住宅周邊配套對房價的影響分析 (4)(一)

目  錄

一、住宅周邊配套設施的定義與類型……………………………………….………1

二、配套設施對于房價影響的分析……………………………………………….….2

(一)基礎設施……………………………………………………………………….….2

1、基礎設施的分類…………………………………………………………….……2

2、基礎設施對房價的影響……………………………………….……………….2

（二）公共設施………………………………………………………………………..3

1、公共設施的分類……………………………………………………………………3

2、公共設施對房價的影響………………………………………………………….3

三、配套設施對房價影響的趨勢預測……………………………………………….….4

(一）基礎設施 …………………………………………………………………..…….4

( 二 )公共設施…………………………………………………………………………..4

四、總結………………………………………………………………………………….…..5

五、參考文獻………………………………………………………………………………..6

一、住宅周邊配套設施的定義與類型

  住宅配套設施包括基礎設施和公共設施。基礎設施是指小區建設相配套的供水、供電、供熱、燃氣、通訊、電視系統、綠化等設施�；�礎配套設施是開發商必備的功能設施，如果說房屋是商品的話，這些是商品必備的基本功能，滿足商品房購買者的日常起居的基本需要，由于這些相關配套基本設施的建設掌握在壟斷企業的手中，因此對于房屋價格來說是硬性數據，對房價的影響有限。而公共配套設施則不然，公共配套設施是指為居民提供公共服務產品的各種公共性、服務性設施等公共建筑。

二、配套設施對于房價影響的分析 

（一）基礎設施

 1、基礎設施的分類  

通過對基礎設施的定義，一般來說是指供電、供水、供氣、通訊、廣電、會所、綠化、停車等等，基本設施隨著社會和經濟的快速發展也隨之變化，很多建設不足10年的居住小區基本配套設施的落后在這些年已經逐步凸顯，這也從側面反映了政府在規劃和開發商在市場遠景的預見行上的局限，從業主物業保值增值和居住舒適性的角度上來看，這是不負責任的表現。

2、基礎設施對房價的影響  

基礎設施對于房價的影響主要體現在城市基礎建設配套費用上，而根據配套建設費的多少，決定開發商分攤到房價的多少。由于地域政策標準統一和實施時間的穩定性。因此對于房價的影響理論上來說，在同一區域影響幅度并不大。 目前國內很多城市政府直接向開發商收取基礎設施配套費或建設費，作為城市基礎設施建設融資的重要渠道。例如，天津市普通住宅項目建設單位除了負擔小區內小配套的費用，還需繳納區外附近的污水、雨水、燃氣、自來水等管道安裝和道路、綠化工程等“大配套費”。當然，也有些城市將政府責任轉嫁給開發商，在這里不予展開，比方說重慶、廣州、昆明等城市規定商品房開發項目必須配建一定比例的經濟適用房或廉租房。

    配套費收費標準各地不一。上海市1995起年征收住宅建設配套費每平方米建筑面積370元，包括市政公用基礎設施部分210元，公建設施部分120元.

      北京市2002年規定城市近郊區住宅項目按每建筑平方米160元、非住宅項目200元收取。青島市2002年規定為255元。無獨有偶，我國城市基礎設施配套費或建設費實際上類似于美國很多城市70年代所開始的土地開發課征，即開發商在獲得開發許可時需承諾為城市基礎設施以及其他公共服務承擔部分成本，承擔的方式有實物地租形式和貨幣形式的開發費。當時許多城市由于人口增長過快或其他原因，房地產稅收（目前，國內只是在試點，物業稅遲遲未出臺，有多方面的因素，但本人認為最主要的因素在于，國內各地區，各階層差距過大，比方說，所謂中產階級的比例嚴重失調）收益遠不足以彌補地方公共物品支出的缺口，因此不少城市向開發商課征開發費。因此可以判斷基礎設施配套費的征收會導致新建商品房價格有一定影響，但影響的幅度有多大，分析起來則稍有些復雜。