淺析我國的房地產市場調控政策及其效果(二)

1、金融政策

自2003年開始，央行陸續頒布了一系列政策，其核心是提高商業銀行和開發企業自有資本金率、嚴控信貸規模、加息、取消個貸優惠等，旨在抑制房價的快速上漲和房地產投資過熱的現象。這些政策的實施，對調整房地產市場起到了積極的作用，但由于政策的不夠細化，也帶來了一定的負面效果。    

如2005年3月17日央行頒布《調整商業銀行自營性個人住房貸款的政策》，一是取消了個貸優惠，二是對房地產價格上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例由現行的20%提高到30%。該政策在一定程度打擊了炒房者的投機行為，但由于個貸利率和首付比例的提高，增加了消費者的購房成本，因此在一定程度上也遏制了廣大自住消費者的需求。其中，影響最大的就是中低收入的消費者，每個月雖然只需多支付幾十元，但對其微薄的收入而言，相對提升的幅度還是較大的；在房價上漲過快的地區，提高住房貸款首付比例，更是將普通消費者拒之購房的門外。這與政府保障中低收入群體的住房需求政策是相違背的。我國房地產市場的起步與發展依賴于住房制度改革中個人消費信貸的支持，目前在個人住房消費中，絕大多數家庭仍然對銀行信貸有較大的依賴性，可以說銀行的信貸支持是幫助中低收入階層實現住房夢想的一個不可缺少的條件。然而，在對房地產市場宏觀調控中，取消個人貸款優惠會對這部分人購房造成影響。因此，央行頒布政策打擊房地產市場的投機行為時，要注重區分自住性需求、長期投資需求和短期投機需求，體現“鼓勵消費、規范投資、抑制投機”的調控方向。 

中央銀行頒布政策要求各商業銀行提高對第二套和高檔住宅的貸款利率和首付比例，但在執行過程中卻受到了重重阻力。由于目前，我國對高檔住宅的界定標準還有很大爭議，單純以面積和容積率來界定并不能體現出住房的真正質量，很難讓消費者信服；各商業銀行沒有聯網，無法信息共享，對其是否是第二套住房也很難界定。該政策在實行中受到了限制，調控的效力被削弱。

新信貸政策規定了房地產開發的自由資金比例不低于投資項目的30％，但由于我國現行的房地產項目多采用分期開發，項目的資本金沒有明確的規定和標準去計算分期的規模。如一個100萬平方米的小區，開發商一個樓一個樓去建，項目資本金是按一個樓還是幾個樓計算，無法分清，項目資本金在分開發中形同虛設。從另外一個角度來看，國家對銀行的金融管制已超過了商業銀行自主經營的范圍，宏觀調控的手段限制了銀行作為自營性企業的發展，當國內銀行被調控與限制而放棄對個人和企業的貸款支持時，就等于將市場拱手讓給了外資銀行。據戴德梁行最新研究表明，有62％的機構投資者希望在2006年和2007年投資中國市場。并且，今年年底就要對部分境外銀行開展人民幣業務，簡單的用限制信貸規模進行宏觀調控將對市場無能為力。因此，國家在制定金融政策時，一定要慎重。

2、土地政策

從2002年開始，國家陸續出臺了一系列的土地政策，從土地的“招拍掛”，整理開發園區到三個暫停、8.31 大限等。政府期望通過從源頭上控制土地的供應量來抑制固定資產投資的過快增長,從而來給房地產市場降溫。但在政府的土地供給政策變化之前，開發商就有了大量的土地儲備，國家對用地規模的限制，并不能有效限制當前房地產的生產和投資規模，只能對幾年以后的房地產市場產生影響。國家發改委發布的數據顯示，2005年房地產投資的增長率依然是牛氣沖天,1月份～2月份投資增長率高達27.1％，在全部4222 億元的城鎮固定資產投資中，房地產占了28.4％，達1200 億元。這說明政府要想通過控制土地供應量來給房地產投資降溫的做法在當前收效是不會大的。

另外，由于市場信息不對稱，消費者對我國現有城市的土地供給情況和房地產產品供給情況不明晰，在國家嚴格控制土地一級市場的源頭時，會使消費者認為土地和房屋的供給減少，地價和房價必然上升，加上部分經營者的炒作，更刺激了消費者的購房欲望，使本來就不成熟和理性的房地產投資和消費行為更加盲目，從而造成房價持續上漲。據國家發改委發布的數據顯示，2005年第1季度，全國35個大中城市房地產價格快速上漲，房屋銷售價格同比增長9.8%，土地交易價格上漲7.8%，住宅用地價格上漲9.6％。

目前國家對房地產市場進行宏觀調控的目標是既想降低房價又要降低投資規模，而從經濟學的角度來說，要降低房價，必然要增加投資規模，加大房地產市場供應，要降低投資規模，必然導致房地產價格的升高因此這次調控政策錯綜復雜，政策之間也有打架的問題，要達到調控目標必須根據各地區的具體情況政策有主有次，處理好降低房價和降低投資規模二者的關系，避免政策的相互干擾。

3、稅收政策

2005年5月國家頒布了《關于加強房地產稅收管理的通知》，對個人購買住房不足兩年進行交易的，銷售時按其所得的收入全額收取營業稅，個人購買普通住房超過兩年進行交易的免征營業稅。對個人購買非普通住房超過兩年進行交易的收取差額營業稅。該政策給了投機者一個明確的信號，政府在打擊炒房行為，政策效應使部分投機者已退出房地產市場，市場交易量明顯減少。但同時也有一些具體的問題，個人購買住房的時間界定問題，是從簽訂購房合同開始算，還是從取得房地產產權證時間開始算。在實際中從簽訂購房合同到取得房地產產權證，少則一年半載，多則幾年時間，還有根本拿不到產權證的情況，對此問題不做明確的規定，政策將難以落實，也容易被投機者鉆空子。

另外這次對個人銷售住宅的政策調整只涉及到營業稅，而契稅、土地增值稅、個人所得稅的政策仍按以前優惠政策執行，政策缺少合力效應，削弱了其打擊投機的力度。

三、當前房地產市場狀況

盡管“泡沫論”、“過熱論”不絕于耳，到2008年人們預言的“房地產冬天”仍然沒有到來，甚至2008年上半年房地產市場仍然頑強地攀升。2008年1～5月，全國房地產共完成土地開發面積3 771萬一，同比增長43．7％。房地產施工面積達到43 112萬m2，其中新開工面積14 355．8萬m2。房地產開發到位資金3 105億元，同比增長35％，比上年同期增幅高14個百分點。在上述到位資金中，房地產開發企業自籌資金971億元，同比增長39．5％；國內銀行貸款790億元，同比增長35．9％；利用外資50億元，同比增長15％，也呈現恢復性增長態勢。2008年前5個月房產累計竣工面積4 076萬m2，同比增長18．7％，其中，商品住宅竣工面積達3 392萬m2，同比增長17％；商業用房竣工面積同比增長37％。另外，從銷售情況來看2008年1～5月份全國實現商品房銷售4 564萬m2，同比增長20．3％。這一增長速度是在2000年和2001年連續兩年旺銷基礎上實現的。那么，怎樣認識保持房地產業持續增長的動力之源呢?

（一）、國民經濟的持續快速增長