住宅周邊配套對房價的影響分析 （比如教育配套、超市、醫(yī)院等）(一)

住宅周邊配套對房價的影響分析 （比如教育配套、超市、醫(yī)院等）

摘要

    從1988年全國住房制度改革會議開始，到1992年南巡講話之后，中國的房地產(chǎn)項目迎來了蓬勃發(fā)展，尤其是在1998年全國福利化分房取消之后，神州大地雨后春筍般的涌現(xiàn)，造成市場的混亂讓政府措手不及（雖然政府總是落后于市場），直接體現(xiàn)便是房價高速上揚。房價無疑是這個階段最激烈最揪心的話題。追本溯源，分稅制和土地所有權(quán)是個繞不開的壁壘，這涉及經(jīng)濟體質(zhì)，甚至政治制度的改革深入。拋開這些不確定因素，很多人希望在房地產(chǎn)市場趨于正常的環(huán)境下，能夠真正穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的成本，透明成本，然后讓市場來優(yōu)勝劣汰。本文分析的只是影響房價眾多因素之一，雖然沒有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)可以證明，這個因素對房價到底的影響占多大比例，特殊的國情下，將這個市場參照領(lǐng)先100年的美國和領(lǐng)先20年的日本沒有意義。我們摸著石頭過河，是要到達(dá)這個河的彼岸呢，還是一直在享受摸著這個石頭的感覺？

目錄

一、住宅周邊配套設(shè)施的定義與類型

（一）、住宅配套設(shè)施包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施

二、配套設(shè)施對于房價影響的分析

（一）、基礎(chǔ)設(shè)施

1、基礎(chǔ)設(shè)施的分類

2、基礎(chǔ)設(shè)施對房價的影響

（二）公共設(shè)施

1、公共設(shè)施的分類

2、公共設(shè)施對房價的影響

三、配套設(shè)施對房價影響的趨勢預(yù)測

（一）基礎(chǔ)設(shè)施

1、“四網(wǎng)合一”工程覆蓋

2、無線WIFI覆蓋

3、衛(wèi)星電視直播到戶

4、太陽能等環(huán)保設(shè)備

（二）公共設(shè)施

1、公園與濕地

2、地鐵與公交

3、優(yōu)質(zhì)的教育環(huán)境

4、老年產(chǎn)業(yè)的配套

四、總結(jié)

五、參考文獻(xiàn)

一、住宅周邊配套設(shè)施的定義與類型

(一)住宅配套設(shè)施包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施。

    1、基礎(chǔ)設(shè)施是指小區(qū)建設(shè)相配套的供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱㈦娨曄到y(tǒng)、綠化等設(shè)施。基礎(chǔ)配套設(shè)施是開發(fā)商必備的功能設(shè)施，如果說房屋是商品的話，這些是商品必備的基本功能，滿足商品房購買者的日常起居的基本需要，由于這些相關(guān)配套基本設(shè)施的建設(shè)掌握在壟斷企業(yè)的手中，因此對于房屋價格來說是硬性數(shù)據(jù)，對房價的影響有限。

    2、公共配套設(shè)施是指為居民提供公共服務(wù)產(chǎn)品的各種公共性、服務(wù)性設(shè)施等公共建筑。由于公共設(shè)施受到行政區(qū)域因素和社會資源分配因素的制約，因此，對于房價來說較為顯著。

二、配套設(shè)施對于房價影響的分析

（一）基礎(chǔ)設(shè)施

1、基礎(chǔ)設(shè)施的分類

    通過對基礎(chǔ)設(shè)施的定義，一般來說是指供電、供水、供氣、通訊、廣電、會所、綠化、停車等等，基本設(shè)施隨著社會和經(jīng)濟的快速發(fā)展也隨之變化，很多建設(shè)不足10年的居住小區(qū)基本配套設(shè)施的落后在這些年已經(jīng)逐步凸顯，這也從側(cè)面反映了政府在規(guī)劃和開發(fā)商在市場遠(yuǎn)景的預(yù)見行上的局限，從業(yè)主物業(yè)保值增值和居住舒適性的角度上來看，這是不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。

2、基礎(chǔ)設(shè)施對房價的影響

    基礎(chǔ)設(shè)施對于房價的影響主要體現(xiàn)在城市基礎(chǔ)建設(shè)配套費用上，而根據(jù)配套建設(shè)費的多少，決定開發(fā)商分?jǐn)偟椒績r的多少。由于地域政策標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一和實施時間的穩(wěn)定性。因此對于房價的影響理論上來說，在同一區(qū)域影響幅度并不大。

（二）公共設(shè)施

1、公共設(shè)施的分類

    通過對公共設(shè)施的定義，根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》可分為八類，分別是：教育（學(xué)校、圖書館等）、醫(yī)療衛(wèi)生（醫(yī)院、療養(yǎng)院等）、文化體育（影院、健身場館等）、商業(yè)服務(wù)（商場、綜合體等）、金融郵電（銀行、郵局等）、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理及其他等。

2、公共設(shè)施對房價的影響

    公共配套設(shè)施由于行政區(qū)域規(guī)劃和社會資源分布的因素制約，直觀上對房價有著重要影響，有正面影響也有負(fù)面影響，比如學(xué)校，公交，商場，娛樂等；負(fù)面影響如殯葬、醫(yī)院、機場、加油站等等。

在公共設(shè)施方面，地鐵站，郵局，銀行，醫(yī)院和學(xué)校對房價有著相當(dāng)大的影響。教育，對今天的許多國家說來都是一個重點發(fā)展的事業(yè)，住宅處在省一級學(xué)校地段的范圍，房價上升4.39%，這一結(jié)果暗示著越來越多的買家不惜花費更高的成本以給下一代提供優(yōu)質(zhì)的教育環(huán)境。值得一提的是隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)的覆蓋面越來越廣，傳統(tǒng)的交通工具-公交車已經(jīng)不再是人們出行的主要手段，從模型的結(jié)果可見一個房子離地鐵站的距離每靠近一百米，房價會顯著上升7.5%。郵局，銀行和醫(yī)院作為獨立的因素來考慮對房價的變化在國外的文獻(xiàn)中是很少見的， 這個原因主要體現(xiàn)在外國人的居住習(xí)慣與生活方式跟中國人有著很大的差別， 外國人會把這些因素作為影響商業(yè)地產(chǎn)的重要因素，因此很少出現(xiàn)在住宅市場的領(lǐng)域里。醫(yī)院，在人們購房考慮的因素中往往是敬而遠(yuǎn)之的，上述結(jié)果可看出每遠(yuǎn)離醫(yī)院100米，房子價格會上揚6.2%。毫無疑問，醫(yī)院在城市的發(fā)展中起了一個舉足輕重的作用。不過在人們選購房子的時候卻敬而遠(yuǎn)之，其突出的因素是居民若居住的環(huán)境毗鄰醫(yī)院，居民可能會被認(rèn)為有很大的機會收到各種各樣的病菌的感染。這個現(xiàn)象告訴了我們盡管醫(yī)院是便利的公共設(shè)施，但是人們卻會因為健康的環(huán)境選擇遠(yuǎn)離醫(yī)院的地方居住。

以上討論的是關(guān)于房價與各個獨立因素之間的關(guān)系， 地鐵，郵局，醫(yī)院和江景作為顯著的因素不僅影響著每一個單位的房價，而且還影響著與此房子毗鄰的房子的價格。這一變化正好反映一個現(xiàn)象：影響房價的決定性因素已不單純是位置。在區(qū)域上影響房價突出因素應(yīng)該是社區(qū)。這就可以理解為什么房子的價格的升跌會有片區(qū)式的變化而不是各自獨立在改變。

三、配套設(shè)施對房價影響的趨勢預(yù)測

（一）基礎(chǔ)設(shè)施

    基礎(chǔ)設(shè)施的性質(zhì)決定著對房價本身的影響微乎其微，但并不是說就沒有影響，以下是本人從自身生活角度出發(fā)做出的一些預(yù)測，如果政策允許，那么，如果有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有魄力吃螃蟹的，在早期來說，相對于周邊樓盤來說，房價上應(yīng)該可以保持一個噱頭上的優(yōu)勢。

1、“四網(wǎng)合一”工程覆蓋