住宅周邊配套對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析(一)

摘要

房?jī)r(jià)無疑是這個(gè)階段最激烈最揪心的話題。追本溯源，分稅制和土地所有權(quán)是個(gè)繞不開的壁壘，這涉及經(jīng)濟(jì)體質(zhì)，甚至政治制度的改革深入。拋開這些不確定因素，很多人希望在房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于正常的環(huán)境下，能夠真正穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本，透明成本，然后讓市場(chǎng)來優(yōu)勝劣汰。本文分析的只是影響房?jī)r(jià)眾多因素之一，闡述了住宅周邊配套對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；配套設(shè)施；房?jī)r(jià)

一、住宅周邊配套設(shè)施的定義與類型

（一）住宅周邊配套設(shè)施的定義

住宅配套設(shè)施包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施。基礎(chǔ)設(shè)施是指小區(qū)建設(shè)相配套的供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱㈦娨曄到y(tǒng)、綠化等設(shè)施。基礎(chǔ)配套設(shè)施是開發(fā)商必備的功能設(shè)施，如果說房屋是商品的話，這些是商品必備的基本功能，滿足商品房購(gòu)買者的日常起居的基本需要，由于這些相關(guān)配套基本設(shè)施的建設(shè)掌握在壟斷企業(yè)的手中，因此對(duì)于房屋價(jià)格來說是硬性數(shù)據(jù)，對(duì)房?jī)r(jià)的影響有限。而公共配套設(shè)施則不然，公共配套設(shè)施是指為居民提供公共服務(wù)產(chǎn)品的各種公共性、服務(wù)性設(shè)施等公共建筑。由于公共設(shè)施受到行政區(qū)域因素和社會(huì)資源分配因素的制約，因此，對(duì)于房?jī)r(jià)來說較為顯著。

（二）住宅周邊配套設(shè)施的類型

小區(qū)的規(guī)模反過來亦同樣影響著行政區(qū)域劃分和社會(huì)資源的分配，決定或者說影響公共配套設(shè)施，只能是小區(qū)的規(guī)模（參照鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模），從城市的規(guī)劃來看，建筑面積100萬方以上、居住人口達(dá)到2萬人以上的小區(qū)可能會(huì)有公交、從幼兒園到九年義務(wù)教育學(xué)校，規(guī)模較大（500平方以上）菜市場(chǎng)，吸引各大商業(yè)銀行、商場(chǎng)，娛樂休閑業(yè)以及社區(qū)醫(yī)院甚至綜合性醫(yī)院進(jìn)駐，可這仍不是影響公共配套建設(shè)的決定因素，15年前我在麗江花園工作，麗江花園小區(qū)建筑面積150萬方，人口4.3萬人，面積人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過，但依舊沒有九年一貫制學(xué)校，因?yàn)椋瑓^(qū)域行政組織架構(gòu)太低了。

二、配套設(shè)施對(duì)于房?jī)r(jià)影響的分析

（一）基礎(chǔ)設(shè)施

1、基礎(chǔ)設(shè)施的分類

通過對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的定義，一般來說是指供電、供水、供氣、通訊、廣電、會(huì)所、綠化、停車等等，基本設(shè)施隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也隨之變化，很多建設(shè)不足10年的居住小區(qū)基本配套設(shè)施的落后在這些年已經(jīng)逐步凸顯，這也從側(cè)面反映了政府在規(guī)劃和開發(fā)商在市場(chǎng)遠(yuǎn)景的預(yù)見行上的局限，從業(yè)主物業(yè)保值增值和居住舒適性的角度上來看，這是不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。

2、基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房?jī)r(jià)的影響

基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)于房?jī)r(jià)的影響主要體現(xiàn)在城市基礎(chǔ)建設(shè)配套費(fèi)用上，而根據(jù)配套建設(shè)費(fèi)的多少，決定開發(fā)商分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)的多少。由于地域政策標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一和實(shí)施時(shí)間的穩(wěn)定性。因此對(duì)于房?jī)r(jià)的影響理論上來說，在同一區(qū)域影響幅度并不大。 目前國(guó)內(nèi)很多城市政府直接向開發(fā)商收取基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)或建設(shè)費(fèi)，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資的重要渠道。例如，普通住宅項(xiàng)目建設(shè)單位除了負(fù)擔(dān)小區(qū)內(nèi)小配套的費(fèi)用，還需繳納區(qū)外附近的污水、雨水、燃?xì)狻⒆詠硭�等管道安裝和道路、綠化工程等“大配套費(fèi)”。當(dāng)然，也有些城市將政府責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商，在這里不予展開，比方說重慶、廣州、昆明等城市規(guī)定商品房開發(fā)項(xiàng)目必須配建一定比例的經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房。

（二）公共設(shè)施

1、公共設(shè)施的分類

通過對(duì)公共設(shè)施的定義，根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》可分為八類，分別是：教育（學(xué)校、圖書館等）、醫(yī)療衛(wèi)生（醫(yī)院、療養(yǎng)院等）、文化體育（影院、健身場(chǎng)館等）、商業(yè)服務(wù)（商場(chǎng)、綜合體等）、金融郵電（銀行、郵局等）、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理及其他等。

2、公共設(shè)施對(duì)房?jī)r(jià)的影響

公共配套設(shè)施由于行政區(qū)域規(guī)劃和社會(huì)資源分布的因素制約，直觀上對(duì)房?jī)r(jià)有著重要影響，有正面影響也有負(fù)面影響，比如學(xué)校，公交，商場(chǎng)，娛樂等；負(fù)面影響如殯葬、醫(yī)院、機(jī)場(chǎng)、加油站等等。

在公共設(shè)施方面，地鐵站，郵局，銀行，醫(yī)院和學(xué)校對(duì)房?jī)r(jià)有著相當(dāng)大的影響。教育，對(duì)今天的許多國(guó)家說來都是一個(gè)重點(diǎn)發(fā)展的事業(yè)，住宅處在省一級(jí)學(xué)校地段的范圍，房?jī)r(jià)上升4.39%，這一結(jié)果暗示著越來越多的買家不惜花費(fèi)更高的成本以給下一代提供優(yōu)質(zhì)的教育環(huán)境。。

三、配套設(shè)施對(duì)房?jī)r(jià)影響的趨勢(shì)預(yù)測(cè)

（一）基礎(chǔ)設(shè)施

基礎(chǔ)設(shè)施的性質(zhì)決定著對(duì)房?jī)r(jià)本身的影響微乎其微，但并不是說就沒有影響，以下是本人從自身生活角度出發(fā)做出的一些預(yù)測(cè)，如果政策允許，那么，如果有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有魄力吃螃蟹的，在早期來說，相對(duì)于周邊樓盤來說，房?jī)r(jià)上應(yīng)該可以保持一個(gè)噱頭上的優(yōu)勢(shì)。

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