淺析我國的房地產市場調控政策及其效果(四)

對房地產市場的宏觀調控要做到因地制宜，避免“一刀切”。在制產宏觀調控政策時，不僅要從房地產行業入手，分析和把握房地產業發體水平，而且還要從空間角度進行透視，分析不同區域房地產業發展的以及房地產業發展的空間差異，針對不同的對象實施有差別的調控政策房地產政策的目標是保證居民的住宿條件，避免房價大起大落，為經濟平穩發展創造良好的客觀環境。

房地產業與宏觀經濟關系密切，過度波動將會影響宏觀經濟的穩定。房價大幅回落將引起一系列經濟乃至社會問題，不應當追求房屋降價，不應當以房地產具體價格為目標進行調控。房地產作為一種商品，其價格只能在市場交易中確定，政府很難設定一個合理價格，政府如果進行價格管制，可能導致政府失靈和短缺，或是導致開發商供應低質量住房，損害市場效率，且政府干預效應往往滯后，產生負面效果.政府不應當以打擊投機炒房為目標，提高交易稅費無助于實現調控目標。在現實世界中，由于信息不對稱，居民購房是為了“自用”還是“投機”，常常很難區分，絕大多數購房者還是以自住為主，打擊投機的政策常常傷及無辜 對房地產的調控手段應以間接手段為主，政策應當保持穩定性和連續性。2004-2007年，中央政府曾經多次采取直接微觀干預，但效果不佳。

例如2006年政府曾經規定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重必須達到開發建設總面積的70%以上”，本意是增加小戶型供應量，抑制泡沫。但由于缺乏有效監控手段，地方政府也無意強力推行，出現了一些開發商把一套大戶型名義上分割成兩套房，規避戶型限制的現象，目前這一政策已名存實亡。政府不穩定、不連續引起了更多的不確定性，一定程度上加劇了風險。例如，中國政府多次通過調整交易稅、按揭比例、戶型比例來壓制或是刺激樓市，但決策過程不透明，市場上對政策調整缺乏穩定預期，流言、小道消息滿天飛，往往制造了新的不確定性，引起市場波動。短期調整政策——貨幣政策和金融政策相結合。建立全社會個人信用制度，加強對個人收入的審查，控制房貸風險。目前房貸的發放缺乏客觀標準，對客戶素質審查粗疏，不利于控制風險。鼓勵房地產融資多元化，限制銀行直接融資，建立金融風險監管體系。目前，銀行相對房地產相關行業發放貸款比例過高，風險過于集中。對于素質較高的房地產公司，可鼓勵其上市，通過直接融資避免風險集中于銀行政策應逐步推行，避免對市場產生過大的沖擊。長期政策——深化土地制度改革，建立住房保障制度。改革土地管理制度，抑制地方政府推動土地和房地產價格上漲沖動。土地出讓收益應納入預算內管理，明確其來源和用途。土地出讓收益不應該成為地。方政府的小金庫，必須加以嚴格管理。增加土地供給渠道，在保障耕地的前提下，采用適當政策引導農村宅基地、小產權房上市流通。建立廉租房供應保障制度，建立獨立機構，提供低成本低質量住房，為房地產市場提供穩定器。政府應當采用廉租房政策，建立廉租房基金，每年從賣地收入中按比例播出資金建設廉租房。從香港等地經驗來看，經營廉租房與開發商盈利目標沖突，應當通過成立獨立的政府部門，負責建造、管理、運營廉租房。 具體政策措施——賣地收入轉為土地稅，小產權房征稅后轉正，建立垂直化福利住房運營公司。為了管理賣地收入，可考慮把賣地收入轉為土地稅，由稅務部門統一接收管理。考慮到目前客觀現實，土地稅應當設為地稅，絕大部分應由地方政府支配使用，小部分上繳中央政府，需納入預算內管理，接受監督，超預算收入部分納入地方財政儲備。現有小產權房可補稅后轉為正式產權，宅基地和農村集體土地通過審批、繳納土地稅后可以轉為商用，新建違規小產權房將不予承認。考慮到既成現實，已建成的小產權房可以在繳納一定稅費后，逐步予以轉正，認可其產權，予以大赦，規定一定年限后可上市流通。同時，設計合理的農村集體土地流轉制度，規定農村集體土地在繳納一定額度稅費、得到政府許可后。可以進行商業開發；規定公布后，未來新建小產權房，一律不予承認。

為避免沖擊市場，相關政策要逐步推出。建立一個直屬中央的國有企業，主管廉租房、兩限房等福利住房運營。這一企業的運營資金來自地方政府上繳的部分土地稅，建立獨立的審核運營體制，在稅收方面享受優惠，主要以建設廉租房為主，需跟蹤監管房屋的使用情況，長期居住的廉租房可平價轉讓給居住者。

五、結論分析

住房是人們不可缺少的基本生活資料，住房問題是一個重大的社會經濟問題。這個問題解決的好壞，直接關系著一個國家的穩定和經濟的發展。住房市場不僅需要依靠市場調節計劃，而且需要計劃調控。房價是住房市場的核心，一直以來就是人們普遍關注的焦點。其價格的高低，以及上漲的幅度與人們的生活息息相關，怎樣調控也成為各國政府面臨的課題。近年來，我國住房價格的迅速上漲，既有客觀的原因，也有人為的因素，房價上漲的幅度已經遠遠高于其他各類物價指數的漲幅，調控房價再度成為政府思考的問題。但是調控房價不是一朝一夕的問題，房地產市場會隨著國家的合理調控而健康運行。

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