對(duì)未來(lái)5年舟山市商品住宅淺析(三)

最近一些部門(mén)的政策導(dǎo)致進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的門(mén)檻在一步步提高。從2006年以來(lái)，一大部分中、小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金緊張、進(jìn)入門(mén)檻高了而一步步在萎縮，這些中小型房地產(chǎn)發(fā)展商在市場(chǎng)上的供應(yīng)量越來(lái)越少，2007年更是如此，這并不利于房?jī)r(jià)的回落，這些市場(chǎng)上的中小公司才真正是市場(chǎng)上房屋降價(jià)的主力軍，是推動(dòng)房?jī)r(jià)走低的主要力量，他們沒(méi)有品牌，也沒(méi)有足夠的資金實(shí)力，只能靠打價(jià)格戰(zhàn)或用低于同行的價(jià)格在市場(chǎng)上傾銷(xiāo)。而那些有品牌，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商是不會(huì)輕易打價(jià)格戰(zhàn)的。另一條政策就是清算從1994年1月1日以來(lái)的土地增值稅，這也會(huì)使許多沒(méi)有預(yù)提和預(yù)交土地增值稅的中小型房地產(chǎn)公司和企業(yè)在未來(lái)幾年時(shí)間慢慢消亡。這些實(shí)際上都會(huì)影響市場(chǎng)上房屋的供應(yīng)量，因?yàn)樯�產(chǎn)的廠家都不存在了，產(chǎn)品就更加無(wú)法制造出來(lái)，沒(méi)有房地產(chǎn)商，房子的供應(yīng)量自然就會(huì)減少。    

在一些地方建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，實(shí)行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對(duì)外開(kāi)放措施，往往會(huì)提高該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。例如，深圳變?yōu)榻?jīng)濟(jì)特區(qū)，海南島成為海南省并享受特區(qū)政策;中央決定開(kāi)發(fā)開(kāi)放上海浦東，都曾使這些地方的房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲。 

金融政策對(duì)房地產(chǎn)的影響 

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 絕大部分資金來(lái)源于銀行貸款。這種對(duì)銀行完全依賴(lài)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，一方面讓房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)日益集中到商業(yè)銀行，另一方面很容易通過(guò)銀行信貸加以膨脹。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫越吹越大時(shí)，一國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也就越來(lái)越大。在此形勢(shì)之下，有必要用宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控來(lái)控制房地產(chǎn)業(yè)的泡沫成分。  

稅收政策對(duì)房地產(chǎn)的影響

不同的稅種、稅率及其征收環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不同的。可將稅收分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的和房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的。另外，考察稅收政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，必須注意課稅的轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題。如果某種對(duì)房地產(chǎn)的課稅可以通過(guò)某種途徑部分或全部地轉(zhuǎn)嫁出去，那么它對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就小，甚至不起作用。 直接或間接地對(duì)保有房地產(chǎn)課稅，實(shí)際上是減少了利用房地產(chǎn)的收益，因而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格低落;相反，降低甚至取消對(duì)保有房地產(chǎn)課稅，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。

3.2.6交通管制

某些房地產(chǎn)所處的位置看起來(lái)交通便利，但實(shí)際上并不便利，這可能是受到了交通管制的影響。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的交通管制，主要有嚴(yán)禁某類(lèi)車(chē)輛通行，實(shí)行單行道、步行街等。交通管制對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響結(jié)果如何，要看這種管制的內(nèi)容和房地產(chǎn)的使用性質(zhì)。對(duì)于某些類(lèi)型的房地產(chǎn)來(lái)講，實(shí)行某種交通管制也許會(huì)降低該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格，但是對(duì)于另一些類(lèi)型的房地產(chǎn)來(lái)講，實(shí)行這種交通管制則可能會(huì)提高該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格。例如，在住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車(chē)通行，可以減少噪聲、汽車(chē)尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格。

3.3造成房?jī)r(jià)上漲的原因

3.3.1消費(fèi)觀念

從中國(guó)人的消費(fèi)觀念上來(lái)看，中國(guó)人過(guò)了許多年的苦日子，不愿意消費(fèi)，更愿意投資。購(gòu)買(mǎi)房子大多是為了投資，而不是消費(fèi)。除了房地產(chǎn)和市盈率已經(jīng)很高的股票市場(chǎng)，中國(guó)人沒(méi)有其他投資的渠道，只能在房子和股票中選擇，而在房子和股票中，更多的人還是先選擇房子。父母為了讓自己的兒女們未來(lái)有安全感，首先想到的是給他們準(zhǔn)備一套房子，兒女們能有一套房子，成了成家立業(yè)的基礎(chǔ)，有了房子，老人的心里就踏實(shí)了。反過(guò)來(lái)，兒女們對(duì)父母的孝順也表現(xiàn)在房子上，兒女們也希望自己能有一套房子，把年邁的父母接到城里來(lái)，接到自己身邊，方便照顧。房子牽掛多少心，房子對(duì)很多人的意義已經(jīng)不只是居住，而是獲得生活安全感的重要基礎(chǔ)。

3.3.2房屋供應(yīng)量

近幾年房屋供應(yīng)量的相對(duì)減少也是促使房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。從總量上，看房子的供應(yīng)量在增加，但是比不上市場(chǎng)需求量的增加，比如北京就很有代表性，2006年房子成交面積2288萬(wàn)平方米，比2005年僅僅增長(zhǎng)了3.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售均價(jià)兩位數(shù)的增長(zhǎng)。前幾年，土地出讓的減少和銀行給房地產(chǎn)行業(yè)貸款資金的減少，是導(dǎo)致房屋供應(yīng)量減少的兩大因素。如北京2004年公開(kāi)出讓土地是546萬(wàn)平方米，是當(dāng)年銷(xiāo)售面積的五分之一；2005年公開(kāi)出讓土地433萬(wàn)平方米，也是當(dāng)年銷(xiāo)售面積的五分之一；2006年公開(kāi)出讓土地面積是824萬(wàn)平方米，是當(dāng)年銷(xiāo)售面積的36%。以上數(shù)字都是建筑面積，是可比的，并且這些出讓土地大部分在三環(huán)之外。另外，市場(chǎng)上房屋的供應(yīng)量是由土地的供應(yīng)和資金的供應(yīng)兩者共同作用形成的。這幾年，不斷地增加二手房在流通環(huán)節(jié)的稅收（現(xiàn)在二手房交易的稅收已經(jīng)高達(dá)成交額的10%），也進(jìn)一步導(dǎo)致了二手房供應(yīng)量的減少和房屋空置率的增加。

3.4房地產(chǎn)市場(chǎng)及其關(guān)聯(lián)因素變動(dòng)所造成的影響

3.4.1  對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響

國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控很大程度上都是從銀行開(kāi)始，這對(duì)銀行依賴(lài)很強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑會(huì)有很大的影響。貸款利率的上升使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨極大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。一方面對(duì)投資者而言，貸款利率的上升使房地產(chǎn)投資的融資成本提高，這就相當(dāng)于投資利潤(rùn)的下降。這樣很可能導(dǎo)致投資者轉(zhuǎn)移投資方向，或者減少其對(duì)房地產(chǎn)的投資。另一方那個(gè)面，利率的上升導(dǎo)致民眾對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)力下降，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求下降，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法及時(shí)回籠資金，使其盈利減少。這樣將會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始新一輪的結(jié)構(gòu)改革和調(diào)整。  

3.4.2  對(duì)購(gòu)房者的影響  

對(duì)一般購(gòu)房者而言，他們購(gòu)房的主要目的是為了改善居住條件的需求，經(jīng)濟(jì)的加息無(wú)疑會(huì)增加其還貸壓力，促使某些消費(fèi)者提前還貸或部分提前還貸。據(jù)新浪財(cái)經(jīng)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有七成左右的被調(diào)查者認(rèn)為央行未來(lái)還將繼續(xù)加息，而央行的連續(xù)加息，利率所提高的累積幅度讓消費(fèi)者的還貸成本增加了許多。對(duì)于一些買(mǎi)房投機(jī)者而言，持續(xù)加息容易導(dǎo)致其兌房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期，進(jìn)而改變他們的資金投向。如果他們因?yàn)檫_(dá)不到自己的理想收益而退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的話，會(huì)致使房地產(chǎn)大量的空置，從而引起市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的變動(dòng)。 

3.4.3  對(duì)房?jī)r(jià)的影響  

房?jī)r(jià)在短期內(nèi)受加息影響較小，但未來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。加息對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)意味著購(gòu)房支出的增加，這實(shí)際上是央行在削減對(duì)貸款購(gòu)房者的支持力度，降低其購(gòu)買(mǎi)力。而購(gòu)買(mǎi)力的降低必然會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)需求，這種對(duì)需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過(guò)高的房?jī)r(jià)，產(chǎn)生積極的降溫作用，房?jī)r(jià)回歸理性。   

不難看出，國(guó)家通過(guò)宏觀的經(jīng)濟(jì)調(diào)控，尤其是通過(guò)對(duì)利率的調(diào)控，從很大程度上影響了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)。宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和宏觀調(diào)控政策影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)又影響這國(guó)民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，這三者是緊緊的相互影響的關(guān)系。國(guó)家不論是從存款準(zhǔn)備金率方面還是從匯率方面對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀的調(diào)控，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)積極與消極兩方面的影響。

3.4.4  存款準(zhǔn)備金率政策  

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率會(huì)對(duì)貨幣供應(yīng)總量產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)：當(dāng)提高存款準(zhǔn)備金率時(shí)，貨幣乘數(shù)減小，商業(yè)銀行可運(yùn)用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應(yīng)以一定比率減少。但是據(jù)商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人住房貸款并未因房?jī)r(jià)上漲、加息等因素影響而大幅減少。另一方面，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的資金渠道目益多樣化，對(duì)銀行貸款需求的占比逐步減少，因此通過(guò)提高法定準(zhǔn)備金率從而使銀行減少貸款來(lái)間接調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)可能收效甚微。

（1）積極影響  

上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是直接作用于商業(yè)銀行的政策措施，對(duì)減少商業(yè)銀行的流動(dòng)性具有立竿見(jiàn)影的政策效果。從這個(gè)角度來(lái)看，提高存款準(zhǔn)備金率 0.5％能夠誘發(fā)商業(yè)銀行加大前期房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)貸款的增長(zhǎng)速度，進(jìn)而加速和鎖定近期以來(lái)各種調(diào)控政策的政策效率。   

（2）消極影響  

  調(diào)整存款準(zhǔn)備金率在理論上可以遏制投資過(guò)快，但同時(shí)也將帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。張家鵬指出，就目前國(guó)際市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)分析，中國(guó)和印度的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于快速的上升趨勢(shì)，投資回報(bào)率較高，如果央行單方面的減少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，就可能給國(guó)際上的一些投資家?guī)��?lái)機(jī)會(huì)，這樣歐美大量游資將會(huì)大量涌入中國(guó)，而房地產(chǎn)作為價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)，是投資中收益較大的產(chǎn)業(yè)，外資的流入會(huì)對(duì)樓市起到推波助瀾的作用。  

3.4.5  匯率調(diào)整  

人民幣的升值意味著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況良好，能夠創(chuàng)造較多的投資機(jī)會(huì)，并且有較高的收益。我國(guó)人民幣匯率的變動(dòng)將會(huì)影響國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)上的資金流動(dòng)，投資者的投資動(dòng)機(jī)也會(huì)隨著匯率的變動(dòng)發(fā)生改變。而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)，因此人民幣匯率的變動(dòng)將會(huì)我國(guó)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生多方面的影響。    

（1）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的影響  

  匯率預(yù)期的變動(dòng)將對(duì)一國(guó)的資本流入與流出產(chǎn)生重要影響。資本在國(guó)際間流動(dòng)的原因有兩個(gè)：一是獲取利益；二是逃避風(fēng)險(xiǎn)。因而匯率的變動(dòng)會(huì)影響資本的流動(dòng)，特別是短期資本的流動(dòng)。國(guó)外投資者會(huì)預(yù)期人民幣持續(xù)升值，大量短期投機(jī)性資金將通過(guò)各種渠道涌入我國(guó)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。    

（2）對(duì)房?jī)r(jià)的影響  

影響房地產(chǎn)價(jià)格的兩個(gè)重要因素的供求與投機(jī)，而匯率的變動(dòng)會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的供求與投機(jī)行為產(chǎn)生直接影響。目前由于人民幣存在較強(qiáng)的升值預(yù)期．大量的海外熱錢(qián)通過(guò)各種渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)并將其快速轉(zhuǎn)化為人民幣資產(chǎn)，按照資本逐利的本性，他們將推動(dòng)我國(guó)房?jī)r(jià)的上漲，從而達(dá)到獲利得目的。    

（3）對(duì)房地產(chǎn)自身價(jià)值的影響      

 就房地產(chǎn)自身而言，地產(chǎn)的增值會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)的增值，房地產(chǎn)自身存在著時(shí)間價(jià)值。在當(dāng)前．我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尤其是大規(guī)模開(kāi)發(fā)的高端房產(chǎn)，其銷(xiāo)售市場(chǎng)不僅僅是局限于國(guó)內(nèi)還面向國(guó)際。因而當(dāng)人民幣匯率發(fā)生變化時(shí)，對(duì)那些高端房產(chǎn)的自身價(jià)值就會(huì)產(chǎn)生很大的影響，它們的自身價(jià)值會(huì)因?yàn)槭艿饺嗣駧艆R率的浮動(dòng)而發(fā)生變化，從而對(duì)擁有者會(huì)而產(chǎn)生額外的盈利。