房地產項目投資可行性研究-文獻綜述(一)

畢業設計（論文）文獻綜述

前  言

隨著我國城市化發展步伐的加快，城市人口的增加以及國民經濟的飛速增長帶動了我國房地產行業的蓬勃發展，房地產項目投資的高收益也使其逐漸成為一種重要的投資工具。然而，隨著我國房地產價格經歷的前所未有的膨脹，部分城市房價的非理性瘋長，帶來了諸多社會問題，也引發了國家一輪又一輪的宏觀調控，尤其是2010年“新國十條”、“國五條”的出臺，對房地產市場影響越來越大[1]。同時，作為一種高風險與高收益并存的投資，房地產行業還存在很多不完善的地方，尤其在投資可行性分析研究方面還比較落后。目前，在我國房地產市場中呈現的地區房產投資“過熱”，空置房總量攀升，“爛尾”工程等問題，大多源于房地產開發企業在投資決策前沒有重視可行性研究，或是可行性研究流于形式。目前我國的房地產市場出現了很多問題，這與房地產開發企業在投資決策前沒有重視可行性研究有關[2]。

房地產項目可行性研究是房地產開發決策分析過程中的重要環節，也是房地產開發項目投資決策，申請銀行貸款，投資方與各有關外協單位洽談合同的重要依據。通過對開發項目的全面分析、論證和評估，從而保證它在技術上可行、經濟上合理、風險上可控、節能和環保效果明顯、社會效益顯著[3]。在房地產開發過程中加強可行性研究的科學性與合理性，可以減少投資決策的盲目性，提高房地產企業的經濟效益和促進城市土地的合理使用，從而使房地產市場健康發展和不斷完善[4]。

隨著我國社會主義市場經濟的逐步完善，全面建設小康社會目標的逐步深化，房地產業在宏觀范圍內己走出了近20年的醞釀和探索階段，迅速發展成為國民經濟的重要產業，并拉動相關配套產業形成了一個支撐宏觀經濟快速發展的重要產業群體，成為國民經濟基礎性、先導性和支柱性產業。

我國從1999年以來，房地產開發投資持續高速增長，僅2003年一年，房地產開發投資額突破1萬億元大關，增速達到了29.7%。房地產開發投資占固定資產投資的比例過高，2003年高達23.7%，比國際通常水平10%}15%高出近10個百分點。有些大城市尤其高，如上海市為40.7%，北京市為60.5%。另外房地產開發投資增速遠高于GDP增速。近三年來房地產開發投資規模平均以25.6%的高速增長，為GDP平均增速的3倍左右;房地產投資占GDP的比重也在逐年遞增，2003年高達8.7，年均增長約1個百分點，明顯高出國際一般水平的5%左右。

房地產投資的增長推動了我國房地產企業的快速發展。由國務院發展研究中心、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同組成的中國房地產TOP 10研究組發布《2006中國房地產百強研究報告》稱，我國房地業集中度進一步加強。百強企業中房地產企業OS年實現銷售額2384.07億元，占全國市場份額的18.06%，這一比例在2004年為13.49%，而在2003年為8.43 %。報告顯示，房地產百強企業2003 }-2005年連續3年的平均銷售額增長率為61.4%，年均主營業務收入增長率為49.35%，年均凈利潤增長率為0%。房地產百強企業2004-2006年年均總資產收益率、凈資產收益率、銷售利潤率分別為7.83%,  18.68%,  17.4%。

 房地產業對國民經濟和企業發展的推動是不可否認的，但是，房地產業在我國的迅猛發展曾幾度導致房地產投資過熱。地產價格泡沫、房屋空置泡沫和房地產投資泡沫，這三種房地產泡沫形式均己口益凸顯。面對這種嚴重過剩的局面，國家采取了強制措施，對房地產投資進行了嚴格的調控、整理和采取宏觀調控措施，抵制由于房地產投資開發過猛過熱造成的基建規模過大、投資結構不合理、房地產價格猛漲、商品房積壓、土地拋荒等諸多問題。2005年5月，國務院出臺了房地產調控的“新八條”措施，自調控政策出臺半年之后，全國房價漲幅回落的跡象非常明顯，房地產行業也因此受到了較大的沖擊。

 綜上所述，由于房地產業發展過快，投資過熱，致使大量商品房空置，資金嚴重積壓，同時也極易造成經濟虛假增長，形成房地產泡沫，給國民經濟帶來不可估量的風險。與此同時，地產過剩造成的經濟、政策環境變化也在一定程度上使房地產業發展受到了限制，自然也直接影響了房地產企業的良性發展。由此可見，房地產開發投資總會伴隨著風險與收益[5]。因此，為了保證房地產的持續穩定發展，為了保證國民經濟的穩定增長，為了保證國民生活消費的需要，作為房地產開發企業，應該完善對房地產開發前期的可行性研究及投資

風險的管理，采取相應的措施指導房地產的理性投資，旨在更好地促進資源的有效配置，促進產業的持續健康發展。