淺析我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和效果(三)

房?jī)r(jià)快速上漲的格局得到有效抑制。針對(duì)房?jī)r(jià)漲幅過快的宏觀調(diào)控措施從 04 年開始就密集出臺(tái)， 05、06年還專門發(fā)布了關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的指導(dǎo)意見，政府企圖通過抑制投機(jī)和投資需求來平抑房?jī)r(jià)，然而在種種因素共同作用下商品住宅供不應(yīng)求的市場(chǎng)矛盾并沒有得到有效化解，房屋銷售價(jià)格持續(xù)上升。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲速度在 04 年下半年至 06 年有所放緩，但是07年又開始加速上揚(yáng)，在2007年12達(dá)到頂峰后，隨著宏觀調(diào)控政策力度的加大，2008 年，全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)有所回落。在房貸新政頒布后， 市場(chǎng)籠罩著濃郁的觀望氣氛，許多住房需求者持幣待購(gòu)。全國(guó)各大城市住宅銷售面積同比有所下降。

3.房地產(chǎn)土地開發(fā)量得到控制

房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量比上年減少了20.2%，但經(jīng)濟(jì)適用住房用地供應(yīng)量所占比例比上年提高了0.7個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年購(gòu)置土地面積比上年減少了4%，完成開發(fā)面積比上年增加了5.2%。

（二）依然存在的問題

1.住房保障制度不完善，低收入家庭住房難問題得不到解決

低收入的家庭買房依然是“奢望”，主要是因?yàn)橐皇亲》勘Ｕ象w系不健全， 政府承擔(dān)為低收入人群解決居住問題責(zé)任不明確，缺乏法律與制度保障。二是部分城市還沒有建立廉租制度，經(jīng)濟(jì)適用房制度尚需進(jìn)一步改進(jìn)，住房保障體系的覆蓋面太小。三是住房保障制度不落實(shí)。大多數(shù)城市沒有明確的管理機(jī)構(gòu)， 資金來源缺乏制度化， 沒有建立最低收入居民家庭檔案和申請(qǐng)、審批制度。

2.體制問題制約地方政府落實(shí)住房調(diào)控政策

體制問題制約地方政府落實(shí)住房調(diào)控政策的積極性。 主要體現(xiàn)在：一是地方的發(fā)展水平是考核地方政績(jī)的主要指標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)投資速度和房?jī)r(jià)漲幅回落直接影響地方經(jīng)濟(jì)。二是土地收入是地方政府可取得的主要財(cái)政收入，限地價(jià)將影響地方收入。三是落實(shí)中低價(jià)住房和完善住房保障制度的資金來源不明確， 需要地方政府自己籌錢， 幾個(gè)因素都直接影響地方利益。

3.收益問題導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中低檔住房的積極性

中低檔住房是在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上， 采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法， 進(jìn)行招標(biāo)，是在一定行政限制下的市場(chǎng)化行為。開發(fā)商追求的是投資收益，其結(jié)果一是在滿足開發(fā)商收益的條件下競(jìng)出的房?jī)r(jià)可能偏高（廣州已有先例）， 二是因預(yù)期收益低開發(fā)商不積極參與。同時(shí)，中低價(jià)位房在銷售環(huán)節(jié)缺乏可操作性， 包括購(gòu)房人的資格審定、住房的銷售程序、監(jiān)督管理等都沒有詳細(xì)規(guī)定， 措施難以有效落實(shí)。

四、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的反思

（一）需要設(shè)立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控管理組織

鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位，以及實(shí)現(xiàn)住宅小康在全面建設(shè)小康社會(huì)中的關(guān)鍵性作用又因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)牽涉面廣，多部門多頭參與管理使得與房地產(chǎn)政策相適應(yīng)的行業(yè)配套措施不夠協(xié)調(diào)，或難以實(shí)施，或不能及時(shí)出臺(tái)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)具有極強(qiáng)的屬地性和市場(chǎng)客體具有面積大、分布廣的特點(diǎn)，建議設(shè)立中國(guó)房地產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)有關(guān)部委的行政行為，加強(qiáng)執(zhí)政能力，進(jìn)而加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度和監(jiān)管力度，房監(jiān)會(huì)主要職能如下：

一是全面、及時(shí)、深入地分析房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，做出權(quán)威性的判斷，為國(guó)家決策提供科學(xué)依據(jù)。房監(jiān)會(huì)應(yīng)聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)各部門、各方面的科研力量，作好房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，制定有效的宏觀調(diào)控政策，建立科學(xué)規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控體系和市場(chǎng)干預(yù)機(jī)制，優(yōu)化組合房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的政策，促成房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有序，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。

二是促進(jìn)住房社會(huì)保障體系建設(shè)，推進(jìn)全面小康社會(huì)的實(shí)現(xiàn)。房監(jiān)會(huì)應(yīng)派駐各省建立辦事機(jī)構(gòu)，以監(jiān)督各地經(jīng)濟(jì)適用住房政策、廉租房制度的落實(shí)情況以及普通商品住房供應(yīng)情況。

三是檢查房地產(chǎn)開發(fā)中占用土地的情況，查處房地產(chǎn)交易中土地收益的流失。房監(jiān)會(huì)駐各地機(jī)構(gòu)，應(yīng)協(xié)助各地國(guó)土、城建等主管部門，依據(jù)省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、 城市總體規(guī)劃及土地利用規(guī)劃，檢查該行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)用地情況，督查房屋隱形市場(chǎng)的隱形交易。

（二）國(guó)家要限制炒房行為

投機(jī)炒房使具有壟斷性土地及住房資源停滯于“投資”環(huán)節(jié)，這是對(duì)資源的浪費(fèi)，并使不可再生的土地資源被濫用于少數(shù)人牟取暴利，使地產(chǎn)成為少數(shù)富人向一般社會(huì)公眾賺取超額利潤(rùn)的工具。政府應(yīng)實(shí)行購(gòu)房累進(jìn)制稅率，隨著個(gè)人買房數(shù)量的增加，其繳納的稅收費(fèi)用逐級(jí)提高，以此來約束炒房投機(jī)行為。

對(duì)空關(guān)商品房，因它使所占用土地也在閑置， 應(yīng)依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》 第二十五條，征收土地閑置費(fèi)。待條件成熟后，再開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅。 要學(xué)習(xí)國(guó)外近年來在大城市征收的房屋空置稅的經(jīng)驗(yàn)，使稅收集中在那些收入高、房產(chǎn)多而空置造成資源浪費(fèi)的人身上。

（三）針對(duì)中低層收入家庭建立適當(dāng)住房體制

住房市場(chǎng)需求的主體是普通中低收入居民家庭，住宅供給也應(yīng)該以大眾化需求住房為主體，政府作為宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控者，出于保持社會(huì)穩(wěn)定、社會(huì)公平的考慮， 應(yīng)把住房保障體系建設(shè)當(dāng)作政府責(zé)無旁貸的職責(zé)。在土地一級(jí)市場(chǎng)， 應(yīng)優(yōu)先供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房建設(shè)用地，保證源頭供給，同時(shí)限制高檔住宅用地，尤其是別墅、度假村建設(shè)用地，實(shí)行源頭緊縮。為了發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房市場(chǎng)有效的分流作用，政府應(yīng)該加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理力度。

首先，應(yīng)該加大對(duì)低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地供應(yīng)力度。而對(duì)于高檔住宅用地，要盡量不批或者少批。中國(guó)土地資源有限，一定要把有限的土地資源用在為急需的普通百姓住房建設(shè)上，而不是首先滿足個(gè)別富人的需求。

其次，政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的土地管理。在批地之前，由城規(guī)劃部門詳細(xì)規(guī)劃出其建筑高度，容積率，綠地等指標(biāo)，再由房地產(chǎn)主管部門提出價(jià)格上限，套型， 面積等要求以杜絕開發(fā)商“掛羊頭賣狗肉”， 保證經(jīng)濟(jì)適用房的有效供應(yīng)。

最后，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房，政府應(yīng)該嚴(yán)格控制供應(yīng)對(duì)象，實(shí)行封閉式管理。 以防經(jīng)濟(jì)適用房制度被人不當(dāng)利用，導(dǎo)致出現(xiàn)新的不公平和腐敗現(xiàn)象。推行經(jīng)濟(jì)適用住房基礎(chǔ)是劃分收入線，但我國(guó)多數(shù)城市至今沒有明確劃分。該項(xiàng)工作要與社會(huì)誠(chéng)信系統(tǒng)的建設(shè)結(jié)合起來，利用現(xiàn)代電子技術(shù)實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)人收入的準(zhǔn)確劃分。另外，應(yīng)該改變現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房出售政策， 對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行封閉式管理。其操作要領(lǐng)是符合條件的居民可以申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房， 但如果需要出售經(jīng)濟(jì)適用房的話，只能按規(guī)定的價(jià)格賣給政府。

五、總結(jié)