房地產項目投資可行性研究-文獻綜述(二)

一、國外文獻綜述

聯合國工業發展組織先后于1972年、1974年和1977年分別編寫了《項目評價準則》、《發展中國家項目評價和規劃》和《工業項目評價手冊》等書籍對發展中國家的可行性研究進行指導和幫助。1978年，聯合國在《工業可行性研究手冊》一書中詳細地介紹了可行性研究的主要內容和研究方法，學術界在此基礎上總結概括出了可行性研究的理論框架，并且得到迅速推廣。1980年，經濟合作和發展組織(OECD)編寫了《工業項目評價手冊》，其中提出了一個評價項目價值的標準一一項目對國民收入的貢獻，該書為世界各國特別是發展中國家開展工程項目的可行性研究提供了非常完善的理論指導和實踐指導。學術理論界也對風險預測、風險防范、項目評價和多目標決策等領域進行了探討和研究。

如美國的B. Munhonnad在《項目建設的風險評估》一書中就運用科學的研究方法對投資項目的風險估算和風險控制進行了詳盡的探討。

直到20世紀70年代，可行性研究才正式運用到房地產領域的項目建設。眾多學者從房地產項目的區位選擇、投資的成本和收益、風險分析、防范和決策等多個方面對房地產項目可行性研究進行了開拓性的探討。

W.Behrens & P.M.Hawranek (1994)認為可行性研究作為房地產投資整個周期的重要階段，為房地產的投資決策提供了非常重要的依據;并且在整個建設項目過程中，由于外部環境和內部因素的變化和影響，可行性究是一個反復優化和論證的過程。

Arthur.J.Keowr (2002)則研究了房地產可行性分析中的不確定性環境，他認為在分析風險因素時，可以采用概率的分析方法，從而可以測算出風險的具體大小及其對項目的影響程度和影響彈性。

Gaglon.E.Greer & Micher.D.Farred (2003)認為在房地產項目的可行性研究中，最重要的是對可能存在的風險進行分析、認識、預測和防范。并且他把風險分為三種:(1)財務風險(financial risk), 即在項目的建設過程中，由于不同的財務管理模式所引起的財務方面的風險;(2)可保風險(insurable risk)，即這種風險是可以轉嫁給保險公司的，大多數是由于不以人的志為轉移的自然災害所導致的;(3)經營風險(business risk)，即由于經營管理者做出不恰當的決策而引起的風險，這種風險是可行性研究中最為重要的風險，同時也是以通過可行性研究來規避的。

Romualdas，ViktorasZubrecovasb (2009)引進了一個多維度的效率分析模型對房地產的可行性進行分析。這一模型為解決替代項目、品種選擇、投資資源分配、房地產價值維護和提高等方面的問題提供了很好的思路。

David M Geltner, Normanfiller在們的《商業房地產投資分析》(2009)一書中，從房地產投資者的角度分析了房地產價格的影響因素，從供給與需求兩方面展開，當前經濟形勢以及對經濟發展的預期是影響需求的最主要方面，資本市場和土地供給等方面影響著房地產的供給。從投資者角度的分析給房地產開發的可行性研究提供了很好的依據。

二、國內文獻綜述

改革開放以后，我國經濟體制不斷深入改革，可行性研究這種方法也逐步傳入我國，并運用于工業項目開發之前的經濟效益分析。在可行性研究方法傳入我國的同時，我國政府為了做好項目開發之前的社會效益和經濟效益的分析，避免投資決策失誤所造成的重大損失，提高建設投資的綜合收益，國家也出臺了相關的政策，規定投資項目必須實施可行性研究。1981年，國務院原計劃委員會就明文規定:所有擴建或是新建的大中型投資項目都必須進行可行性分析和形成可行性研究報告，只有在論證可行的基礎上才能立項實施。1983年，計委發布了《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》，從編制程序、編制內容、預審和復核等方面來指導我國建設項目的可行性研究。

在房地產領域，項目的可行性研究起步更加比較晚。過去，我國的住房主要是以福利分配為主，房屋的建設很少考慮效率，從理論上來分析完全是一種低風險甚至是無風險的項目，所以房地產領域風險的理論研究工作更加緩慢。直到20世紀90年代房地產投資出現過熱，可行性研究才真正開始運用到房地產領域并逐步深入。我國建設部2000年頒發的《房地產項目經濟評價辦法》由于其主要內容和研究方法的全面科學性，目前是我國房地產投資項目可行性分析的重要管理辦法。

 對于房地產項目的可行性研究，國內眾多學者也從多個角度對這一問題進行了研究和探討。

劉洪玉(1996)[6]對房地產行業開發投資所面臨的各類風險進行了全面、深入、系統的研究，同時給出了較為簡單的風險度量方法。

梁爽(2001)[7]研究了房地產項目開發的成本問題，提出了行業平均法、近似估算法等房地產投資成本的估算原理和方法。

翟富強、翟瑩芳（2003）[8]通過房地產開發項目與一般建設項目可行性研究的比較與分析，在內容與格式統一，提高可行性研究水平等方面提出了一些建議和措施。

何繼志（2003）[9]認為前期可行性研究報告的編制與評估是房地產項目開發成敗的關鍵環節之一。

崔曉青（2004）[10]在總結房地產項目可行性研究內容的基礎上，分析了房地產投資項目可行性研究的信息特點，討論了管理信息系統、網絡技術、數據倉庫和數據挖掘等計算機信息技術在房地產項目可行性研究中的應用。

巫世峰（2006）[11]闡述了可行性研究在房地產項目整個階段中的重要作用，進而說明可行性研究評價指標體系的研究的必要性和意義，然后提出相應評價指標體系的建立原則，并利用定性和定量相結合的方法構建出一套較為系統的評價指標體系。

梅賢(2008)[12]從房地產開發與城市規劃的關系入手，認為房地產在區位的選擇時，一定要考慮到城市整體規劃和布局。