淺析我國的房地產市場調控政策和效果(一)

淺析我國的房地產市場調控政策及效果

一、房地產市場宏觀調控的理論基礎

（一）房地產宏觀調控的定義

    宏觀調控是政府用“看得見的手” 對“看不見的手” 的失敗進行干預，重新進行資源配置的過程。宏觀調控的實質是“走鋼絲” 既要向前走，又要時刻保持平衡，同時還須分清哪些政府可以調控，哪些則必須留給市場。房地產宏觀調控是指在市場非均衡的條件下，政府運用經濟，法律和行政等手段，從宏觀上對房地產市場進行指導、監督、調節和控制，以促進供給結構的優化和總供給與總需求之間的均衡趨向，實現房地產市場持續，健康和穩定發展而對房地產市場所進行的管理活動。

房地產業不同于其它產業。房地產領域存在的問題，是宏觀經濟運行和經濟體制中一系列問題的綜合反映，可以說房地產業存在的問題有三分之一是宏觀問題，比如，資本市場萎縮，投資渠道不暢的問題，地方政府盲目推進城市化的問題等等；還有三分之一是金融問題，匯率、利率、稅率等經濟參數扭曲的問題；另外三分之一才是房地產自己的問題。因此，房地產宏觀調控必須運用財政政策、貨幣政策及房地產產業政策等一系列的政策“組合”來進行綜合治理。

（二）房地產宏觀調控的必要性

1.房地產在我國國民經濟的地位

  房地產業是國民經濟的支柱性產業之一。它是社會生產與生活的基本承載體， 房地產商品既是主要的生產資料，又是必需的生活資料，具有較強的前后向連鎖性，它的發展能夠帶動一大批相關產業共同繁榮，構成一個良性循環的城市產業鏈;推動著工業化和城市化的進展，并已成為現代經濟大系統中的重要組成部分。 

另外，房地產業是國民經濟的基礎性產業，它為國民經濟各行各業的發展提供最基本的物質條件——房和地；它為勞動力提供最基本的生存條件——住宅和各項配套設施；它為經濟發展和城市建設提供大量的財政支持——房地產每年實現的銷售收入中有40%轉化為國家和地區的財政收入。同時，房地產業促進就業的作用十分明顯。 雖然房地產業本身是資金密集型產業， 但是和房地產業相關的整個產業鏈當中， 包括大量的勞動密集型行業。 以和房地產業關聯度最大的建筑業為例， 每新增 500 億元住宅投資， 可增加 8350 萬平方米的施工面積，并安排就業人員約 140 萬人。

2.房地產市場的供需不穩定性

當前中國房地產市場供求總量的非均衡一般表現為潛在需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即短缺與過剩同時并存。

需求上，一方面我國住宅市場的潛在需求巨大。隨著我國城市化目標的逐步實現，人民消費結構的升級，大量適婚年輕人口的形成，等等，都帶來了住宅市場巨大的潛在需求。另一方面大多數的中低收入者買不起住房，無房可住， 幾代同室的現象屢見不鮮，這說明我國城鎮居民住宅實際需求很低。

供給上，近幾年住宅市場繁榮的表象掩蓋不了一個不爭的事實：大量商品住宅樓閑置。市場上適用于大多數中低收入人群的經濟適用房供給較少，出現供不應求的局面，豪華住宅以及大面積住宅供給較多，而購買人卻較少，出現供大于求的局面，從而造成了有效供給小于實際供給的局面。

3.土地資源的需求與供給

土地的自然供給是固定的、缺乏彈性的，即便是土地的復墾重耕對于可利用土地增量的擴大作用亦是非常有限的。在一個城市中，為適應經濟發展和城市建設而進行的土地供給則代表了土地的經濟供給。土地的經濟供給受城市發展的階段性與土地自然條件的優劣的影響，表現為土地的供不應求，從而決定了房地產商品價值在時間維度上的增長特性。最典型的就是在泡沫經濟中的房地產商品增值情況。在經濟泡沫時期，當市場對于土地的增智預期，遠遠超過了真實土地資產的價值時，就構成了土地資產市場價值的虛增，表現為房地產價格的節節攀升，從而誘發土地的進一步供給與開發。

二、我國房地產市場宏觀調控的政策措施