淺析我國的房地產市場調控政策及其效果(三)

近幾年來，我國國民經濟增長率持續超過7％，高經濟增長率和良好的經濟增長質量可以推動城市化規模的不斷擴大，大量農轉非人口涌入城市必然要實現住房消費，從而為房地產市場帶來新的購買力需求。國民經濟的持續快速增長，也使城市中低收入勞動者的經濟收入持續增長，這在一方面“激活”了中低收入者的購房需求，為房地產業的持續發展塑造了最廣泛的消費群體；另一方面，也使原來購買力較強的消費者提升了消費層次，從而推動著住房品質的不斷提升。因此，經濟增長速度與增長質量是決定房地產發展的前提與基礎。

(二）、體制與機制的市場化

長期以來，我國主要靠國家和集體來建房分房，這種供給模式是中國城市居民居住環境差的主要原因。國家住房制度的改革，把建房與購房一同推向市場，從而使住房成為自由流通的商品。市場機制的引入，使建房者成為自負盈虧的法人，購房者用貨幣去選擇適應個人需求的商品。這種產權的明晰化、個體化，催生了當前這個世界上最大的房地產市場，而這個巨大并且日益增長的市場需求，正是我國房地產業幾年來持續火爆的載體。

(三)、與消費觀念更新配套的住房按揭貸款 

市場經濟不但提升了購買力，更重要的是催化了人們全新的消費觀念。20世紀80年代以來在市場經濟體制下就業的勞動者，大多數不會等到攢夠錢以后再去買住房，而是充分利用住房按揭貸款來實現“居‘：有其屋”。據統計，7I％以上的購房者都會選擇利用銀行上，乃貸款。目前全國商業銀行個人住房按揭貸款已經超過6 000億元。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開發貸款已經成為支撐房地產市場最重要的資金來源。

我國市場規律證明：一個誰都能賺到錢，甚至獲得暴利的行業肯定是危機四伏的。市場自我調控和釋放風險的信號已經顯現。

第一，商品房空置率增加，超過風險控制線。雖然從200年5月國家統計部門在公布了1999年商品房空置量之后，我們很難查找到有關窄置量最新、最權威的資料，但仍然可以通過商品房景氣指數、產銷率、空置面積增長率等指標推算出這一數據。據《中國房地產報》2002年6月26日的消息：“5月份商品房空置面積的分類指數值為95．7點，比上年同期增加2．9點。作為逆指標，此項指數增加，表明商品房空置面積增長幅度出現反彈。”2008年1～5月份，全圍商品房空置面積增長幅度為8．2％，明顯高于上年同期增長2．3％的水平。該報7月1日還披露：到2002年7月，全國商品房空置總量在12 000萬m2以上，其中空置超過一年以上的占50％以上，占壓資金超過2 500億元，居中國各行業不良資產之首。并進一步指出，眼下的“商品房空置率”應該在26％左右，而美國商品房空置率約為7％，香港3％～4％。當空置率超過10％的時候，就已經是超警戒線運行了。

第二，房地產市場仍在升溫，業外巨頭搶灘房地產。2001年全國房地產到位資金達到7 378億元，比上年增長29．8％；而2008年前5個月，房地產到位資金已達3 105億元，同比增長35．9％。就是在這種情況下，傳統的家電廠家“海爾”、“美的”、“TCL”、“康佳”正在大舉進入房地產，飼料大王四川新希望集團也斥資30億元進軍地產。一批上市公司，諸如“數源科技”、“亞華種業”、“益鑫泰”、“經緯紡織”，甚至“聯想集團”、“三九藥業”也爭相躋身房地產。在這種一面是商品房空置率擴張，一面是新開工樓盤大幅增長的氛圍中，新企業持巨資再度猛烈加入，勢必加劇房地產市場的風險。

第三，房價增幅回落，銷售趨淡。與房地產開發持續升溫相對應的是市場反映冷淡。2008年前5個月全國商品房平均價格為2 290元／m2，同比下降3．3％，增幅比上年回落15．6個百分點；商品房銷售面積為4 564萬m2，同比增長20．3％但增幅比上年同期同落8個百分點。

我們無意討論房地產市場是否“過熱”或存在“泡沫”，但卻關注房地產市場的發展趨勢與風險動態，因為這直接關系到住房金融的經營取向，同時也是優化信貸資源配置，引導房地產業及房地產金融持續穩健發展的前提與基礎。

面對我國房地產業發展的現實，住房金融的經營取向宜分為短期調節目標與長期發展目標兩步運行。短期目標以調節市場供求矛盾，約束房地產開發，拉動市場消費需求，提高市場購買力，消化現有卒置商品房為主。遠期目標則包括優化信貸資源配置，提升國內房地產業競爭能力，提高住房金融服務質量，推進住房金融市場化，促進我國房地產業持續、穩健、高效運行等內容。

四、房地產市場政策調整的建議 

（一）進一步完善房地產市場信息披露制度

根據前面的分析，房地產開發商和消費者之間存在嚴重的信息不對而影響房地產市場宏觀調控的效果。這就要求政府要進一步完善房地產信息披露制度,建設信息透明化的房地產市場。盡快建立公正房地產交易制度、建立和完善房地產市場預警預報體系、房地產統計指和信息披露制度，盡力營造一個充滿競爭的市場。

（二）引導消費者樹立合理的住房消費觀念

政府應加強政策輿論導向，引導消費者改變一步到買新房的消費觀念，提倡根據消費能力形成“租、購并舉”的科學消費合理引導普通居民形成多元住房梯度消費理念。根據民居收入層次，設計貼租、貼價、多層次的住房政策體系。并按照實際需求重點安排中低價位、中小套型品住房的供地計劃和建設計劃。

（三）把握好對房地產市場宏觀調控的手段

政府要根據不同時期房地產發展的特點以及出現的問題，采取適當手段。當前，隨著中國房地產市場的不斷完善和發展，政府要改變過去手段為主的宏觀調控局面，對房地產市場的宏觀調控要以經濟手段為主以行政手段和法律手段，盡量避免政府對房地產市場的直接行政干預以的連續變化。

（四）提高地方政府落實宏觀調控的積極性

首先，降低中央政府經濟發展規劃的集權性。中央政府在制定決策量避免規劃全國性的經濟增長點，應鼓勵地方政府根據自身特色，制定本地區房地產發展的可行性方案，尋求適合自身的經濟增長點。而且，地促進社會的和諧發展，而不是更多地強調經濟增長。其次，改善地方政府的績效考核體系。一方面，要改革地方官員的核標準,在考核標準中減弱GDP、城市化率等經濟指標，增加中低收入居情況等民生指標，允許一些地區零增長甚至是負增長；另一方面，改革分稅制度，使地方政府的事權和財權相對稱；同時，改革土地收益制度將地方政府的土地出讓金收入收歸中央政府，減少地方政府對土地收入并監督控制地方政府為謀求經濟增長而過度審批或無條件收緊的執行。

（五）針對不同的對象，實施有差別的調控政策