對未來5年舟山市商品住宅淺析(二)

研究背景及意義

研究背景

房地產業的發展事關每個人的切身利益，是波及到人類的生存與發展，社會

文明進步的重大問題，是保持和維護社會穩定的重要條件，其主要目標都是解決居住問題。西方各國政府都把解決居住問題放在十分重要的戰略地位，加之房地產業對經濟發展的巨大拉動作用，一般將房地產業列為國民經濟發展的支柱產業。世界上許多發達國家的實踐也證明了房地產業在國民經濟中的重要地位。據聯合國統計，世界各國以房地產業形式形成的固定資產占同期形成的固定資產總值的50%以上。從積累財富看，1997 年英國的房地產價值占該國財的 73.2%，房地產價值占全國固定資產總值的 2/3。從美國戰后經濟的發展歷程來看，房地產業與建筑業相結合為其高速發展提供了強大的物質保證，房地產業與建筑業一起成為美國的四大經濟支柱之一，其增加值約占美國國民生產總的 15%以上，房地產業影響到美國 10%以上的經濟活動。房地產業的繁榮興旺給美國居民帶來了巨大財富，目前約 2/3 的美國家庭擁有自己的住房。美國從克林頓總統上臺以后，連續100 多個月經濟景氣、社會穩定，除了發展高科技的因素以外，房地產業是最重要的拉動因素。香港地區 1997 年房地產業增加值占 GDP 的 25%，與金融、貿易、航運、旅游業共同列為香港的支柱產業。

 近年來，我國房地產業強勢運行，房地產市場持續景氣。《國務院關于促進房

地產市場持續健康發展的通知》（簡稱 18 號文件）明確指出，房地產業已國

民經濟支柱產業。房地產業的發展，促進了我國國民經濟增長，帶動了相關業

發展，緩解了就業壓力。但由于我國房地產市場還不成熟，市場監管體制還不完善，在我國房地產業強勢運行的同時局部地區房地產市場出現了投資過熱的現象，也出現了一些投資者借機投機房地產炒作房價的行為，為我國房地產市場的健康運行留下了隱患。為此，中央政府出臺了一系列政策對房地產市場進行宏觀調控。繼 2003 年的“政策年”，2004 年國家又相繼出臺了一系列政策以抑制過熱的房地產投資，規范房地產市場，穩定房地產價格，促進房地產市場的健康發展。這些政策集中在土地和信貸兩方面，不僅控制房地產市場的供給一方，保證正常的開發速度和市場供應量，冷卻局部的投資過熱，也調節房地產市場的需求一方，鼓勵購買房產用以自住、改善居住條件的正常購房行為打擊炒作房價的行為。另外，還有一些其它政策涉及經濟適用房、廉租房、物業管理方面，它們優化了房地產市場的供應結構，規范了市場秩序。天津房地產市場近十年一直保持穩定發展態勢。特別是在 2003 年，由于受到市政府進行的大規模拆遷影響，市民對房地產的剛性需求被大量釋放，與此同時房地產投資額也有了一個飛躍，供需雙方的增長促成了天津房地產市場新一輪的起飛。進入 2004 年，外地房地產開發商看好天津房地產市場，紛紛大手筆介入。新加坡仁恒、北京萬通、富力集團、和記黃埔、中新集團、上海廣洋、上海陸家嘴、上海愛家不惜巨資在天津買地開發項目，將天津的房地產投資額推向了高峰。雖然舟山商品房市場的需求方多數是買房來自用的普通居民，買房作投資的占很少一部分，但由于商品房供給市場結構不合理，高檔房屋的供應量超出了需求量，而普通百姓需要的普通商品房供應量不足，兩種因素的合力一定程度上造成了房價的快速攀升。隨著國家宏觀調控措施的出臺，天津市政府相關機構也出臺了相應的穩定房地產市場的政策。在宏觀調控措施的影響下，2005 年天津房地產市場需求量增長率較 2004 年出現滑落，市場進入穩定發展階段。

研究意義

經過幾年的發展積累，舟山的房地產市場在 2006 年進入了發展的關鍵時期。在這個關鍵時期如何保證天津房地產市場在 2004、2005 年快速發展的基礎上，繼續平穩、健康地長是社會各方包括政府、開發商、以及廣大購房者共同關心的問題。不可否認，天津房地市場在發展過程中存在著供應結構不合理，商品房價格上漲過快等不穩定因素，由此引發了人們對舟山房地產市場是否存在過熱現象、有沒有泡沫的激烈討論。因此有必要在這個關鍵的時期通過詳細地梳理天房地產市場近些年的發展情況來客觀認識天津市房地產市場的發展與宏觀經濟的互動關系，找出引起市場發展不穩定因素的根源，正確評估天津房地產市場的健康狀況，充分預測天津房地產市場的未來走勢，從而為社會各界與房地產相關政府部門、企事業單位和個人做出正確的決策提供可靠的依據，這對于保持舟山房地產業持續健康發展，舟山國民經濟持續快速發展都具有重要的理論意義和現實意義。

國內外研究現狀

國外研究現狀

國外一些發達國家的房地產業起步很早，現在已經進入了成熟發展的階段。學界對房地市場的研究大多集中在分析房地產業的發展與國民經濟的關系上。1995 年美國著名學者 M.Ball 和 T.Morrison 通過對許多國家住宅投資總量的研究，詳細地分析總結了住宅建設發展與各國經濟增長的內在關系，得出結論：按照一般規律，住宅建設投資與人均 GDP 存在著內在關系，人均 GDP 在 500 美元以下時，住宅建設投資占 GDP 的比例在 2%以下均 GDP 達到 2500 美元時，這一比例為 3～5%；人均 GDP 達到或者超過 5000 美元時，這一比例達到最高值 6～7%。此后，住宅建設隨著人均 GDP 的增加，絕對值增加，但占 GDP 

的比例呈下降趨勢[1]。日本在 1997 年底由總務廳運用投入產出分析方法對日本住宅建設變化和國家經濟增長的作用進行了研究，研究表明住宅建設是國民經濟增長的重要拉動因

素[2]。英國學者 William.C 和 Denise 經過對英國、美國、法國和日本等 17 個國家不同經濟發展階段房地產業增加值和國民經濟增長速度的比較研究，得出經濟發達國家房地產業與經濟增長之間的比例關系，他們認為房地產業增長速度與國民經濟增長速度應保持 

1.4:1 或者 l:0.7 的固定比率，這樣可以保持經濟增長的平穩發展[3]

2.2.2國內研究現狀

近年來，許多國內的專家、學者對我國的房地產業發展問題進行了研究，從理論和實踐上對房地產業對國民經濟的帶動作用進行了一定程度的分析和論述。 施建剛、漱田新等人通過對房地產業投資額和住宅銷售量年增長率與宏觀經濟變動趨勢進行比較分析，得出結論：房地產業與社會經濟發展具有互動性，房地產供給的增長將帶動眾多相關行業的發展，而房地產有效需求的提高將極大地刺激社會消費，使得房地產業成為國民經濟的重要組成部分[4]。譚剛通過對深圳市房地產周期與國民經濟周期的比較研究，得出在市場經濟條件下，房地產業周期波動與國民經濟周期波動具有高度相似性，房地產業波動領先于國民經濟周期波動，同時指出，房地產業投資是影響房地產業周期波動的主要因素，而房地產投資受政策、環境等因素的影響較大，具有高度敏感性，因此房地產周期波動的穩定性較差[5]

。沈悅、劉洪玉通過 Granger 因果檢驗，分析當前中國房地產開發投資和國內生產總值 GDP 

之間的 Granger 因果關系，通過廣義脈沖響應分析和方差分解分析，研究當前中國房地產開發投資和 GDP 相互之間的脈沖響應特性[6]。劉倫武從投資和經濟增長的基本理論出發，在定性分析基礎設施投資對經濟增長的推動和制約作用基礎上，運用計量經濟模型定量分析基礎設施投資對經濟增長作用大小，并且通過對基礎設施建設投資的制度安排及投資政策進一步研究，探討加快基礎設施投資，促進經濟增長的制度安排，并提出了一定的投資政策建議[7]。周艷在《上海房地產市場發展狀況與宏觀經濟的相關性研究》的論文中研究了上海房地產開發總量和宏觀經濟的相關性、上海房地產價格和經濟發展水平的相關性、

上海房地產價格和居民收入水平的相關性，得出了上海房地產開發狀況和經濟發展水平高度正相關的結論[8]。陳水祥在《中國房地產業與經濟增長關系的計量分析》論文中選取代表房地產業發展的全國房地產投資額和代表經濟增長水平的 GDP 值兩個因素進行分析，分析了兩個因素是否有相關關系，存在什么樣的相關關系，并且利用全國性數據進行回歸分析，得出房地產業的發展對經濟增長有著巨大的貢獻，而經濟增長對房地產業發展的貢獻相對較小的結論[9] 有關市場預測方面的文獻中，通常的文獻都是采用定性方法——即參考影響預測目標的經濟、政策等方面的因素得出未來走勢和定量方法——即利用計量經

濟學模型，采用時間序列分析方法進行預測。隨著數學、統計學與經濟學交叉研究的深入，更多的數學方法被用到經濟學的預測模型上。石慶喜、華杰提出了一種利用神經網絡 BP 

算法模型于發現和預測商業市場價格變化趨勢的模型并選擇重慶房地產市場為實驗研究對象，給出了用所述方法進行房地產價格預測的實驗結果[10]。楊志輝、顏七笙運用模糊集理論，探討模糊評判模型在房地產銷售預測領域中的應用，建立了關于房地產銷售預測一種改進模型，通過實例說明了其有效性和實用性[11].

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影響房地產的因素　

房地產價格

房地產價格的概念

房地產價格是為獲得一種商品或勞務所必須付出的東西，它通常用貨幣來表示，但不一定用貨幣的形式來償付。 房地產價格是公平地獲得他人的房地產所必須付出的代價，在現今社會它通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物、勞務等其他形式來償付。 房地產價格一般包括以下部分：商品房地產的生產成本、商品房地產的流通費用和商品房地產的利潤和稅金。

3.1.2房地產價格的種類

房地產價格種類繁多，不同的價格所起到的作用不盡相同，評估的原則、依據和考慮的因素也不盡相同。從價值角度考慮可以分為: (l)市場價格，指房地產交易雙方的實際成交價格； (2)理論價格 。理論價格是指房地產的公開市場價值，其含義是預計一宗物業在競爭性的公開市場上于某個時點能夠成交的合理價格；(3)評價價格，從市場價格、公開市場價值的內涵中我們不難看出，房地產估價實質上不是評估房地產的價格，而是評估房地產的價值。因此，房地產價格嚴格說來是房地產價值的評估。

影響房地產的因素

首先，是中國經濟持續快速的增長。

中國經濟這幾十年時間快速持續地增長是全世界經濟發展史上從來沒有過的事情，從來沒有任何一個經濟體以如此高的速度持續增長20多年，經濟的增長形成了房地產市場持續強勁的需求。這是構成房價上漲的主要原因。這也是最基本的原因，2007年這一點并沒有變化，中國與過去幾年一樣，仍然保持政治穩定，經濟快速發展，沒有受到國際恐怖主義威脅，是最安全的國家。在這樣的環境和氛圍中，大家都在想的是安居樂業，大家的注意力和重點放在購房上。

3.2.2城市發展戰略、城市規劃及土地利用規劃

城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃對房地產價格都有很大影響，特別是城市規劃對用途、建筑高度、容積率等的規定。就規定用途來看，不同用途對土地條件的要求不同;反過來，在土地條件一定的情況下，規定用途對土地價格有著很大的影響，具體表現在兩個方面:①就某一塊土地而言，它會降低地價;②從總體上看，由于有利于土地的健康協調利用，因此有提高地價的作用。 

影響房價供給方面的主要因素為土地價格指數。說明土地價格上漲是房價上漲最直接的原因。這是容易理解的，也是和日常的實際情況吻合的。房價上漲在于土地供應趨緊引發的土地價格上漲。而“土地財政”加劇了土地價格上漲,在現有的土地“招、拍、掛”、財稅等政策制度下,地方政府是最大受益者,通過賣地可以獲得巨額利益,客觀上刺激賣地沖動。在2010年嚴厲的房地產調控背景下,國內主要城市房價依然能“不跌反漲”,主要原因之一是地價仍然在漲,各地頻頻出現新“地王”就是證明。此外,由于存量房地產的高價格使當期取得土地的價格通過競價的方式快速上漲,并延續高房價-高地價-更高房價的循環。

3.2.3人民幣升值的壓力，最終導致人民幣資產的重新估值。

在全世界任何地方，無論是美洲還是歐洲；也無論是發達的西歐國家還是還比較貧窮的東歐國家；無論是在和平的城市，還是在戰火紛飛的中東，每個地方我都親眼看到許許多多勤勞的中國人的身影。在跟他們交談時我感覺到，不管每個人的想法怎么樣，但有一點幾乎是大家的共識，那就是：人民幣升值了，要把自己賺的辛苦錢用各種辦法帶回國或寄回國，換成人民幣或購買人民幣的資產來保證資產不貶值。這也是全國房價上漲的原因之一，與股票的上漲有同樣的道理。

3.2.4調節價格

房地產價格政策抽象來看可以分為兩類:一類是高價格政策;一類是低價格政策。所謂高價格政策，一般是指政府對房地產價格放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產價格;低價格政策，一般是指政府采取種種措施來抑制房地產價格上漲。因此，高價格政策促進房地產價格上漲，低價格政策造成房地產價格下落。但值得注意的是，低價格政策并不意味著造成房地產價格的絕對水平低下;同理，高價格政策也不意味著造成房地產價格的絕對水平很高。

3.2.5特殊政策