地產(chǎn)價(jià)格的上升了。各個(gè)國(guó)家的有關(guān)研究也表明房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹是呈正相關(guān)的關(guān)系。

3、消費(fèi)心理

中國(guó)人寧愿拋棄低廉的租金不去租房，而去買房，看似出于中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念，實(shí)則是由于中國(guó)的相對(duì)不健全的社會(huì)保障制度使人們對(duì)未來(lái)產(chǎn)生的不安全感。這一消費(fèi)心理原來(lái)的表象就是居高不下的銀行個(gè)人存款；這一心理在低利率時(shí)代又表現(xiàn)為對(duì)保值增值的資本性商品的偏愛，房地產(chǎn)也就成為人們消費(fèi)的一個(gè)熱點(diǎn)。而對(duì)通貨膨脹的恐懼也加深了這一消費(fèi)心理。

4、城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款

城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求呈正相關(guān)關(guān)系。如果一個(gè)城市的城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款的數(shù)量增長(zhǎng),那么購(gòu)買住房的資金就會(huì)增加,從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量的增加;反之,需求量會(huì)減少。2011年城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款額度已有35萬(wàn)億人民幣，這是一個(gè)刺激點(diǎn)，有利于需求的增加。

影響房地產(chǎn)需求因素具體分析 

基于舟山市房地產(chǎn)供需求關(guān)系影響下的商品房?jī)r(jià)格分析

微調(diào)放松的貨幣政策，提高了居民住房支付能力，在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、企業(yè)打折促銷等多重因素共同影響下，居民房?jī)r(jià)上漲預(yù)期提高，購(gòu)房意愿亦有所增加。央行2季度儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查顯示，預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的居民比例較上季提高2.8個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)3個(gè)月打算購(gòu)房的居民比例較上季提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。但是，房地產(chǎn)調(diào)控政策思路始終沒有動(dòng)搖，即嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)政策，嚴(yán)控住房投資投機(jī)需求不放松。目前房?jī)r(jià)企穩(wěn)的一二線城市中多數(shù)執(zhí)行限購(gòu)政策，不會(huì)出現(xiàn)住房需求爆發(fā)式增加。三四線城市受較低的住房需求增長(zhǎng)影響，消化市場(chǎng)存貨時(shí)間會(huì)相對(duì)較長(zhǎng)。

從供給方面看，近兩個(gè)月新建房屋交易量增加，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力總體有所緩解。5月以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)本年新增資金來(lái)源增幅有所增加，新增的國(guó)內(nèi)貸款、銷售回款數(shù)額均逐月增加。根據(jù)建設(shè)周期推算，下半年市場(chǎng)供應(yīng)量增長(zhǎng)將低于上半年，市場(chǎng)新增存貨壓力減小，企業(yè)進(jìn)一步降價(jià)的動(dòng)力不足。

發(fā)展舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)策建議　

發(fā)展舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)策建議

這些分析結(jié)論為政府相關(guān)部門制定政策來(lái)維持天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)共同繁榮、穩(wěn)定發(fā)展提供了充足的理論依據(jù)。本節(jié)就以研究出來(lái)的結(jié)論作為根本出發(fā)點(diǎn)，提出自己對(duì)發(fā)展舟山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)策建議。

維持舟山房地產(chǎn)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展速度相協(xié)調(diào)

舟山市近幾年的國(guó)民經(jīng)濟(jì)一直處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，尤其是 2005 年濱海新區(qū)納入國(guó)家整體發(fā)展戰(zhàn)略，京津冀都市圈開始崛起，這些都為舟山市未來(lái)幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了“強(qiáng)心劑”由于 GDP 增速的加快會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)投資的巨大增長(zhǎng)，并且這種增長(zhǎng)的波動(dòng)性很強(qiáng)，隨之可能帶來(lái)的就是房地產(chǎn)市場(chǎng)“過(guò)熱”、“虛熱”、“泡沫”現(xiàn)象出現(xiàn)，一旦這種現(xiàn)象很明顯，就會(huì)嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，危及到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展相協(xié)調(diào)的“度”的掌握就至關(guān)重要。市政府應(yīng)首要建立完善的地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)：在房地產(chǎn)市場(chǎng)的理論研究上建立完善的市場(chǎng)景氣預(yù)警模型，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)中的不穩(wěn)定因素；在相關(guān)制度的建立上應(yīng)建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)向社會(huì)公布供求信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資，住房消費(fèi)者理性消費(fèi)，采取措施限制資金實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)新開發(fā)項(xiàng)目，防止投機(jī)、炒作和樓盤“爛尾”。另外，一旦發(fā)

現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象苗頭，政府部門應(yīng)及時(shí)利用貨幣、金融、政策工具進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控，燙平市場(chǎng)中的不穩(wěn)定因素，以保證房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)共同繁榮、穩(wěn)定發(fā)展。

提高中低收入者收入水平，引進(jìn)各種住房需求

由于提高家庭人均可支配收入可以帶動(dòng)商品房需求的增長(zhǎng)，因此政府應(yīng)千方百計(jì)擴(kuò)大就業(yè)，加大調(diào)節(jié)收入分配力度，強(qiáng)化對(duì)分配結(jié)果的監(jiān)管，在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的前提下，盡可能提高最低生活保障和最低工資標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)消費(fèi)的快速增長(zhǎng)。政府還應(yīng)從社會(huì)保障體系和各項(xiàng)政策措施上，讓居民對(duì)自己未來(lái)的利益保障充滿信心，以刺激市民用更多的資金進(jìn)行合理的住房消費(fèi)。另外，由于家庭人均可支配收入波動(dòng)在短期內(nèi)會(huì)引起對(duì)商品房需求量更加劇烈的波動(dòng)，如果需求量中投機(jī)性需求所占的比例過(guò)高，會(huì)嚴(yán)重導(dǎo)致價(jià)格的虛增而形成泡沫，因此政府應(yīng)制定相關(guān)的制度和措施來(lái)引導(dǎo)市民的積極的住房改善性需求，鼓勵(lì)長(zhǎng)期投資性需求，限制短期內(nèi)的投機(jī)性需求。

發(fā)展舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)策建議2

大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，豐富金融產(chǎn)品種類

從理論上講，銀行機(jī)構(gòu)貸款額發(fā)放量的增長(zhǎng)為購(gòu)房者及開發(fā)企業(yè)提供了更多

的信貸支持，應(yīng)當(dāng)引起商品房需求量的增長(zhǎng)，但目前在天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有出現(xiàn)這樣的因果關(guān)系。房貸產(chǎn)品的形式單一，不能滿足消費(fèi)者要求是造成這種現(xiàn)象的很重要的一個(gè)原因。因此建議金融機(jī)構(gòu)努力進(jìn)行金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，為住房消者提供更多的、適合不同消費(fèi)者條件的房貸產(chǎn)品，以提高對(duì)商品房的需求。另外，政府部門和金融機(jī)構(gòu)還應(yīng)該努力推動(dòng)房地產(chǎn)投資基金化、證券化的實(shí)現(xiàn)，以求在降低金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)貸款的流動(dòng)的同時(shí)讓更多的市民擁有自己的證券化房地產(chǎn)資產(chǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。

改善房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，控制過(guò)度的剛性需求

由于舟山市地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年商品房?jī)r(jià)格的上漲很大程度上是由于政府的危舊

房屋改造和市政工程建設(shè)所引起的對(duì)住房的剛性需求的激增沒有得到及時(shí)的供給滿足而造成的，因此市政府在滿足市政工程建設(shè)需要的同時(shí)盡量減少對(duì)居民住宅的拆遷是平抑房?jī)r(jià)激增的有效途徑；另外政府部門還要加大力度引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理有效供給，出臺(tái)相應(yīng)的制度和措施控制市場(chǎng)中高檔房屋的過(guò)度供給，積極鼓勵(lì)中低檔商品房的建設(shè)。尤其是對(duì)滿足中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)管理：嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用住房的總規(guī)模，限定住房面積和開發(fā)地域，做到按比例、有計(jì)劃、有組織地開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。即要防止供不應(yīng)求，又要防止供過(guò)于求，努力實(shí)現(xiàn)供求平衡；嚴(yán)格核算，確保經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)低價(jià)位，銷售低價(jià)位；嚴(yán)格按市政府規(guī)定定價(jià)，住房底價(jià)招標(biāo)之前確定；嚴(yán)格審定程序，把經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售對(duì)象限定在中低收入的家庭，并優(yōu)先向危房棚戶區(qū)和市政府批準(zhǔn)的城市建設(shè)重點(diǎn)工程拆遷居民出售；嚴(yán)格處罰導(dǎo)致銷售對(duì)象錯(cuò)位的各種違規(guī)違法行為，嚴(yán)重者應(yīng)追究刑事責(zé)任。政府引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)的有效供給，還應(yīng)該加快城郊和小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)投資小城鎮(zhèn)建設(shè)，并完善小區(qū)內(nèi)部配套及周邊的相應(yīng)市政工程的配套，這一方面疏散了對(duì)城市中心地區(qū)土地供給的壓力，另一方面有效降低了商品房的價(jià)格。除此之外，政府還應(yīng)該積極推動(dòng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，使之形成與二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，為供應(yīng)市場(chǎng)提供有力的補(bǔ)充。

未來(lái)5年趨勢(shì)預(yù)測(cè)和分析  　

宏觀情況

縱觀中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的狀況: 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)發(fā)展情況分析。 房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，地方政府過(guò)度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對(duì)土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時(shí)，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費(fèi)貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)到位，未來(lái)2—3年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計(jì)不會(huì)低于20％。

謀變革：房企面臨變革壓力，深度挖掘客戶價(jià)值、整合多維資源應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整

展望未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)將加快市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型步伐，增長(zhǎng)速度回歸理性平穩(wěn)。房企來(lái)自住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)將持續(xù)受到擠壓，需要根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)和資源積累狀況積極進(jìn)行變革調(diào)整。對(duì)于大型品牌房企而言，其得益于早期的資產(chǎn)積累和市場(chǎng)地位，在未來(lái)市場(chǎng)中仍有較強(qiáng)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，可圍繞廣泛的客戶基礎(chǔ)深化業(yè)務(wù)、產(chǎn)品及服務(wù)的深層次挖掘，夯實(shí)長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。對(duì)于中等規(guī)模的企業(yè)來(lái)說(shuō)，須更好的圍繞住房消費(fèi)市場(chǎng)日益多元化的需求，找準(zhǔn)自身定位，通過(guò)技術(shù)化、專業(yè)化、精細(xì)化發(fā)展提升品牌影響力并鑄就核心競(jìng)爭(zhēng)力。

市場(chǎng)趨勢(shì)

市場(chǎng)供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。

近年來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動(dòng)的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購(gòu)房與投機(jī)性購(gòu)房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國(guó)，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來(lái)2-3年我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求仍將有所提高。

房地產(chǎn)價(jià)格將保持上升趨勢(shì)。

從對(duì)供求關(guān)系的分析可以判斷，未來(lái)2—3年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢(shì)，原因是： 

第一 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長(zhǎng)的趨勢(shì)）必然反映在房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)上； 

第二 近年來(lái)地價(jià)、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來(lái)的開發(fā)成本增加將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲； 

第三 從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來(lái)看，房?jī)r(jià)的運(yùn)動(dòng)趨勢(shì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)被迫中斷，否則房?jī)r(jià)的運(yùn)行趨勢(shì)只會(huì)上升，而不可能下降。

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