關于某某地區(qū)某產品的市場需求調研分析——以珠海市房地產為例(二)

三、當前珠海市房地產市場的基本情況與分析

1，珠海房地產供應情況分析: 珠海市總體面積為7653平方公里，其中陸地面積為1687.8平方公里，海域面積為5965.2平方公里，且島嶼眾多有“百島之市”之稱。  根據(jù)珠海市城市總體規(guī)劃（2001—2020）中提供的數(shù)據(jù)，其中第19條市區(qū)建設用地規(guī)模；近期、中期、遠期市區(qū)總建筑用地需分別控制在133、155、210平方公里。第20條主城區(qū)總建設面積：近期、中期、遠期的建設用地需分別控制在63、72、85平方公里。  并且珠海市目前還擁有像格力置業(yè)、萬科、華發(fā)、金期、世邦等一大批具有強大實力的地產開發(fā)商，在2006年10月底珠海市建設局所頒發(fā)的具有珠海房地產開發(fā)企業(yè)資質的總共有269家，它們在對于珠海市房地產市場的不斷開發(fā)，創(chuàng)造著一個有一個新的幸福個性的家。珠海市市區(qū)目前主要有萬科珠賓花園、招商花園城、金地金地伊頓山、云頂瀾山,棕櫚假日，紫荊豪庭，中信紅樹灣，中新國際，南泰明灣，格力海岸，龍光玖龍府，鳳凰海域，天朗海峰，五洲花城，雙水灣等15個樓盤，西區(qū)主要有時代珊瑚海、中邦城市花園、里維埃拉、金碧麗江、家和城，金碧麗江，寧海世紀城，五洲東方墅，時代傾城，保利西海岸，寧海優(yōu)家，中山海倫時光，綠庭十里香提，旭日華府等14個樓盤，可見珠海市房地的供應情況還是比較樂觀，且計劃還在不斷提升供應量，配合發(fā)展勢頭如此良好的銷售情況

2、需求情況與分析，2010年珠海市經濟增勢良好，房地產開發(fā)完成投資179.51億元，同比僅增6.6%，比上半年大幅回落53.5個百分點。    全年全市房地產施工面積1150萬平方米，與上年同比上漲8.1%；竣工面積158萬平方米，市場需求基本呈上升走勢。其中，銷售面積從2006年188.10萬平方米到2007年335.04萬平方米的急劇增長，以及隨后2008年174.27萬平方米的劇烈回調。珠海房地產銷售金額曲線處于平穩(wěn)較快的上升通道，根據(jù)以上數(shù)據(jù)顯示，珠海市在世界經濟危機，以及通貨膨脹和政府對于房地產市場的調整等環(huán)境下，房地產的銷售金額還是處于各逐年穩(wěn)步提升的狀態(tài) 。

3， 購買行為分析 ：  珠海房地產市場的需求情況在逐年的不斷提高，在珠海購房既可以居住又可以作為投資，在這雙方面的利益和優(yōu)勢的滿足下，人們的購買行為和購買積極性提高，這也是珠海房地產需求還在不斷發(fā)展的原因。首先珠海環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人并先后被聯(lián)合國、國家、省有關部門授予“聯(lián)合國改善人居環(huán)境最佳范例獎”、“最具幸福感城市”“浪漫之城”、中國十佳休閑宜居生態(tài)城市”等稱號，由此可見珠海是一個適宜居住的城市，人們選擇在這里買房可以用來休閑、度假、養(yǎng)老、長期居住等都是一個較為良好的選擇。目前港珠澳大橋的即將開通連貫珠港澳三地經濟發(fā)展，從而帶動珠海房地產上漲。珠海正順地產的數(shù)據(jù)顯示，二手樓交易量較去年同期上漲幅度也為10%。  三月，珠海市在售新建商品房較去年年末上漲了1000-2000元/平方米。對比去年增長的速度放緩，主要是因為房地產調控政策下影響比較大。

（三）珠海房地產市場的特點與存在的問題 

  珠海房地產的基本特征：  1、從開發(fā)商的方面分析：目前珠海的房地產開發(fā)商大多數(shù)都是有限責任公司和港澳以及外地客戶投資比較多。  2、且房地產服務也主要集中在本土，服務的專業(yè)性領域沒有市場細分促使專業(yè)水平緩慢。  珠海房地產所存在的主要問題和矛盾：去年珠海市房價增長太快，過早的透支了珠海未來的發(fā)展前景，打亂珠海穩(wěn)步發(fā)展的路線，甚至會影響珠海的正常發(fā)展。  1、產業(yè)發(fā)展要求與城市發(fā)展要求的矛盾，珠海市的城市規(guī)劃為將珠海建設為珠江口岸的核心城市，就使得珠海需要通過工業(yè)發(fā)展帶動城市基礎建設，以滿足城市的定位，在一個較高的平臺上發(fā)展房地產，使得土地收入增加，產品品質提高，進一步提高城市的地位。但是廣州、深圳等的高資金、高密度的房地產業(yè)迅速發(fā)展使得其效應功能外溢，很大程度上波及周邊區(qū)域，包括珠海。珠海既有的城市發(fā)展計劃與客觀的房地產行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了時間上的矛盾。   2、房地產在中心區(qū)域高度集中    珠海城市發(fā)展起步晚、底子薄，經濟發(fā)展的速度不慢但體量小，房地產的發(fā)展更是向中心區(qū)域高度集中，盡快以工業(yè)發(fā)展帶動次中心區(qū)的城市發(fā)展，但是由于地形（西、南靠海，東靠珠江口，北接中山），交通缺泛依托，城市發(fā)展空間布局全靠城市本身引導，所以城市發(fā)展的要求與現(xiàn)實客觀的房地產發(fā)展存在空間布局上的矛盾。珠海城市發(fā)展需要中心城區(qū)的舊城改造與次中心區(qū)的迅速發(fā)展，但房地產是根據(jù)市場需求來發(fā)展自己的空間。離山、海越來越遠，建筑高度越來越高的房地產項目，充分闡明了珠海的城市發(fā)展要求與房地產發(fā)展在空間思維上所存在的問題。  3、人口因素影響珠海房地產市場的供需平衡，珠海市人口總數(shù)：161.42萬珠海戶籍人口增量大、人口老齡化等特點，非戶籍的外來人口的鋼性居住需求加上外來投資者的投資需求影響著珠海的整體供應結構，由于這種需求有一定的鋼性與不確定性，就形成市場的供應結構失衡的問題。珠海GDP總值2226.37億元同比增長8.5%。 

 （四）珠海房地產的發(fā)展趨勢 ：

 1、產業(yè)發(fā)展的發(fā)展趨勢主要從兩個方面考慮，那就是土地和金融。土地供應方面主要是加快中心區(qū)的城中村改造與歷史土地清理；加快城市基礎建設與工業(yè)發(fā)展來引導房地產向次中心區(qū)分化；以島嶼等特有開發(fā)條件吸引外資進入珠海進行房地產高端產品的開發(fā)。從而改變房地產的布局，促進城市發(fā)展。在金融方面政府應制定相應的金融調控政策，引導資金進入珠海重大基礎建設項目，政府對資金的引導決定了珠海的房地產發(fā)展結果。  

2、供求關系的完善和發(fā)展趨勢還是需要政府的監(jiān)管和調控，外來開發(fā)將引導珠海的高端市場，政府對中低檔項目的控制將加強。市場產品的層次分明，政府會針對性加大增量：引領房地產往西發(fā)展，同時中心區(qū)的舊城改造。                                                                                         結語、本次報告的撰寫時間將近一個學期，且需由自己獨立的完成，在完成這份報告的時候也是一個自己的全面學習珠海房地產及二手樓市場，調研市場分析，隨著這份報告一點一滴的完善我個人對于珠海房地產和二手樓市場以及經濟也有一個全面的了解，包括相關的法律法規(guī)、珠海本地的政策、珠海房地產市場的需求、供給的特點和現(xiàn)狀等，最后總計珠海房地產的發(fā)展趨勢及方向，通過一個學期的學習，在梅老師的細心全面的教導下，我對于房地產市場有了一個整體的概念，對于目前我從事的保險工作以及所需的能力和知識有了一定的了解，看清了自己的未來的發(fā)展方向和不足。也希望在未來和同學們一起的學習過程中不斷的提升自己的能力，以求的得到一個全面的發(fā)展，同時希望以后能更好的勝任以后的工作  。