淺析我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和效果(二)

（一）土地政策調(diào)控

土地調(diào)控一直是國(guó)家宏觀調(diào)控的重要手段，本輪調(diào)控方向主要是緊縮地根， 盤活存量土地，增加有效供給，確保適度土地供應(yīng)量，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。

從2004年以來(lái)代表性的土地調(diào)控政策包括：

2004 年 3 月， 國(guó)土資源部、 監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》， 要求各地 2004 年 8 月 31 日以后， 所有經(jīng)營(yíng)性土地全部通過(guò)“招拍掛” 出讓；

2006 年 12 月， 國(guó)土資源部發(fā)布了新版限制和禁止用地目錄， 別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高爾夫球場(chǎng)等用地被叫停， 低密度、 大套型住宅項(xiàng)目則被列入受限名單；

2008 年 9 月， 國(guó)土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，要求土地出讓金必須在全部付清后方可辦理土地用地使用權(quán)證書(shū)； 此外， 還明確規(guī)定工業(yè)用地也必須通過(guò)招、 拍、 掛的公開(kāi)方式出讓；

2012年3月，建設(shè)部發(fā)布的住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意見(jiàn)中提出凡新審批、新開(kāi)工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到總開(kāi)發(fā)面積的70%；

2017年2月，國(guó)土部土地利用管理司表示，要堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央調(diào)控政策不動(dòng)搖，堅(jiān)決促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，保障性安居工程用地堅(jiān)決應(yīng)保盡保，違法違規(guī)用地堅(jiān)決打擊，一手抓以保障性安居工程為主的住房用地供應(yīng)，同時(shí)也要抓緊已供土地的開(kāi)發(fā)利用建設(shè)，及早形成有效供應(yīng)。

（二）稅收政策調(diào)控

財(cái)政作為政府宏觀調(diào)控的主要手段，同樣在政府資源配置和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)中起到重要的作用。如政府通過(guò)加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資力度，改善投資環(huán)境和城市區(qū)位功能，從而有力拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。通過(guò)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)稅費(fèi)，增加或降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，影響和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2010年7月，國(guó)稅總局出臺(tái)相關(guān)通知《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有問(wèn)題的通知》，要求自 8月1日開(kāi)始，國(guó)內(nèi)居民在進(jìn)行個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)，所得收益須按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)稅，該稅率為固定的 20%；

2017年1月，國(guó)稅總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》。明確了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅由原來(lái)的以預(yù)征為主的繳納方式改為清算式繳納，該通知的出臺(tái)意味著拖延14年而未貫徹到位的土地增值稅征繳將開(kāi)始嚴(yán)格執(zhí)行，標(biāo)志著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迎來(lái)土地增值稅清算時(shí)代。

（三）住房供應(yīng)調(diào)控

2005年5月， 國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委制定的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，被稱為25號(hào)文。這份“意見(jiàn)”要求，做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購(gòu)房，鼓勵(lì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)。 “加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度”被著重提了出來(lái)；

2016年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》 (24號(hào)文)，強(qiáng)調(diào)把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。這也標(biāo)志著政府加大保障性住房供給的決心和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)控導(dǎo)向。

三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策效果分析

（一）優(yōu)秀成果

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象得到緩解

房地產(chǎn)投資增速在06年觸底后反彈從近年來(lái)房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況看，兩者在 03 年維持在 30-40%的高位，并在04年2月達(dá)到歷史峰值。 隨后在緊急出臺(tái)的宏觀政策調(diào)控下迅速回落，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在05年下半年跌到了25%以下，開(kāi)始顯著落后于固定資產(chǎn)投資，到06年2月下探到 19.4%的谷底。爾后房地產(chǎn)投資增速開(kāi)始逐步回升，進(jìn)入07年更呈現(xiàn)出加速上升的態(tài)勢(shì)，增速輕松越過(guò)了25%的合理水平，并反超固定資產(chǎn)投資，顯示出偏熱的跡象。

從全國(guó)三大區(qū)域的房地產(chǎn)投資情況來(lái)看，中部地區(qū)的投資增速一直處于較高水平，近年來(lái)始終維持在 25%以上；西部地區(qū)則從 05 年以后超越東部，緊跟中部的投資步伐；而經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)、投資占比最高的東部地區(qū)，投資增速?gòu)?04 年開(kāi)始下降，06 年在低位徘徊，07 年有所反彈，但仍處于 25%以內(nèi)的合理水平。

2.國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)漲速下降