淺析我國的房地產市場調控政策及其效果(一)

目錄

一、我國房地產業發展歷程 2

（一）概況 2

（二）存在問題 2

1.房地產地區差異 2

2.房地產需求與供給之間矛盾……………………………………………………2

3.中低收入居民的住房問題 2

二、中國房地產市場宏觀調控政策及效應分析 3

（一）中國近年房地產市場宏觀調控政策 3

（二）政策效應分析 5

1、金融政策 5

2、土地政策 5

3、稅收政策 6

三、當前房地產市場狀況 6

(一）國民經濟的持續快速增長 7

(二）體制與機制的市場化 7

(三）與消費觀念更新配套的住房按揭貸款 7

四、房地產市場政策調整的建議 8

（一）進一步完善房地產市場信息披露制度 8

（二）引導消費者樹立合理的住房消費觀念 8

（三）把握好對房地產市場宏觀調控的手段 9

（四）提高地方政府落實宏觀調控的積極性 9

（五）針對不同的對象，實施有差別的調控政策 9

五、結論分析 10

參考文獻 11

一、 我國房地產業發展歷程 

（一）概況

　　隨著人民的生活水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產業得到飛速發展，取得了令人矚目的成就。房地產投資的總體規模逐年增大，從商品房投資類型結構看，普通住宅比重稍有上升，經濟適用房所占比重直降，辦公樓所占比重稍有下降，而商業用房所占比重趨于穩定，基本維持不變。信貸比重有所降低，但對銀行的依賴度依然過高。國內貸款占房地產開發資金的比重呈持續下降的態勢。商品房價上漲是綜合因素導致的，這些因素包括土地價格上漲、建筑材料價格上漲、人工價格上漲、新建住宅品質提升、中低位商品住房供應比重下降、投資和投機性購房的拉動、消費者對房價的預期等。房地產業在我國的發展三十年，屬于新興起的產業，存在較高的利潤，同時宏觀調控措施總體上抑制了商品房供應量的增加，推動了價格增長。由于我國政府的土地出讓制度造成房地產進入壁壘和房地產產品完全差別的內在特性導致房地產市場不完全競爭性，形成壟斷競爭市場；而我國區域經濟發展不平衡加劇了房地產產品的差別性，加強了房地產商的市場力量，提高了他們進行壟斷定價的能力，這是當前我國房地產價格持續上漲的原因。

（二）存在問題

1.房地產地區差異

   地區發展不平衡，房地產發展規模和增長速度存在地區差異。由于東部地區經濟發展水平較高，房地產市場起步較早所致；中部的增長速度基本處于領先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發商開始向中、西部轉移，房地產的地區結構發生變化，尤其是隨著中部經濟的發展，中部的各項指標的增長速度均高于其他兩部。

2.房地產需求與供給之間矛盾

　  目前，我國正處于城市化快速發展期，快速城市化為城市帶來大量的新增人口。城區面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區改造和基礎設施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規模和品質方面都有了巨大的提升，而這種復合型的提升所釋放出的對于城市發展用地和房地產的巨大需求應該由房地產市場中的供給予以適當滿足。面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產商品供給層面的調整卻是相對謹慎而滯后的，由于長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩健從緊的金融政策。

3.中低收入居民的住房問題

住房市場化改革之后，政府為了解決低收入人口的住房問題，也采取了廉租房制度和經濟適用住房等公共住房保障政策。在改善中低收入居民的住房問題上，一些住房政策也發揮了積極的作用，但仍存在一些問題。其中經濟適用房政策和實踐是當前問題的焦點，我國現階段中低收入居民購房能力處于較低水平，因此，完全通過市場化解決這部分居民住房問題是行不通的。實踐證明，解決住房問題的政策不是面向全體國民的福利政策，大多數國家住房政策的主要針對對象是中低收入和無力自己解決住房問題的特殊困難階層，住房保障只是住房市場機制的補充。

二、中國房地產市場宏觀調控政策及效應分析

（一）中國近年房地產市場宏觀調控政策

第一階段（2003.2-2005.2）嚴控房地產信貸、嚴格土地供給

2003年全國房地產開發投資額同比繼續增長了30.6%，商品房屋竣工面積為3.95億平方米，銷售面積為3.22億平方米，商品房銷售率達到82%，房地產市場供銷兩旺。針對房地產市場的過熱現象，國家出臺了一系列調控措施，其政策重點是圍繞房地產開發商的資金問題和土地問題展開，具體包括嚴控信貸，提高項目自有資本金要求，從而提高行業進入門檻；整頓清理土地市場，徹查開發區與大型項目，完善各項土地制度，嚴格控制土地供給總量；土地交易實行招、掛、拍，杜絕協議出讓土地。其目標在于調控住房供給總量，促進房地產市場持續健康發展，使投資和供應的增長速度適度下降，改變固定資產投資過熱的狀況，抑制房價上漲的勢頭。

第二階段（2005.3-2006.4）重點抑制房地產價格

根據前面的分析，第一階段的房地產宏觀調控在加強土地供給管理的同時帶來了房地產價格飛漲的新問題。2005年的兩會上，溫總理第一次公開表達了政府對不斷攀升的房地產價格的深切憂慮，這是房地產市場宏觀調控進入一個新的階段的標志。隨后，國家出臺了一系列調控措施抑制房地產價格上漲，其政策重點是圍繞打擊供給環節和消費環節的炒作行為展開，政府主要從提高房貸門檻、提高房地產投資成本和降低房地產投資收益的角度著手抑制房價過快上漲，調控住房需求總量。具體包括提高購房首付比例和貸款利率、限制期房轉讓、提高住房交易稅等。調控政策要求地方政府及相關部門正確引導居民合理消費預期，將房地產市場引入理性發展的軌道，特別提出打擊土地炒作；利用稅收政策，打擊投機性購房等房地產交易行為。

第三階段（2006.5-2008.8）全面治理房地產市場

2006以來，中國部分城市房地產價格出現“報復性上漲”，被暫時壓抑的房地產需求開始反彈。2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，提出了促進房地產業健康發展的六項措施（國六條），新的房地產宏觀調控由此拉開序幕。本階段房地產宏觀調控的政策重點是圍繞部分地區房價過高、房地產市場結構性矛盾突出等問題展開，主要目的在于抑制房價過快上漲，調控住房結構，促進房地產市場穩定健康發展。與以前的調控政策相比，本次宏觀調控政策與以前相比有了很大的改進，政府主要通過市場化的手段來調控房地產供求結構。具體包括：通過信貸政策和稅收政策等來抑制房價上漲，同時引導住房需求結構調整；通過調節住房供給結構，增加小戶型供給比例，來降低當套住房的價格，以緩解住房價格的上漲導致的中等收入階層住房問題；通過住房分類供應機制，興建廉租房和經濟適用房來解決中低收入家庭及低收入住房困難家庭的住房問題。

第四階段（2008年9月至2010）從抑制房價到保增長再到抑房價。

由于受國際、國內經濟環境的影響，2008年1月，全國住宅成交面積首次同比下降。2008年7月，全國住房價格開始下降，各大中城市紛紛出臺救市措施。為了穩定房地產市場，國家暫時放松信貸，降低居民購房成本，緊縮性的宏觀調控政策開始松動。2008年9月16日和10月8日，央行先后兩次下調貸款基準利率和住房公積金貸款利率。為解決廣大人民群眾特別是中低收入者的住房困難問題，2008年10月22日國務院有關部門將采取一系列措施：一是降低住房交易稅費。自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫時統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。同時，為加強稅收優惠政策管理，要求首次購房證明由住房所在地縣（區）住房建設主管部門出具。二是擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度，加強對個人首次購買普通住房的金融支持。金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。同時，下調個人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調0.27個百分點。三是加大保障性住房建設規模。加快廉租住房建設，加大實物配租力度，擴大廉租住房租賃補貼范圍，推進棚戶區（危舊房）改造，多渠道改善居民住房條件。四是出臺《城市低收入家庭資格認定辦法》。五是地方政府可以制定鼓勵住房消費的收費減免政策。上述政策的實施有利于改善住房消費的政策環境，減輕廣大人民群眾特別是中低收入者的購房負擔，擴大住房消費需求。

第五階段（2011年至今）日趨緊縮性的宏觀調控政策

本輪房地產調控政策的特點：一是目標明確、針對性強；二是綜合運用多種調控手段、加大調控力度；三是調整住房供應結構、加大保障性住房建設力度；四是明確目標責任、強化貫徹落實。 

在持續調控政策的綜合作用下，本輪調控目前已經取得了積極成效。具體表現在四個方面：一是實施限購城市的投機性需求基本得到抑制；二是商品房價格過快上漲勢頭得到遏制；三是市場購房需求逐步趨向理性；四是部分房地產企業開始調整發展戰略。以上市場變化表明，房地產市場調控正朝著預期方向發展。 未來5—10年，各種住房需求仍然比較旺盛，因此，中國住房市場中長期仍將保持一定的增長趨勢。但由于階段性和周期性因素的疊加，中長期房地產投資增速將呈回落趨勢。 

在此形勢下，除了要繼續堅持和完善房地產調控，還要著手建立房地產市場健康運行的長效機制，主要包括：建立健全房地產市場健康運行和住房保障方面的相關法律法規；完善市場機制和制度性安排，特別是在認真總結試點城市經驗的基礎上，盡早設計和建立符合中國國情、有利于遏制投機、鼓勵自住和改善型需求的房地產稅收制度；治理和規范房地產市場秩序，建立行業標準體系；促進房地產行業的調整和重組，完善企業資質認定，促進房地產行業發展方式的實質性轉變；完善住房保障制度，建立保障房建設、分配、管理、運營的規范有效的制度體系。

（二）政策效應分析