淺析我國的房地產市場調控政策和效果(二)

在原有政策放松的推動下，房價空前高漲，調控政策再度收緊，包括十一條、十條、八條、五條，包括抑制房價過快上漲的管理政策、加強土地調控的土地政策和增加普通住房用地的有效供給，住房供給政策要注意保障性住房的建設，重點城市要注意住房供給政策。住房需求政策有限，營業稅免稅期為2至5年，并實行差別信貸財政政策。

（五）2014年-2016年房地產調控政策放松階段及效果

隨著我國經濟進入新的正常狀態，在“穩增長”、“去庫存”的需求下，房地產調控政策再次轉向刺激住房消費，主要體現在2014年的930、2015年的330、930新房地產貸款政策中，包括化解房地產庫存的管理政策、2015年的需求政策、2015年的需求政策等。取消大多數城市的限購和營業稅的免稅期。從五年到二年，契稅減免的稅收政策、多次準降息的財政政策、利率折讓20%（公積金20%）等。

經過信貸、財政、稅收等一系列優惠政策，經濟增長的趨勢沒有逆轉。GDP季度增長率從2013年第四季度的7.7%下降到2016年第三季度的6.7%。地方財政收入增長率進一步下降。但房地產清倉任務進展順利，待售面積增速繼續下降，待售面積也逐步呈現下降趨勢。但在強勁的住房需求刺激下，投資投機需求復蘇，房價繼續上漲，2016年房價增速升至10%以上，加大了房地產泡沫的風險[[[] 李蘭．我國房地產經濟的宏觀調控探析［J］．中國市場，2017(20)．]]。

（六）2017年至今房地產調控政策收緊階段及效果

2017年，隨著我國經濟的穩定和大中型城市房價的飛漲，金融風險凸顯，房地產調控政策再次從緊向緊。主要因素是抑制資產價格泡沫，防范金融風險，實施城市政策導致的庫存管理政策，根據住房消化周期的土地供應政策，以及熱點城市重新啟動住房需求政策限制；熱點城市。啟動限售限價的住房供應政策，提高利率，提高首付，限制貸款，控制融資等。

這一輪調控取得了一定成效，房價增長得到了有效抑制，主要是因為調控手段的運用更加成熟，調控手段更加豐富，并充分發揮了預期的宏觀調控作用，而從供給、保障和租賃市場建設和其他方面，促進房地產市場的長期發展[[[] 劉冰洋，王金榮．房地產調控政策的連帶效應分析［J］．中國市場，2017(28)．]]。

二、房地產市場調控政策效果分析

（一）貨幣金融政策效果顯著

房地產短期看金融，首付比例和貸款優惠利率直接決定房地產購買意愿和購買力。貨幣超發，資產配置需求強烈，疊加首付比例和貸款利率降低，購買力提升，房地產需求迅速釋放。

首期付款率和貸款利率直接決定了房地產的購買力。貸款規模代表了抵押貸款購買的有效性，而資金成本直接影響到居民借錢買房的意愿。近20年來，貨幣發行嚴重過剩，追加首付比例和貸款利率下降，購買意愿和購買力提高，房地產需求迅速釋放。近20年的實踐充分證明，只有資本規模和成本是影響房地產需求（自營需求和投資需求）的主導因素。

貨幣寬松一般會刺激房價回升，時滯3個月以上，貨幣緊縮傳導至房價的時間因城市而異，在3-12個月之間。貨幣寬松對刺激房地產具有立竿見影的效果。根據歷年經驗，當房價出現實質下跌時，調控會松綁，進行貨幣層面上的刺激可以在較短時間內刺激需求，使房市回暖。貨幣緊縮并不能對抑制房價過快上漲起到決定性的作用。如果總需求旺盛，貨幣緊縮也難以改變上漲趨勢，但如果總需求低迷，緊縮會對房價下滑起到助推作用。

（二）土地政策在不同城市有差異

我國一、二、三、四線城市的房地產市場存在較大差異。住宅用地年均增長率表現為“小城市>中等城市>大城市>特大城市和特大城市”的特征。從學校學生人數看常住人口的變化，可以看出一、二線城市人口增長迅速，三、四線城市人口增長緩慢甚至流失，土地供應減少，人口流入增加，勢必會引起人口的增長。房屋價格。

中國一線城市短期內可用于開發的土地嚴重不足，是造成一線城市房價上漲預期的主要原因。同時地方政府嚴重依賴土地財政，有意壓低土地供給以期賣出高價，土地成本的高企導致開發商不得不以更高的價格出售樓盤。同時，部分三四線城市由于經濟不景氣，財政壓力拼命供地，加大去庫存的壓力。有些開發商從政府手中拍到土地后不積極開發，而是等待土地升值后轉手賣掉，甚至有些開發商在樓盤建好后捂盤惜售使有效的土地供給沒有及時轉化成有效的房屋供給。

（三）財稅政策對房地產市場交易量有影響