淺析我國的房地產市場調控政策和效果(三)

    稅收政策直接影響房地產交易量，營業稅、個人所得稅、契稅的優惠、減免，對增加房地產供應有直接影響。土地增值稅的征收和計算也直接影響開發商的推盤節奏。例如，營業稅的降低將增加住房供給，土地增值稅的調整將影響開發商的開放節奏。實際上，稅收政策不能抑制房價上漲，但對交易量的影響較大。

    2005年以來，房地產交易環節的稅費作為一個調控政策，最初是為了抑制投機投資性需求，2008年后也作為一種鼓勵住房消費的政策。從效果來看，稅收政策并不能抑制房價上漲，但是對交易量影響較大。增加交易稅會傳導到房價，會對交易量有負面影響。

（四）行政干預政策短期有效，但不解決根本問題

短期限購政策對房地產成交量有顯著影響，但同時也造成了稀缺的印象，造成購房者恐慌。一旦取消限購政策，購房者將逐步提高購房杠桿率，房價將迅速上漲。因此，限制購買等行政措施并沒有解決根本問題。

三、房地產市場長效機制建設展望

筆者認為以房價為直接目標的調控無法獲得較好的成效，根本原因是住房制度存在的缺陷。進一步分析，1998年房改以來，因我國住房制度存在的缺陷而導致的住房供應結構失調問題，是導致城鎮住房狀況惡化的根本原因，這也就從本質上決定了以房價為直接目標的調控無法獲得較好的成效。即使我國在2010年以來，采取了限貸、限購、限價等行政性較強的措施，短期內也獲得了一定的調控績效，但房價依然快速上漲。在這一背景下調控陷入困境，A}R待提出房地產調控新思路，必須堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，政策工具長短結合，長效機制穩定購房預期、行政控制穩定短期價格，形成“長槍短炮”結合的平衡政策火力，才能走出十年來房地產調控“越調房價越高”的泥潭。

（一）加強短期監管

1.加大市場監測監管力度。發揮房地產市場信息系統平臺作用，加強房地產市場日常監測和跟蹤分析，實行分片區實時監測和部門間信息共享制度，及時掌握房地產市場行情，準確預測預警房價走勢，為房價調控分類施策提供數據支撐。加強房地產開發項目質量、安全、環境配套及銷售行為的監管力度，進一步規范房地產開發經營行為，嚴厲打擊囤積房源、捂盤借售、炒賣房號、哄抬房價等行為。定期對房地產開發企業及房地產經紀機構的違法違規行為予以公開曝光，并納入企業信用檔案，打造公開透明的房地產消費市場。

2.穩定房地產市場消費預期。及時公布國家和省、市的房地產調控政策，加大市場監測頻率，密切關注房地產市場走向，加強房地產信息公開，發布土地供應年度計劃和土地成交情況，公布房地產市場交易數據，及時準確地向社會傳遞房地產市場行情，穩定房地產市場消費預期。統籌管理各類媒體宣傳報道，堅持正面引導輿論，客觀報道房地產市場形勢，引導理性消費，杜絕炒作以及虛假、片面信息誤導消費預期。對于發布虛假信、造謠滋事的，要嚴肅追究其法律責任。

（二）分類調控，告別一刀切

李克強總理在第十二屆全國人民代表大會第二次會議上的政府工作報告涉及房地產行業的多個方面。本文對我國房地產開發進行了詳細的分析，提出了以“分類調控，一刀切”為核心的解決房地產市場問題的若干調控政策。根據市場熱，住房供求矛盾集中的城市（北京、上海、廣州、深圳）將繼續嚴格執行購房限制和差別信貸政策，加強中小公寓市場供應；高庫存城市（C中央和西部地區、長三角和珠三角地區），政府應適當放寬購房限制，實施鼓勵購房的政策。控制土地供應結構和供應結構。在如何實施分類調控政策方面，政府明確表示，如果可以在局部進行調整，就不應該進行全面調整；如果可以通過經濟手段進行調整，就不應該使用行政手段；如果可以通過城市政府進行調整，就不應該用中央政府來代替。

（三）完善土地制度，一級市場引入競爭機制